강북의 대장 학군지 OO구 톺아보기 [대흙]

안녕하세요

대기만성 흙수저 대흙입니다.

오늘은 강북의 학군 대장인 광진구에 대해 생활권 별로 소개해드리고자 합니다. 

2급지 마포, 성동에 비해 상대적으로 택지 규모가 작아 관심도가 낮을 수 있지만 재정비와 새로운 도약의 기회를 갖춘 곳으로 이미 좋지만 더 좋아질 곳! 

그럼 함께 살펴보시죠. 

# 광장 생활권 

• 광장힐스테이트(12/453) 33평 28억
• 24평 17-18.5억, 33평 19-28억대
   

먼저 광장 생활권입니다. 해당 생활권은 지하철 노선이 5호선 밖에 없으나, 앞서 말씀드린 강북에서 최고의 선호도를 가진 광장 학원가가 위치해있습니다. 

또한 한국 최초의 고급아파트 단지인 워커힐이 있습니다. (용적률이 108% 수준으로 사업성이 매우 높은 것으로 평가받고 있답니다.)

랜드마크인 광장힐스테이트는 33평 28억으로 구축이 혼재되어 있는 광장 생활권에서는 그래도 12년식으로 높은 선호도를 가지고 있습니다.

이외에는 한강뷰가 나오는 현대 단지들을 선호합니다. 최근에는 광장힐스테이트 84 직전 실거래 25억 대비 3억 상승한 28억 호가가 나오며, 극동1,2차 또한 실거래 각각 28억, 25억 대비 30억, 26.5억 호가를 보이고 있어요.

여기서, 한 가지 특징은 광남 양진 학군인데, 광남초이냐 양진초이냐에 따라 단지들이 나뉘게 됩니다. 

이 중 광남초 학군은 지하주차장이 없거나 협소함. 초/중/고 다함께 있다는 장점 + 한강변 구축이지만 양남중 학군 단지들과 가격이 비슷하다는 것은 선호도가 그만큼 높다는 것을 의미합니다!

양진초 학군은 상대적 신축 (지하주차장O)이기에  주차문제가 심각한 광장동에서는 주차문제로 양진학군으로 이동하기도 합니다. 따라서, 광진힐스테이트 12년식 경우 구축 택지 가운데 상대적인 신축으로 선호도가 집중되는 모습을 보입니다.
 

서울수도권 내에서 각 학군지로 대표되는 대치, 목동, 광장, 분당, 노원의 학군지 단지들을 가져와봤는데요. 대치동의 위상에는 못미치나, 상대적으로 목동과 분당에 견줄만한 가격대를 형성하는 것을 볼 수 있습니다.

또한 서울에 위치했다는 소위 서울 프리미엄까지 고려해본다면 분당의 위상에 결코 뒤치지 않죠!

# 구의/자양 생활권 

• 구의현대2단지(92/1,606) 33평 21.5억
• 24평 18억, 33평 18.5-20억대
   

• 롯데캐슬이스트폴(25/1,063) 33평 26.8억
• 24평 15-23억, 33평 18-25억대

다음은 광장에서 좀 더 서쪽으로 위치한 구의/자양 생활권입니다. 해당 생활권의 특징은 바로 ‘개발’인데요. 구의역 일원의 재정비 사업뿐만 아니라 동서울 터미널 현대화, 광진구 신청사의 호재가 있습니다.

특히, 자양1구역이 변모한 롯데캐슬 이스트폴은 84 26.8억 실거래 이후 현재 매물이 없고, 7호선 자양역 초역세권인 한강 우성은 84 20억 실거래 이후 현재 호가가 25억에 나와있습니다.

# 군자/화양/중곡 생활권 

• 일성파크 (93/357) 24평 8.2억, 33평 10.5억
   

다음으로는 군자/화양/중곡 생활권입니다. 이 일대에는 사실 아파트가 별로 없습니다. 거의 빌라, 상권 위주의 택지이며 5, 7호선 군자역 건국대 및 대학상권 발달 (술집, 빌라, 다세대 위주)했습니다. 

또한 유일한 아파트 단지인 일성파크의 경우 전고점 9.5억으로 실거래 상으로는 전고를 넘지 못했으나, 호가는 10.5억에 나와있습니다.

현재까진 재정비가 되지 않았으나, 절대적으로 위치가 좋은 곳이기에 향후 성수정비구역 광진구의 한강변이 재정비가 모두 끝난다면 언젠가 새로운 모습으로 변모할 수도 있지 않을까 기대되는 곳이기도 합니다!
 

# 광진구의 변모

앞서 말씀드렸듯이, 광진구는 다른 2급지 혹은 1급지들에 비해 상대적으로 대규모 신축 아파트 공급이 늦었는데요.

마포구는 14~17년 약 11,000세대, 용산구는 07~19년 6,500세대, 성동구는 16~20년 약 32,000세대 정도가 들어왔습니다.

이에 비해 광진구는 21년 이후 소규모 신축 공급이 되었으며 대표적인 단지로는 다음과 같습니다.

• 롯데캐슬 이스트폴 25.03 (자양1구역)
• 호반써밋 자양 23.08 (자양12구역)
• e편한 광진그랜드파크 22.01 (화양동)
• 래미안 구의파크스위트 18.09 (구의1구역)

다만, 위의 이미지에서 살펴 볼 수 있듯이, 자양동 227-147의 신통기획 확정과 자양 5구역의 개발, 구의 강변역의 동서울터미널 현대화 및 자양 1구역의 개발이 남아있기에, 향후 변모할 가능성이 상당히 큰 곳임을 알 수 있습니다.

이렇게 오늘은 광진구의 각 생활권과 특징, 랜드마크 아파트와 가격대를 알아보았는데요.

자타공인 강북의 최대 학군지이자 강남 접근성과 한강변 모두를 갖춘 광진구! 꼭 임장해보시길 추천드립니다.