원문 ; https://weolbu.com/s/KSUFTOf0ek
“혀닝님, 1호기는 수도권에서 하세요”
“지금까지 지방 임장 다는 경험들이 절대 헛되지 않을 거예요”
천장을 닫아놓지 말고 더 넣지 말고 더 넓게 보세요
- 실전반에서 튜터님과 함께 하면서 상황 말씀드리고 임장지보다 투자과정에 대해 많이 물어봄
- 투자금 범위와 전수조사 후보군에만 매몰되어 있는 나를 발견
- 앞마당 전체+투자금보다 더 넓게 설정 → 좋은 것부터 내려와야 아쉬움이 남지 않음!
- 상단부터 털기 + 매코 넣기 : 목표로 정하고
매일 전임 , 퇴근 후에는 무조건 현장으로 ! - 매물 1개를 보더라도 부사님과의 라포형성을 해야겠다! 라는 마음으로 가기!
- 강의에서 배운 협상법 - 현장에서 적용
실준반 코크드림님 교안 매일 보고 상황에 따라 시도
(+) 튜터님께 현상황 공유하고 방향성 검토, 배운대로 현장에서 협상 시도
(-) 협상을 진득하게 못해서 물건 놓친 점
매물코칭으로 현재 프로세스 점검
- 매고 매일매일 시도 , 매물 날라가는 걸 매일 지켜보던 중 광클 성공
But 매물 날라가서 넣은 물건 없었으나 점심에 전임하면서 다음 후보단지에 예약+반차내고 털러감 - 네고 잘 되지 않아 투자금 빠듯했으나 현재 내가 맞게 가는지 확인받아야겠다는 마음으로 매코 받음
→ 매코 넣은 단지는 투자금 빠듯해 탈락, 현재 더 봐야할 단지와 투자금, 가용범위를 현실에 맞게 제시 받음 - “정말 고생 많으셨어요, 더 넓게 보시고 이범위에 들어오면 투자해도 괜찮아요"
- 선입견으로 우선적으로 제외한 지역과 단지까지 언급해주심
- 매물 OK도 중요하지만 투자자로서 매물 접근하는 방법 많이 배움
(+) 매물이 날라가도 매물털고 투자방향성 점검
(-) 지역과 단지를 넓혀서 보지 못한 점
매물 트래킹과 앵커링 효과로 만난 운명의 1호기
- 매물 날아감+협상실패 일상이던 어느날 후보 들어온 단지 중 한달만에 1천만 내릴 매물 봄
- 세낀 매물이라 볼 수 있는날 정해져있음, 당일 다른 투자자 보기로 되어있었음
- 투자자들이 많이 봤는지 or 잔금 또는 세입자 퇴거자금 낼 수 있는지 확인
- 다른 투자자와 껴서 매물 보여는주겠다는 부사님 만남 → 시간 다 맞추겠다고 하고 현장으로 감
- 네고, 라포형성 등의 시간 감안하여 2시간의 텀 두고 예약 잡음
앞타임 매물 가격, 조건 맞기 않아 힘빠진 상태였음
기본, 사이드 집으로 올수리 필요함 → 근데 네고 안됨 : 선뜻 하겠다는 사람 없는 상황 - 전에 매임을 했던 단지 - 수리비 만큼 네고 해야겠다! 라고 판단
- “사장님, 결로도 심하고 올수리 해야할 것 같은데 2천만원만 깎아주시면 안될까요”
“한달전에 천만원 깎아서 더는 절대 안된대”
“예정부터 꼭 하고 싶어서 계속 보고 있는데 매도자분께 한번 말씀이라도 해주세요” - 제 자금상황+꼭사야하는이유 말씀드리고 매도자분께 말이라도 해달라고 부탁함
명의는 아내분, 실제 관리는 남편분 - 부사님은 남편분과 통화 - “이미 천만원을 내려서 아내분이 마음 안좋대, 안된다 했잖아, 너무 깎으면 다른 부동산에 내놓는 경우 많아서 조심스러워”
“그럼 1500만원은 가능한지 한번만 더 말씀해주세요”
“잠깐 기다려봐”
(한참통화)
“안될거같긴한데 저녁에 아내분이랑 얘기해보고 내일 연락준다니까 기다려봅시다”
(바로 거절 안하는게 급한 사정있는건가? 매도사유 모른다고 하셨는데 한번더 확인해보자)
“혹시 매도하시려는 이유가 있나요?”
“강남에 투자하려는데가 있는데 9월까지는 여유있어서 세낀매물이라도 잔금 길게줄수 있대요, 근데 남편이 병원장이고 잘 사나봐, 여유가 있어서 전혀 안 급하대”
(얼굴보고 여쭤보니 매도사유 알려주시는 구나) - 실제로 등기떼보니 을구가 깨끗함, 현금많은 강남 부자
- 당시상황기록, 협상안될경우 내가 감당가능한 범위 어디까지인지 다시 적어봄
- 매코때 말씀주신 투자금 범위에 들어옴 + 싸다는 판단 → 적극적으로 협상 시도
- 다음날
“혀닝님, 1000만원 이상은 해줄생각 없대요”
“사장님, 거기 제가 잔금쳐서 올수리까지 할 생각으로 말씀드린 금액이에요, 저도 그 금액에 하고 싶은데 돈이 조금 부족해요.. 한번만 더 말씀드려 주세요”
그 다음날
“혀닝님, 중간가격에서 만나자고 하시네, 그리고 매도자가 지금 말씀해주셔서 매우 당황스러운 일이있어.. 매도자가 9월까지는 여유있다고 잔금 길게준다고 했는데 한달뒤에 이사갈집 중도금 내야한다네. 그래서 대출이자 내는 대신 이 매물 200만원 깎아주자고 남편분이 설득하고 있으니까 그렇게 하자”
“엥 사장님 그럼 저 한달정도 마통 금용비용 발생하는데 다시 계산해보고 연락드릴게요”
(사실 가능한 범위였음. 매도자상황으로 더 못깎은게 아쉬운제 일단 전화 끊음. 좀더 침착하게 매도자 상황 알았다면 더 깎을 수 있었을 텐데…) - 다른 지역 후보단지 매물 더 털면서 같은 금액으로 똑같이 네고 진행
- “사장님 그뒤로 매도자분 연락 온거 있어요?”
“아니, 나도 매도자 상황을 모르고 미안해서 혀닝님 연락만 기다리고 있었어요, 내가 복비 50만원 깎아줄테니 꼭 혀닝님이 이 매물했으면 좋겠어요”
“한번만 더 계산해보고, 연락드릴게요” - 시간 벌어두고 남은 매물 털고 네고 하면서 계산기도 다시 한 번 두드림
- 다른지역 매물 - 투자금 범위에 들어오지 않음
범위 다 털고 나니 이게 가치대비 싸구나! 라는 확신 들었음 - 그날저녁, 부사님꼐 특약 써서 보내드릴테니 동의하면 가계약금 넣겠다고 함
→ 협상 3일간 진행, 교안 다시 열어보면서 할 수 있는 걸 다 해보려고 함
→ 앵커링효과 : 처음에는 매우 낮은 가격 제시, 조금씩 협상 → 예상범위안에서 매수
(+) 배운대로 협상하고 안돼도 계속 두드려보기
(-) 매도자 상황 뒤늦게 알고 협상카드로 못 씀
투자이후 느낀점
- 최고가 아닌 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 투자
- 좋은 것부터 보는 과정에서 욕심 생기고 사랑에 빠지는 단지도 만나게 됨 - 그려먼서 시야도 좁아짐
- 그럴때마다 멘토님 튜터님들이 방향 다시 잡아주심
- 매물이 날아가는 경험 매일 함 : 내가 매물 잘 보고 있구나! 라고 생각 전환
- 어떤 감정이 들더라도 매일 현장에 있고, 일상에서도 신규매물알림에 즉각 반응하도록 루틴 만듦
- "1호기는 번트를 치면 된다
처음부터 홈런을 치려고 하면 안된다" -너바나님
“잃지않는투자” (더 벌지는 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표 이룰때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 한다) - 너나위님
- 천장부터 바닥까지 다 훑어야 아쉬움이 남지 않는 투자를 할 수 있는 것.
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