[후추보리] 부동산 트렌드 2026 독서후기 2601 #2

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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026

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읽은 날짜 : ~1.19

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # # #

논의하고 싶은 점

전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다. 

서울대 공유도시랩이 산출한 아파트 전세가격지수에 의하면 전세가격은 매년 5.22% 상승한 것으로 나타난다. 이 수치는 코로나 시기(2020~2022년)의 일시적인 과열을 제외하고 계산한 것인데, 당시 유동성 급증으로 인한 전세가격까지 포함할 경우 매년 약 5.90% 상승한 것으로 나타난다.

전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다. (중략) 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다.

=> 전세 연평균 상승률 5%보다 높은 금액을 올려받고 싶어하는 사람이 많아지고 있습니다. 전세금을 올려받았을 때의 편익과 치뤄야할 대가에 대해 논의해보고 나는 어떤 방향으로 투자 계획을 가지고 있는지 이야기 해봅시다.

내용 정리

# 프롤로그

부동신은 금융시장과 공간시장으로 이루어져있다.

인플레이션과 금리 인하 기조, 그리고 공급 부족이라는 구조적 조건은 여전히 동일한 것이다.

6·27 대책 이후 전망을 살펴보면 저가 아파트(9억 원 이하)는 규제의 무풍지대일 것이다. 신규 주택 매수자가 9억 원 이하 아파트를 매입할 때는 6·27 대책과 관계없이 주택담보대출을 충분히 받을 수 있기 때문이다.

현재 시장을 움직이는 근본적인 동력은 대한민국 내부가 아니라 외부, 특히 미국에서 불어오고 있다. 글로벌 관세 전쟁이 전 세계를 뒤흔들며 인플레이션의 파도를 일으키고 있는 것이다. 관세 인상은 수입물가 상승으로 곧장 이어지고, 생활비 전반이 오르는 상황 속에서 사람들은 다시 실물자산을 찾기 시작했다.

✅이것은 모순된 환경이다. 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다. 어느 쪽으로도 도망칠 수 없는 조건 속에서, 서울 부동산의 방향은 사람들의 소득 수준과 무관하게 이미 정해져 있다.

지금 상황은 정책 실패가 곧 시장 실패로 이어지는국면에 이르렀다.

# 매매가 트렌드

보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다. 고가주택 시장이 일반 시장에 비해 빠르게 회복하고 있다.

# 거래량 트렌드

특히 최근 전용면적 59㎡(18평) 이하 소형 평형이 ‘국평(국민 평형, 84㎡)’을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

서울 거래량 증가의 배경에는 2024년 12월 계엄령 사태로 위축됐던 시장 심리가 반등하면서 그간 억눌렸던 거래 수요가 한꺼번에 분출된 측면도 있다. 일반적으로 부동산 시장에서는 연말연초에 거래가 줄어드는 계절성이 있지만, 2024년 4분기의 급감은 예상치 못한 비정상적 사건의 결과로 해석된다.

=> 계엄 불확실성 해소 + 토허제 해제 트리거

서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다.

2023년 1분기 저점과 비교하면 전국 거래량은 64.7% 증가에 그쳤지만 서울은 255.6% 증가라는 폭발적인 수치를 보였다. 이는 단순한 반등이 아니라 시장에 유입되는 실수요 및 투자 수요 회복을 보여주는 지표다. 매수세가 실제 거래로 이어지는 현상이기 때문에 가격 상승을 뒷받침하는 구조적 기반이라 할 수 있다.

2021년 3분기 고점과 비교해도 이러한 차이는 극명하다. 전국 거래량은 198,836건에서 148,096건으로 25.5% 감소한 반면 서울은 11,749건에서 25,388건으로 오히려 116.1% 증가했다. 전체 거래량에서 서울이 차지하는 비중도 5.9%에서 17.1%로 크게 증가하며 서울 주도의 거래 시장 집중 현상이 가속화하고 있다.

# 서울 시장 트렌드 : 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산

서울 부동산 시장은 2021년 4분기 고점 이후 2023년 1분기 저점을 지나, 2023년 3분기 일시 조정 후 2024년부터 본격 상승 전환 흐름을 보이며 W형 회복 패턴을 형성했다.

가격과 거래량이 동반 상승하는 전형적인 강세장 패턴, 본격적인 시장 회복을 위해서는 거래량 추가 확대가 필수적인 상황이다. 가격 회복이 더딘 가운데 거래량만 소폭 늘어나는 패턴으로, 본격적인 상승까지는 다소 시간이 필요할 것으로 보인다.

# 신도시 인사이트

분당·판교를 중심으로 신도시 부동산 시장은 회복세를 보여주고 있다.

신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다. => 이제는 당연한 이야기로 들린다..

전반적인 거래량은 모든 지역에서 2022년 최저점 대비 상승 트렌드가 나타난다....

# 강남 노도성 차이

강남3구는 바닥 대비 37.1%라는 가파른 상승률을 기록하며 서울 아파트 시장 회복을 주도했다. 특히 2021년 4분기 고점을 14.4% 넘어서며 전고점을 경신하는 W형 회복 패턴을 완성했다. 이는 강남3구가 단순한 회복을 넘어 새로운 상승 사이클에 진입했음을 보여주는 강력한 신호다....

다만 서울시 아파트 시장은 2010년대 중후반, 강남이 먼저 급등한 후 시차를 두고 강북이 따라가는 경향을 보여왔다. 즉 오랜 기간을 두고 누적상승률을 보면 강남과 강북에 큰 차이가 없었다. 따라서 상승장 초기에 일부 지역 간에 불균형한 상승률이 나타나더라도, 강남이 상승한 이후 강북에서도 빠른 상승세가 나타날 가능성...

거래량 면에서는 서울 전체가 증가세를 나타내고 있어, 본질적으로 시장을 바라보는 수요자의 관점이 매우 긍정적임을 알 수 있다...

2021년 4분기 고점 시기와 비교해도 2025년 2분기 서울 전체 거래량은 518%, 강남3구는 266%, 노도성은 531% 증가하며 시장 참여도가 큰 폭으로 증가한 상황이다....

권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다....

# 빌라 시장에 주목해야하는 이유

서울시를 볼 때 주택 수 측면에서 가장 큰 수치를 기록한 유형은 아파트다. 전체 주택(약 315만 호) 중 아파트는 약 188만 호로 60%를 차지한다. 그리고 비아파트(단독·다가구주택, 연립·다세대주택 등)가 나머지 40%를 차지한다....

전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비아파트 거주 가구수는 246만 가구(57%)로 아파트를 능가한다...

"이들이 거주하는 유형은 단독·다가구와 연립·다세대가 절대 비중을 차지한다. ...

단독·다가구주택의 경우 하나의 등기부에 여러 세대가 포함돼 있어 개별 세대의 실제 거래가격 파악이 불가하다는 한계가 있다. 반면 연립·다세대주택은 개별 세대 단위로 등기가 이뤄지기 때문에 시장에서 거래된 가격을 더욱 정확히 파악할 수 있어 분석에 용이하다....

# 폭발적인 반전세 전환의 의미

‘전세 소멸로 인한 월세 사회로의 전환’이라는 식의 서술이 종종 등장하지만 이는 잘못된 표현이다. 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다....

임대 계약에 있어서도 안전성과 유동성을 중시하는 방향으로 임차인들의 선호가 변화하며 전세 거래가 크게 줄어든 것이다.

  이러한 변화는 단기적인 현상이라기보다 향후 빌라 시장의 전반적인 구조에 지속적으로 영향을 미칠 가능성...

# 빌라 트렌드

서울시 빌라 매매가격과 전세가격은 2013년 1분기부터 2021년 4분기까지 9년간 유사하게 움직였다. 해당 기간 빌라 매매가격 누적상승률은 68.1%로 전세가격 누적상승률 66.4%와 크게 차이가 나지 않았다...

그런데 전세자금대출 상품이 나오면서 전세는 금리 수준과 자금 조달 여건 등 (매매가격에 영향을 주는) 금융 환경의 영향을 받게 됐다. 그 결과 투자처로서의 성격이 약한 빌라 시장(빌라에 투자해 큰돈을 벌겠다는 투자자는 많지 않음)의 매매가격과 전세가격이 같은 요인(예, 금융시장)의 영향을 받게 됐고, 이는 두 가격체계가 같은 방향으로 움직이는 환경을 조성했다. ...

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빌라는 금융/정책적으로 유동성이 받쳐줘야 전세 구매력이 생기고 매매도 끌어올리겠다

 보였다. 그리고 2022년 중반 이후 매매와 전세 모두 크게 하락했다가 2023년 들어 하락세가 멈췄다. 2023년 이후 매매가격과 전세가격의 흐름은 사뭇 다르다. 빌라 매매가격...

빌라 공급은 2016년을 정점으로 완만한 하강을 시작했고 2021년 이후 가파르게 줄어들었다. 그리고 2024년부터 공급 곡선은 사실상 ‘제로’에 가까워졌다...

아파트 시장과 빌라 시장을 비교할 때 2023년 이후의 양상은 매우 다르다. 아파트 시장은 2021년 고점 이후 2022년 조정을 거쳐 2023년부터 수도권을 중심으로 반등세를 보였고, 대단지 아파트 분양 시장의 청약 경쟁률도 상승했다. 반면 빌라 시장의 양상은 조정이 아니라 붕괴에 가깝다. 거래는 멈췄고, 매물은 쌓였으며, 매수자도 임차인도 시장을 외면하고 있다. 빌라는 더 이상 주거지로 선택되지 않는다....

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16년 이전대비 비아파트 공급량 감소가 아파트 가격 상승에 영향을 줬겠다

사업 초기 단계에서 위험이 지나치게 커진 상황이다. 새로운 빌라 공급은 불가능에 가까운 일이 됐다....

 빌라가 사라진다는 것은 곧 특정 계층을 위한 주거 선택지가 구조적으로 소멸한다는 뜻이다....

과거에는 빌라 같은 비아파트 주택이 아파트 진입의 전 단계로 기능하며 수요를 분산시켰지만, 이제는 이러한 중간 단계가 사라지면서 시장 전반의 수요가 아파트로 집중되고 있다. 수요 쏠림이 심해질수록 아파트 가격의 변동성은 커지고, 그에 따라 시장의 안정성도 떨어진다. 장기적으로는 특정 주택 유형에 과도하게 의존하는 구조가 고착화할 수 있다....

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16년 이전대비 비아파트 공급량 감소가 아파트 가격 상승에 영향을 줬겠다

16년 이전대비 비아파트 공급량 감소가 아파트 가격 상승에 영향을 줬겠다

빌라 시장의 수축은 단지 주택 유형 하나의 시장 축소가 아니라, 서울 주택 시장 구조 전반의 변동성과 취약성을 확대하는 방향으로 작용하고 있다. ...

다음 페이지의 그래프는 빌라와 아파트 매매가격의 연간상승률과 지수를 표현한 것이다. 2013년부터 2021년 말까지 아파트 가격 대세 상승기에 빌라 가격상승률은 아파트 가격상승률보다 낮은 수준이 대부분이었다. 대부분 아파트의 절반 정도 상승률을 보여준다.

  빌라와 아파트 매매가격은 큰 틀에서는 비슷하게 움직였다. 2013년을 저점으로 상승하다가 2022년 전후로 가격이 꺾인 후, 2023년 들어 저점을 찍고 상승(빌라는 완만한 상승)했다.

  다만 상승 폭에 확연한 차이가 있다. 2013년 1분기부터 빌라 매매가격이 고점을 기록한 2022년 2분기까지, 아파트 매매가격이 약 179% 상승한 반면 빌라 매매가격은 약 73% 상승에 그쳤다.

  두 시장의 상승률 차이는 2023년 이후 주택 시장의 회복기에도 나타났는데, 아파트 매매 시장의 경우 2023년 이후부터 빠른 반등을 보인 반면 빌라 매매 시장은 2023년 말까지도 장기간 정체 상태를 보이며 회복 속도에서 차이를 나타냈다....

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빌라 투자하시려는 분께

또한 2022년 4분기 저점 이후 2025년 2분기까지 누적상승률 역시 아파트가 25%, 빌라가 12%로 아파트가 빌라에 비해 2배 가까이 높은 결과를 보였다. 앞서 설명한 2010년대 가격상승률 격차와 유사하다....

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빌라

 2020년 중반부터 시작된 아파트와 빌라 전세 시장의 분화가 현재까지도 이어지고 있음을 나타낸다....

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그래프를 보면 20-21년이 되어서야 빌라 기울기 커짐

“현재 빌라 거주자는 1인 가구 위주로 재편되고 있어요.”

  (2024년 12월, 신촌 지역 중개사 인터뷰)

  빌라 거주자가 1인 가구 위주로, 아파트 거주자는 2인 이상 (자녀를 둔) 가구로 재편되는 상황은 상위재(아파트)와 하위재(빌라)의 수요층이 차별화됨을 의미한다. 그리고 두 주택 유형의 가격 흐름 역시 상이할 가능성을 내포한다.

  빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. ...

서울 빌라 시장의 급락 이후 상승 전환 시기가 2024년 1분기였던 것과 달리 역삼·대치권은 그보다 반년 빠른 2023년 3분기부터 상승...

아파트 대비 빌라 매매가격(아파트의 44%)보다 전세가격(60%)의 상대적 비율이 높은 이유는 전세에 실거주 수요가 가미되기 때문이다. 즉 아파트 매매에는 투자 수요가 빌라 매매보다 더 많이 붙기에, 아파트 매매가격이 더 높게 형성될 수 있다. 아파트 매매가격이 더 높게 형성될수록 빌라 가격은 상대적으로 더 비중이 떨어지게 된다. 대신 아파트 전세와 빌라 전세는 모두 실거주 수요가 반영되기 때문에 투기적 수요(혹은 투자 수요)가 붙지 않는다. 그리고 아파트 유형 자체가 빌라에 비해 상위재인 만큼 당연히 프리미엄이 붙지만 투기적 수요는 붙지 않기 때문에 아파트 전세 대비 빌라 전세가격 비중은 매매보다 높다....

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빌리 매매가보다 전세가 더 마니오름

# 글로벌 경제

2024~2025년 여름까지 대한민국을 포함한 글로벌 경제 상황은 도널드 트럼프의 대선 승리와 그의 관세 정책을 고려하지 않고는 큰 흐름을 이해하기 어렵다. ...

트럼프식 보호무역주의는 세계 무역 구조를 뒤흔들었고, 특히 우리나라처럼 수출 의존도가 높은 국가들에 막대한 부담을 안겼다. 이는 결국 국내 인플레이션을 자극하는 요인으로 작용하고 있다....

금융시장 불안정성이 크게 확대됐다.1

  후폭풍은 국채시장에서도 드러났다. 외국인 투자자는 계엄령 발효 직후인 12월 4일부터 한 달간 한국 국채(선물 3~30년물)를 약 18조 원어치 순매도하며 자금 회수에 나섰고, 이는 2021년 9월 이후 월간 기준 최대 규모였다....

인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. ...

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글로벌 관세전쟁과 환율 상승으로 인한 시장 충격, 유동성 확대 정책으로 인한

자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산(Tangible Asset)의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다....

월세가 급등하면 부동산의 ‘임대수익률’이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다...

월세가 급등하면 부동산의 ‘임대수익률’이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다...

인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 ‘임대료’다...

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월세 급등

2010년대 내내 안정적인 흐름을 보인 서울 아파트 월세는 2020년을 기점으로 급변하기 시작했다. 2020년부터 2024년까지 서울 동남권 아파트 월세 상승률은 약 60%였고, 서울시 평균 상승률은 50%를 넘었다. 서울 부동산 시장이 인플레이션 이후 구조적 전환기를 맞은 것이다....

부동산은 실물자산이기에 본질가치가 있다. 실생활에서 공간은 계속 사용돼야 하므로 인플레이션 상황에서도 임대료 등 사용료는 함께 상승한다. ...

과도한 프리미엄이 형성되는 소수의 ‘슈퍼스타 단지’가 출현한다. 이런 현상은 특히 부동산 시장 대세 상승 초기에 생긴다....

상위 1% 단지의 시장가치곡선이 2020년 이후 기하급수적으로 상승했다는 점이다. 이는 단순한 자산가치 상승 패턴을 넘어선 것으로, 해당 단지들이 시장에서 독립적인 가격 구조를 형성해나가는 신호로 해석할 수 있다. ...

슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산(Trophy Asset)으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다....

인접한 다른 슈퍼스타 단지와 클러스터를 이루며 일종의 ‘자산 집중 벨트’를 형성한다. 한남동에서 성수동으로 이어지는 한강변 축, 반포동에서 역삼동과 대치동으로 이어지는 강남 축, 이촌동과 여의도동의 고급 단지 축...

고가 단지의 집적은 상호 간의 가격 기대를 견고하게 만들고, 이 지역에 대한 외부 투자자의 관심과 내부 거주자의 시장 지배력을 지속하는 메커니즘으로 작동한다....

서울 아파트 시장이 더 이상 ‘중산층 중심 시장’이 아니라 특정 계층을 중심으로 위계화된 구조로 재편되고 있음을 시사한다. ...

이는 주거 시장이 더 이상 균질한 공간이 아니며, 시장 참여자의 위치에 따라 기회와 자산 축적 가능성이 구조적으로 달라지고 있다는 것이다...

중산층과 청년 세대는 초기 진입 기회조차 점점 제한되고 있다. 이는 가격의 문제를 넘어 교육·일자리·교통 등 도시 자원 접근성과 직결되며, 주거지에 따라 삶의 기회가 구조적으로 분리되는 결과로 이어진다....

구조적 불균형을 깨기 위해서는 앞서 언급한 바와 같이 강남·강북 균형 개발 차원에서 강북 지역에 상당한 인프라 투자가 선행돼야 한다. 현재 주택 시장에서 가장 중요한 요인은 ‘직주근접’이다. 슈퍼스타 단지는 강남·서초 지역, 여의도, 한남동, 성수동 한강변에 집중돼 있으며, 또 다른 특징은 주요 업무지구 접근성이 매우 우수하다는 점이다....

업무지구 등이 새롭게 성장했는데 이들의 특징은 강남·서초권역과 함께 2호선을 끼거나 그 내부에 있다는 것이...

강남권 아파트가 급등하고 시장 트렌드가 변화했다고 판단하는 순간, 서울시 평균소득(2인 기준 연 1억 원) 수준의 거대한 수요가 9억 원 이하 강북권 아파트 매입에 대거 참여할 수 있다....

서울시 아파트 중윗값은 2024년 2분기(10억 원)부터 2025년 1분기(11억 4,000만 원)까지 누적상승률이 11.4%에 달한다...

2013년을 기점 삼아 가격이 상승세로 돌아선 후 도쿄의 주택 가격은 꾸준히 상승 중이며, 특히 2020년 이후 상승세는 매우 가파르다. 2025년 3월 기준 도쿄의 주택 가격은 2020년 대비 50%나 폭등한 상황이다.

    다만 여기서 주목할 점은 이러한 상승에도 불구하고 아직 1990년대 초 버블 경제 당시 가격 수준에는 미치지 못한다는 것이다. 당시 일본의 부동산 시장에서는 자기 자본 없이도 주택을 매입할 수 있을 정도로 무분별한 대출이 제공됐고, 그 결과 상상을 초월하는 버블이 형성됐다. 버블이 꺼지는 데만 약 20년이 걸렸다. 이 버블은 2013년을 기점으로 소멸하고 시장은 바닥을 지나 반등하기 시작했다....

# 공급

서울에서는 ① 풍부한 아파트 대기수요, ② 저조한 공급 물량, ③ 저금리로 인한 유동성이 상승을 불러왔다....

‘대규모 분양 시장’을 열어 ‘(부동산 가격이 결정되는) 기축 시장’의 수요를 옮겨야 한다. ...

2028년에는 서울시 아파트 입주 물량 자체가 6,000세대 이하로 떨어진다. 입주 물량이 1만 세대 이하가 되는 건 2010년 이후 최초로 벌어지는 사건이다. 2010년대 초반 부동산 경기가 나빴던 시절에도 연간 공급량이 2만 세대 이하로 줄어든 적은 없다....

전세는 단순한 임대료가 아니라 미래의 물가까지 선반영하는 자산 운용 수단으로 기능할 수 있다. 이번 장에서는 실제로 전세가격이 어떻게 움직여왔는지, 그리고 서울권의 전세가격이 얼마나 하방 경직적인지...

서울대 공유도시랩이 산출한 아파트 전세가격지수에 의하면 전세가격은 매년 5.22% 상승한 것으로 나타난다. 이 수치는 코로나 시기(2020~2022년)의 일시적인 과열을 제외하고 계산한 것인데, 당시 유동성 급증으로 인한 전세가격까지 포함할 경우 매년 약 5.90% 상승한 것으로 나타난다....

현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다. 다시 말해 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간(5년 이상)을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승 탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다....

결국 전세가격은 단순한 임대료가 아니라 향후 경제 흐름과 거시적 가격 변동을 반영하는 ‘선행적 자산지표’이자, 우리나라 부동산 시장 특유의 하방 경직성과 맞물려...강한 복원력까지 갖춘 독특한 형태의 인플레이션 헤지 수단으로 기능하고 있다는 것을 확인할 수 있다....

마포래미안푸르지오는 광화문 업무지구(CBD)와 여의도 업무지구(YBD)의 정중앙이라 서울 서북권에서 압도적인 입지상 장점이 있다. 강남 업무지구(GBD)도 물론 입지로는 중요하지만 광화문과 여의도 업무지구 역시 규모와 중요성 면에서 GBD에 못지않다는 것이다....

전세는 매매의 강력한 하방 저지선 역할을 한다는 것이다....

투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트...

아파트들이 금리, 정책, 공급 환경 등 공통적인 외부 요인에 민감하게 반응하고 있음을 보여준다...

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다같이 오르고 다같이 내리는 - 그와중에도 우리는 덜떨어지고 빨리 거래되고 먼저 오르는 단지, 매물털기해서 더 좋은 물건을 찾는다

강남구 상승 신호...

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지수에 나타나기 시작하면 늦다 현장에서 잡아야, 현장파 투자자가 거시경제까지 읽으면 엄청 파워풀하겠다

과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다....

"부동산 트렌드 2026" 중에서

https://ebook-product.kyobobook.co.kr/dig/epd/ebook/E000012091602

# 대장 리포트

문재인 정권이 주도한 2017년 5월부터 2022년 5월은 서울시 아파트 대폭등기로 자리매김한다. 이는 부정할 수 없는 사실이며 글로벌 유동성 폭발과 더불어 정책 실패의 결과였다. 이 시기 역시 팬데믹 대응을 위한 유동성이 시장에 과하게 공급되면서 전 세계 부동산이 큰 상승을 경험한다. 뉴욕 부동산에서도 어마어마한 가격 상승세가 나타났다....

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(교보 이북 64% 지점)

PART 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다.

물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다.

돈을 가진 자들은 여전히 현금을 동원하거나 대출을 우회하는 방식으로 제한을 극복할 수 있다. 따라서 금융 접근성이 상대적으로 낮은 중산층과 서민이 고소득층보다 더 큰 어려움을 겪을 가능성이 있다.

첫째, 의도하지 않은 사회적 배제다. 주택 가격이 급등하는 경우 수요를 낮추기 위해 LTV를 강화하는 방향으로 정책이 추진됐다. 이 경우 주택 구매에 필요한 자기 자본 비중이 커지는 만큼 자기 자본이 더 많은 계층으로 수요층이 좁아진다. 자본을 축적하지 못한 계층은 매매 시장 참여 자체가 불가능하다...

둘째, 소비자의 합리적 결정을 방해한다. 부동산은 개인이 구매하는 가장 비싼 재화인 만큼 매우 합리적인 결정이 요구된다. 이를 위해서는 주택 매입에 자기 자금이 얼마나 필요한지, 은행 대출은 어느 정도 가능하며 이자율은 어떤지, 보유 시 비용이나 매년 지불할 세금은 어떻게 될지 큰 틀에서 계산할 수 있어야 한다. 그런데 취득세와 종합부동산세, 양도세가 자주 바뀌면서 이런 판단이 어려워진다....

셋째, 정부 정책에 대한 신뢰성 저하다. LTV가 자주 바뀌면서 자기 부담 비중이 시기에 따라 변화하는데, 매우 한시적인 주택금융 상품(1년 한정 주택금융 특혜 상품 등)이 나오는 경우 사람들은 상황이 어떻든 시장에 참여하려고 한다. 사회적 배제를 경험한 계층은 정책이 자주 바뀐다는 점을 인지했기에, 정책에 대한 신뢰성이 낮아지고 ‘이번 기회를 꼭 잡아야 한다’라는 결정으로 이어질 수 있다.