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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 온길입니다 :)
그동안 신도시에 대해 1기, 2기, 3기라는 구분을
명확하게 이해하고 있지 못했다는 생각이 들었습니다.
어떤 도시들이 있는지는 알고 있었지만,
그 의미와 배경에 대해서는 깊이 알고자 하지 않았던 것 같습니다.
이 글은 제가 헷갈렸던 신도시에 대한 개념을 정리하는 과정에서,
1기 신도시는 왜 만들어졌고
지금은 어떤 의미를 가지는지를
정리해 보고자 작성하였습니다
투자에 대한 생각은 사람마다 다를 수 있으며,
이 글안에는 개인적인 생각이 들어 있음을 먼저 말씀드립니다 :)
1기신도시를 이해하는데
저의 글이 도움이 되셨으면 좋겠습니다❤️
1기 신도시는 왜 만들어졌는가?
서울 외곽에, 빠르게, 많이 짓자 - 주택 200만 호 건설 + 1기 신도시
1기 신도시는 ‘살기 좋은 도시를 만들자’는 이상적인 목표보다,
급격히 상승하던 집값과 전세난을 안정시키기 위한 정책적 해법으로 출발하였습니다.
1980년대 후반, 서울올림픽 전후로 수도권 인구가 급증하며 주택 부족 문제가 심각해졌고,
정부는 단기간에 대량 공급을 할 수 있는 방안으로 신도시 개발을 선택하였습니다.
그 결과가 바로 주택 200만 호 건설 계획과 1기 신도시 조성입니다.
당시 정부는 서울 도심에 더 이상 대규모 주택 공급이 어렵다고 판단하였고,
서울과 통근이 가능한 외곽 지역을 중심으로 계획적인 도시를 조성하는 방향을 택하였습니다.
이 과정에서 속도와 효율성이 무엇보다 중요했기 때문에,
아파트 위주의 대단지 구성과 함께 도로, 공원, 학교 등
기본적인 도시 인프라가 일괄적으로 설계되었습니다.
이를 계기로 대한민국의 주거 문화는
본격적으로 아파트 중심 구조로 전환되기 시작하였습니다.
1기 신도시의 구조적 특징
1기 신도시는 입지 측면에서도 분명한 전략을 가지고 있습니다.
서울과 물리적으로는 가깝지만,
행정적으로는 분리된 위성도시 형태를 띠며
서울의 주거 수요를 분산시키는 역할을 담당하였습니다.
구체적으로 살펴보면,
분당과 일산처럼 기존 시가지와 분리된 완전한 신도시 형태가 있었고,
중동·평촌·산본처럼 기존 도시의 미개발지를 확장한 신시가지 형태의 개발도 함께 이루어졌습니다.
도시의 형성 방식에는 차이가 있었지만,
공통적으로 서울 생활권을 공유하는 주거지라는 점은 동일합니다.
완전한 신도시형에 해당하는 지역은 분당과 일산으로,
기존 시가지와 분리되어 조성되면서
도시 규모와 쾌적성 측면에서 강점을 가지고 있습니다.
반면 신시가지 확장형에 해당하는
중동, 평촌, 산본은 기존 도시의 미개발지를 활용해 조성된 형태로,
상대적으로 밀도는 높지만 기존 생활권과의 연계성이 뛰어난 특징을 보입니다.
1기 5대 신도시의 구성과 자족 기능의 한계
1기 신도시는 계획 당시 ‘자족도시’를 목표로 내세웠으나,
일부 지역을 제외하면 이 목표가 완전히 실현되었다고 보기는 어렵습니다.
분당이나 일산의 일부 업무지구를 제외하면,
대부분의 주민들은 여전히 서울로 출퇴근하는 구조를 유지하고 있으며,
그 결과 1기 신도시는 자연스럽게
베드타운 성격이 강한 도시로 자리 잡게 되었습니다.
이러한 구조는 장기적으로 보았을 때
가격 상승의 상단을 제한하는 요인으로 작용하였다고 생각합니다.
교통 & 인프라의 현실
초기 교통 여건은 지금 기준으로 보면 다소 부족한 부분이 있었습니다.
철도망보다는 도로와 광역버스 중심의 교통 체계가 형성되었고,
출퇴근 시간의 혼잡도도 점차 커졌습니다.
다만 시간이 지나면서 신분당선, 경의중앙선, GTX 등
교통 인프라가 순차적으로 보완되며 접근성이 개선되었습니다.
이는 교통 인프라는 선제적으로 완성되기보다는,
수요가 쌓인 이후에 확충되는 경우가 많다는 점을 보여줍니다.
가격 흐름과 현재의 위치
가격 흐름을 살펴보면, 1기 신도시는 시기별로 서로 다른 역할을 수행해 왔습니다.
1990년대에는 대규모 주택 공급을 통해 집값과 전세 시장을 안정시키는 역할을 했으며,
정책적으로도 공급 확대를 통한 안정이라는 목표를 비교적 명확하게 달성한 시기였습니다.
이후 2000년대 중반에는 수도권 주거 선호가 높아지면서
생활 인프라가 갖춰진 1기 신도시에 대한 수요가 집중되었고,
일부 지역에서는 서울의 특정 지역보다 높은 가격을 형성하기도 하였습니다.
이 시기는 1기 신도시가 ‘서울의 대체 주거지’로 평가받던 시기라고 볼 수 있습니다.
그러나 2008년 금융위기 이후 시장 분위기는 달라졌습니다.
인서울 선호가 점차 강해지면서,
1기 신도시 내부에서도 입지와 단지에 따라
가격 격차가 벌어지기 시작하였고,
지역 간·단지 간 양극화가 본격적으로 나타났습니다.
분양 당시 강남 대체 주거지로 인식된 분당이 처음부터 분양가가 조금 더 높았지만,
2000년대 상승장을 지나며 가격 격차가 많이 벌어지기 시작 했습니다
시간이 지나며 각 도시별 누적된 역할과 기대감의 차이에서 만들어진 결과라고 생각합니다
노후화와 재건축 이슈의 현실
현재의 1기 신도시는
준공 30년 내외의 노후 단지가 대부분을 차지하고 있으며,
용적률 역시 약 200% 수준에 머무르는 경우가 많습니다.
이로 인해 재건축을 통한
대폭적인 가치 상승을 기대하기에는
구조적인 한계를 가진 단지도 적지 않습니다.
현실적으로는 재건축보다는
리모델링이나 정책적 지원을 전제로 한 재정비 기대가
함께 거론되고 있는 상황입니다.
최근 노후계획도시특별법과 선도지구 선정 이슈가 주목받고 있는 것도,
이러한 노후화 문제와
민간 사업성만으로는 한계가 있는 구조를
정책적으로 보완하려는 흐름으로 이해하고 있습니다.
투자자 관점에서 바라본 1기 신도시
제 개인적인 투자 관점에서 보면,
1기 신도시는 기대감으로 급등하는 시장이라기보다는
실수요를 기반으로 가격의 하단을 지켜주는 시장에 가깝다고 생각합니다.
단기간에 큰 수익을 보다는
실거주를 겸한 첫 투자나 안정성을 중시하는 투자자에게
상대적으로 부담이 적은 선택지로 볼 수 있습니다.
따라서 재건축이라는 단어 하나만을 보고 접근하기보다는,
단지의 입지와 실제 거주 수요가 얼마나 탄탄한지를
종합적으로 판단하는 과정이 중요하다고 생각합니다.
대한민국 아파트 시장의 출발점이자,
현재도 수도권 주거 시장에서 기준선 역할을 수행하고 있는 1기신도시!
화려한 상승보다는 안정적인 수요와 가격 방어력이 강점이며,
잃지 않는 투자라는 관점에서 접근할 때 의미 있는 도시라고 생각합니다 :)
1기 신도시를 정리하며 한 가지 궁금증이 남았습니다.
그렇다면.. 2기 신도시는 왜 등장했을까..?
다음 글에서 정리해보도록 하겠습니다 !
+튜터님 말씀 덕분에 신도시에 대해 정리해볼 수 있었습니다.
갱지지 튜터님 감사합니다 :)
