수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[BEST] 열반스쿨 기초반 - 평범한 직장인이 부동산 투자로 부자 되는 법
너바나, 자음과모음, 주우이
"임장보고서를 쓰면서 제대로 된 결론을 작성해본 적이 없어요"
초보자 분들이 임장보고서를 작성하면서
가장 어려워하는 부분이 ‘결론’파트입니다.
임장보고서를 작성하며 지역을 이해한 후
내가 가진 투자금으로 지금 당장 투자한다면
어느 지역을 매수해야하는지 고민하는 과정인데요.
입지분석이나 단지분석 파트는 양식도 많이 공유되지만
결론 파트는 정해진 양식이 없어 어렵기만합니다.
어떻게하면 나에게 딱 맞는 투자 물건을 찾을 수 있을까요?
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안녕하세요?
여러분의 투자와 내집마련를 명품으로 만들고싶은 ’미요미우'입니다.
최종 투자 후보를 정할 때
그간 만들어온 앞마당을 모두 봐야 하는지,
투자금 범위 안에 들어오는 단지만 살피면 되는지,
어떤 과정으로 결론을 내야하는지 막막하셨을거예요.
오늘은 따라하기만 하면 투자 후보 물건이 저절로 나오는 방법을 설명드리고자 합니다.
#1단계) 후보 지역 딱 3개만
결론을 작성할 때 모든 앞마당을 들여다보겠다고 마음 먹으면
시작할 엄두가 나지 않습니다.
내가 가진 앞마당에서 최고의 투자를 하겠다고 마음 먹으면
오히려 의사결정이 어렵기도 합니다.
그래서 투자 후보 물건을 선정할 때는
지금 매수하기 좋은 후보 지역을 세 군데만 뽑습니다.
후보 지역을 선정할 때는 세 가지를 기준으로 판단합니다.
1. 가격이 싼 곳
지역이 전체적으로 저평가 되어 있어야
투자할 물건을 찾기가 쉽습니다.
이는 대장단지의 매매가 흐름으로 가늠할 수 있습니다.
매매가가 전고점을 넘지 못했으니 아직 싼 수준이구나
판단할 수 있습니다.
2. 투자금으로 접근 가능한 단지가 많은 곳
대장이 저평가 되어 있다고 하더라도
투자금이 많이 들어간다면 투자 후보를 찾기가 어렵기에
내 투자금으로 접근 가능한 단지가 많은 곳을 우선해서 봅니다.
네이버 부동산을 켜고 후보 지역의 단지의
매매가와 전세가를 대략적으로 훑어보면서
내 투자금으로 접근이 가능한 단지가 많은지 확인할 수 있습니다.
3. 공급이 많지 않은 곳
마지막으로 해당 지역의 공급이 얼마나 예정되어 있는지를 확인합니다.
지금 당장 공급이 많거나
2년 뒤 공급이 많이 예정되어 있는 지역보다는
공급이 적은 곳이 전세를 셋팅하고 보유하기에 용이합니다.
#2단계) 전수조사를 한다
전수조사라니.. 싶으시죠?
그래도 여기가 가장 어려운 구간이니 잘 넘어와주세요 ㅎㅎ
후보 지역을 3개 골랐다면,
이들 지역의 20평~30평, 300세대 이상의 단지를 매매, 전세 시세를 기록합니다.
투자금에 맞는 단지들만 보고 싶다는 마음이 들겠지만
내 투자에 확신을 주기 위해서는 전수조사가 필요합니다.
지역 내의 모든 단지의 가격을 확인해야
내가 투자로 보고 있는 이 단지가 싼지 비싼지 가늠할 수가 있기 때문이죠.
전수조사 양식은 아래를 참고하세요!
#3단계) 투자 후보 단지 선정
전수조사를 마쳤으면 평형별로 나누어 주고(20평대, 30평대)
필터를 활용해서 매매가 순으로 정렬합니다.
매매가 순서대로 단지를 하나씩 보면서
‘얘가 쟤보다 좋은데 더 싸네?’하는 단지들을 골라봅니다.
해당 단지가 전고점을 넘었는지도 확인하면서
저평가 여부를 고민해봅니다.
그리고 저평가 되었다고 생각되는 단지에 모두 노란색으로 표시를 합니다.
만일 가치가 비슷해서 애매하다고 느껴지면 이런 단지들도 모두 포함합니다.
아래 방법을 활용해서 노란색으로 체크한 단지들을 한판에 모으면
지역 내에서 저평가 된 단지를 모을 수 있습니다.
마지막으로 이들 단지 중에서 투자금 범위 안에 들어오는 단지를 선정하여
지역 내 최종 후보로 정리합니다.
(저는 투자금에서 3천만원을 더한 금액을 기준으로 필터링합니다)
이 과정을 지역별로 3번 반복합니다.
#4단계) 최종 후보를 모은다
이 과정을 거치면 세 지역의 후보단지들이 선정됩니다.
지역별 후보단지를 하나의 시트에 모읍니다.
여기에 모인 후보단지들은 모두 저평가 되어 있다고 볼 수 있습니다.
또다시 매매가 순서로 정렬한 이후에
덜 저평가 되었거나 선호도가 크게 떨어지는 후보를 제외합니다.
그리고 매매가 순서가 아닌,
제가 생각하는 가치 순서대로 단지 순서를 변경합니다.
동안구 단지가 5.6억으로 비싸지만
부천시 5.2억 단지가 더 가치가 있다고 생각이 되면 위칸으로 옮기는 것이죠 ㅎㅎ
그럼 아래와 같은 최종 후보 단지가 나옵니다.
마지막으로 이들 단지를 1등부터 10등까지 줄 세우는 것이 아니라
가치가 비슷한 단지들끼리 묶어서 1~3순위 그룹핑을 합니다.
#5단계) 매물 털기 및 매수
후보 단지들을 1등부터 꼴등까지 줄세우는 것이 아니라
1,2,3순위로 그룹핑을 하는 이유는
비슷한 가치의 단지라면 그 중 어느 것에 투자해도 괜찮다고 생각하기 때문입니다.
1등에 투자하겠다는 욕심을 부리니까
저는 오히려 투자를 마음 먹는 것이 어렵더라구요.
최고의 선택을 하려고 하기보다는
최선의 선택을 하고자 마음 먹으니 투자가 좀 더 수월해졌습니다.
다만 1순위 내에서도
제가 좀 더 가지고 싶은 단지가 있기 때문에
그 단지부터 매물털기를 진행합니다.
그리고 투자할 물건을 발견하면
매물코칭을 넣고 매수를 하는 것이지요 :)
투자 물건을 찾는 결론 작성 방법을 설명드렸습니다.
🎈1단계: 투자 후보 지역을 3군데 정한다
🎈2단계: 투자 후보 지역을 전수조사 한다
🎈3단계: 매매가 순서로 정렬하여 저평가 되고 투자 가능한 단지를 선별한다
🎈4단계: 후보 지역의 후보 단지를 모두 모아 투자 1,2,3순위 그룹핑을 한다.
🎈5단계: 투자 물건을 찾아 매수한다
어느 단지가 더 가치가 있는지를 판단하는 과정은
많은 경험이 필요한 부분입니다.
처음부터 정답을 고를 수는 없습니다.
그러나 과정에 충실하고, 그 결과를 피드백 받는다면
후회하지 않을, 상위 1%의 투자를 하실 수 있으리라 생각합니다.
여러분의 결론 작성을 응원합니다!! 빠이팅!!
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