[아잘리아] 독서후기 #2 - 부동산트렌드 2026

책 제목 : 부동산 2026

저자 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민

읽은 날짜 : 26.01.20

1. 저자/책소개

책소개
강남발 ‘상승 도미노’, 집값 상승의 무게중심이 강북으로 옮겨간다!
국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진의 2026년 대한민국 부동산 시장 전격 해부

“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.

6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 『부동산 트렌드 2026』은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.

2. 내용 정리

2025년 부동산 시장에 일어난 일들

22. 송파구 잠실 '엘리트'는 매우 동질적인 유형의 단지에 동일한 평형 대가 대규모로 존재하는 만큼, 서울시 아파트 가격 현황을 가장 잘 대변하는 단지라 생각할 수 있다. (중략) 잠실 엘리트 33평형은 평균가격 기준으로 N파고를 돌파했고, W파고 역시 돌파할 가능 성이 높다. 2024년 2분기 최고가는 이미 2021년 평균가격을 넘어선 상황이다. 다만 당시 최고가 27억 원에는 약간 못 미친다. 참고로 25평형은 W파고를 이미 달성했다.

25 2026년을 앞둔 지금 시점에서 시장 참여자가 인지해야 할 사실 은 크게 두 가지다. 서울 부동산 '슈퍼사이클'의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점, 그리고 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 '상승 도미노'의 가능성 이다.

2. 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장 

‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

39 변화에서 기인한 경우가 많다. 특히 최근 전용면적 59㎡(18평) 이하 소형 평형이 '국평(국민 평형, 84㎡)'을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

신도시 아파트 매매시장 동향

김포 : 가격과 거래량 모두 미온적인 회복세. 본격적인 상승까지 상당한 시간이 소요될것으로 전망

남양주 : 가격상승은 김포보다 낮지만, 거래량에서는 뚜렷한 회복 신호. 

거래량 선행 회복은 향후 남양주의 가격 상승이 김포보다 빠를 가능성이 크다는 점을 시사한다.

→ 거래량이 회복되는 모습으로 가격상승이 빠를거라는 예측을 하고 있음. 

의정부 : 가격 회복이 더딘 가운데 거래량만 소폭 늘어나는 패턴으로, 본격적인 상승까지는 다소 시간이 필요

파주 : 8개 신도시 중 가장 부진한 회복세. 의정부보다 회복속도가 더딘 모습 

→ 의정부 파주 지난시장의 누적상승률은 어땠을까

신도시 부동산 매매 시장 인사이트

1. 분당·판교를 중심으로 신도시 부동산 시장은 회복세를 보여주고 있다.

2. 신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.

3. 전반적인 거래량은 모든 지역에서 2022년 최저점 대비 상승 트렌드가 나타난다.

서울 아파트 매매시장 동향

58 다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등 한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라 노도성도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성을 도외시해서는 안 된다.

62 다만 2025년 1분기까지는 강남3구 거래량이 노도성보다 많았으나 2025년 2분기에는 노도성 거래량이 압도적으로 증가하는 양상을 보인다. 

서울 교육 지역 분석

76 여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석

많은 사람이 알고 있듯이 여의도는 목동에 비해 교육 인프라가 상당히 부족하다. 

여의도 재건축 아파트의 실소유주들은 고령자 비율이 높아 상대적으로 학령기 아이들과 세대수가 적어 자연스럽게 학교 와 학원도 적을 수밖에 없는 구조다.

76 여의도는 접근성 면에서도 의외의 강점이 있다. 여의도 자체에는 수능 대비 학원이 부족하지만 목동, 반포, 대치동 등 우수한 학원가에 충분히 오갈 수 있는 거리라는 점이다. 

3. 서울시 빌라시장 주요 동향

110 빌라 시장이 알려주는 5가지 인사이트

1. 빌라 시장을 포함한 비아파트는 규모 면에서는 아파트 시장에 못 미치나, 가구수 기준으로는 더 많은 가구가 비아파트에 거주한다.

2. 서울 부동산 시장에서 빌라 시장은 서민들의 주거 안전판 기능 을 한다.

3. 다만 빌라는 투자수익률 관점에서는 아파트에 못 미친다. 빌라 가격상승률은 대략 아파트 가격상승률(매매가격)의 절반에 못 미친다.

4. 빌라는 매매 위주 시장보다는 임대차 시장의 역할을 하는데, 최근 전세사기 등의 여파로 전·월세 시장에 변화가 일어났다. 반전세의 비중이 월등히 커진 것이다.

4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 top6

120 인플레이션 상황에서 기준금리를 인하할 경우, 부동산 시장의 수요와 공급은 서로 엇갈린 흐름을 보일 수 있다. '수요자' 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 '공급자' 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있 는 것이다.

→ 기준 금리를 인하할 경우 대출금리가 싸지기 때문에 내집마련이나 투자가 더 매력적으로 느껴진다는 점과, 인프레 상황이랑 동시에 보면 공급자의 입장에서 건축비가 비싸져서 공급이 오히려 제한될수도 있다는 점. 결국에 수요 증가와 공급 제한으로도 가격을 더욱더 상승시킬 가능성이 있지 않을까하는 생각이든다. 

128 특히 주목할 점은 상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 

이들 단지는 서울시 전체 주택 시장의 가격 상한선을 설정하는 동시에 다른 단기들의 가격 형성 기준점으로 작용한다. 또한 이들 슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 '소유 그 자체'가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 '지위재'로 소비되는 것이다.

반대로 하위 10% 단지는 서울 전체 아파트 시장의 가치 상승흐름에서 점점 소외되고 있으며 거래량, 관심도, 가격 탄력성 등 모든 측면에서 수동적으로 전락한 모양새다. 다만 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질 지는 지켜봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다.

148 서울은 대한민국의 강력한 경제 파워하우스이며, 서울시민의 소득은 증가하고 있다. 따라서 우리가 중위 아파트 가격에 집중해 시장을 살핀다면 충분한 수요가 있다는 점을 명심해야 한다.

현시점에 우리가 눈여겨봐야 할 부분은 빠른 중윗값 상승세다. 아파트 평형대 거래 비율에 따라 중윗값은 변동될 수 있으나 전반적으로는 우상향이다.

현재도 앞으로도 공급이 문제다 

158 다만 우리가 여기서 명심해야 할 부분은 전국 대다수 광역시에 서 입주 물량이 급감하는 상황에도 여러 이면이 있다는 것이다. 광역시에는 (인구 감소세가 강한 탓에) 기본적으로 수요가 줄어드는 지역도 있고, 대규모 미분양 물량이 남은 지역도 있다. 따라서 미래 입주 물량이 부족하다는 점이 지방 광역시 아파트 시장이 좋아질거라는 결론으로 곧장 연결되지 않는다.

공급 축소 현상은 서울시, 경기도, 6개 광역시 등 전국에 걸쳐 일관되게 나타나고 있다. 

164 종합하자면 2026년부터 2029년까지 공급될 서울시 아파트 총물량 약 3만 3,000세대 중 동부권에서 나오는 물량(약 2만 세대)이 3분의2 수준이다. 서부권은 인구 대비 저조한 물량이 나올 것으로 예상된다. 결국 앞으로 예정된 서울시 입주 물량의 양상은 명확하다. 첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다.

전세 방어력으로 읽는 부동산 시장 

171 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지 지않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다

전세상승률, 인플레이션을 앞서다.

174 결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률 (2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주 비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실 질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상 품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 '운용 가능 자산'으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.

서울 부동산 시장의 상승 도미노

181  강남 집값의 움직임은 시장 전체에 강한 신호가 된다.  

→ 너나위님께서도 1급지 고가 단지 대형평형의 분위기를 말씀해주셨던걸로 기억하는데, 강남이 시장 전체에 대한 신호가 될 수 있는만큼 앞마당이 아니더라도 강남의 주요 단지들 시세들을 유심히 살펴봐야겠다는 생각이든다. 

190 과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타 난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 '먼저 오르면 끝'이 아니 라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.

5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트 

권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석

200. 6.27 대책 이후, 단지별 거래량은 전반적으로 줄어들며 특정 단지는 거래가 안 되는 경우가 있다. 그럼에도 일부 단지에서는 가격 상승 거래가 나타나기도 했다.

이처럼 주요 단지들은 지역과 이슈에 따라 상이한 움직임을 보인다. 전반적으로는 정책 충격 이후에 시장이 멈춘 것처럼 보이지만 본질가격은 지속되는 패턴을 유지하며 '서울 일시정지 이론'의 현실 적용 가능성을 뒷받침하고 있다.

→ 거래는 잘 되지 않지만 높은 가격들을 이상하게도 받아준다는 사장님들의 반응들이 생각난다 책에서 말하고 있는 서울 일시정지 이론이 현실화 되고 있는듯 하다. 표면적으로는 거래량도 줄고 시장이 조금 주춤한 것 처럼 보이나 본질적인 가격은 상승하고 있는 점을 생각해봐야할 것 같다. 

209 서초구 반포자이와 강남구 도곡렉슬이 송파구 잠실 엘리트보다 입지, 학군, 브랜드 측면에서 더 높은 프리미엄을 지닌다는 점을 시사한다. 2025년 2분기 평균 매매가 격 기준 반포자이가 37억 원, 도곡렉슬이 26억 9,500만 원, 잠실 엘리트가 26억 8,100만 원으로 반포자이는 잠실 엘리트보다 약 10억 1,900만 원 이상 높은 가격대를 형성하고 있다.

→ 최근 한가해보이멘토님께서 말씀해주신 부분이 생각났다. 역시 송파 잠실이 아무리 좋다고 해도 강남 서초의 찐수요를 따라갈 수 없고 확실한 프리미엄의 개념이 존재하는 것 같다. 25년 2분기 작년엔 반포자이 vs 엘스 약 10억차이였는데 지금은 무려 15억정도의 차이를 벌리고 있다..! 

대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트 

1. 서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다.
2. 강남권 아파트는 가장 빨리, 가장 큰 폭으로 전고점을 돌파했다.
3. 한강권과 강북권에 나타난 ‘상승 도미노’ 현상
4. 도시 재생의 교과서 ‘청량리 더블 랜드마크’의 대변신
5. 9억원 미만 아파트, 6.27 & 9.7 대책의 무풍지대 

3. 느낀점 

이 책에서 실시간으로 변화하는 시장동향을 전달해주어서 시장의 흐름을 더 직관적으로 이해할 수 있었고, 또 강남에서 강북으로 점점 가격 흐름이 오고 누적상승률은 결국 비슷하다는 점을 여러차례 강조하고 있는 느낌을 받았다. 노도성이 현재 상승률이 더디다는 점으로 보아 결국에 수요가 충분해 오르지만 아직 오르지 않은 곳이니 기회가 될수도 있다는 점을 알려주고 있는 것 같다. 5급지라고 해도 노원같은 경우는 학군과 7호선 강남접근성으로 가성비로 살기에 좋은 지역이고 성북구 역시 도심과 가깝고 뉴타운의 환경의 메리트에 동북선의 중요한 호재까지 있는 지역이기 때문에 앞으로도 잘지켜봐야 겠다는 생각이 든다. 그 외에 봐둬야할 가성비 지역이 어디일지 고민해보는 것도 좋겠다는 생각이 들고 도봉구의 지역도 궁금해졌다. 

서울 가격흐름이 뉴욕 가격흐름과 비슷하다는 점도 흥미로웠다. 정책이나 공급 뿐 아니라 시장 경제와도 큰 영향이 있다는 점을 시사하는 것 같다. 트로피 자산이 지위재로써 역할을 한다는 점도 신기했다. 이는 단순히 높게 가격이 거래됬구나에서 나아가 이 가격 자체가 주택시장의 상한선을 열어주고 다른 단지들의 가격형성에도 기준점으로 작용한다는 것에서 의미가 큰것 같다. 또한 서울에서 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 과거에는 근접했다 하지만, 앞으로도 비슷하게 근접할까?는 궁금증도 들었다.  

이 책에서는 소형평형의 수요가 늘고있다는 이야기도 나오는데, 서울 및 수도권 핵심지의 집값이 급등하면서 84의 진입 장벽이 높아진 것도 한몫하지 않을까 싶다. 그런데 최근에 시세를 보다보면 59보다 84가 상대적으로 저렴한 단지들이 굉장히 많다. 같은 구 같은 생활권이라도 소형평형은 신고가를 치고있는데 84는 상대적으로 상승세 속도가 덜한 모습을 보이는데, 결국에 수요층의 선호가 소형평형에 반영되었더라도 국평의 니즈는 여전히 높을거라 생각이 들고 투자적인 관점에서 보면(단지 수요층에 따라 다르겠지만) 경우에 따라 감당이 가능하다면 가격이 오히려 더 저평가 되어있는 84 국평에 주목하는것도 의미가 있지 않을까싶다.

전세방어력에 대해서 이야기는 부동산 자산이 인플레이션 헷지를 안전하게 해준다는 것의 뒷받침 되는 내용인 것 같다. 과거 서울 전세 인상률은 연간 5%인 반면 물가상승률은 2.3%. 그리고 매매가는 전세가 밑으로 내려갈 수 없다는 점을 비롯해 부동산 자산을 가지는 것의 의미를 다시 생각해 볼 수 있었고, 부동산 자산을 가질 수 있어서 안도감도 드는 동시에 더 든든하고 안전한 자산을 쌓아나가야겠다는 생각도 들었다. 궁금한건 서울 외 다른 지역의 전세상승률은 어떨지, 수도권 혹은 광역시가 인플레이션 헷지의 역할을 하는지에 대한 부분 등에 대한 생각이 들었다. 지역마다도 다르겠지만 역시 서울은 안전자산이라고 하는것이 탄탄한 전세수요로 체감이 되는것 같다. 

4. 적용할점 
- 서울아파트 구별 감잡기 위해 평균값을 보지만 중위값도 의미가 있을 것 같다. 같이 참고해서 보기. 

- 입주의 가늠자 착공물량(3~4년차 시차를 두고 준공)도 함께 살펴보기

- 강남 집값의 움직임은 시장 전체에 강한 신호가 된다. 앞마당이 아니더라도 강남의 주요 단지들 시세들을 유심히 살펴보자. 

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

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6. 논의할 점 

발췌문 

257p. 6.27 대책 발표 이후, 고가와 저가 아파트 시장 모두 일시적으로 침체 상태에 들어갔으나 앞서 언급했듯이 저가 아파트 시장은 대책의 영향을 받지 않기 때문에 계산이 빠른 수요층은 다시 시장에 진입할 가능성이 크다. 이에 따라 강북권 '상승 도미노'는 여전히 유효 할 것이다.

발제문 

책에서는 강남 강북의 누적상승률은 비슷하지만 아직 상승흐름이 크게 오지 않은 저가시장이 향후 상승 잠재력이 있다고 말하고 있습니다. 서울, 수도권에서 아직 상승흐름이 크진 않지만 가성비 좋은 유망 지역(혹은 생활권/단지)에 대해 떠오르는 곳을 각자 이야기 나눠보면 좋을 것 같습니다.