서울 아파트 신고가 비중 변화에 대한 생각_자향즈와 함께 하는 나눔글 챌린지 #1. [육육이]

안녕하세요.

월부학교 겨울학기 육육이입니다.

오늘은 어제 반원 그뤠잇님이 공유해주신 기사에 대한 저의 생각을 나누고자 글을 씁니다.

[서울 아파트 신고가, 15억 이하 늘고 30억 초과는 줄었다]

https://n.news.naver.com/article/021/0002764941?cds=news_my

#1. 고강도 대출 규제로 인한 신고가 비중 변화

2025년 1분기 고가 구간인 지역(강남 3구 등 핵심지)에서 신고가 비중이 상대적으로 많았던 반면,

15억 초과~20억 이하 3.4%

30억원 초과 3.7%

2025년 4분기 중고가 구간인 지역의 신고가 비중이 증가한 모습을 강조하고 있습니다.

15억 초과~20억 이하 6.4%

30억원 초과 2.4%

확실히 초고가 구간의 신고가 비중보다 그 하단의 신고가 비중이 증가한 모습을 볼 수 있습니다.

보통 대출을 끼고 사는 경우가 많은 서울 아파트의 거래에서는 고강도 대출 규제가 큰 영향을 주었을 거라 해석하고 있습니다.

#2. 실제 거래량 변화&지역별 분위기 차이

그렇다면 실제 서울의 거래량 변화와 지역별 분위기는 어떨까요?

일단 서울 전체를 보면 확실히 거래량이 점점 증가하는 1분기에 비해

규제 이후 4분기의 거래량이 위축되는 모습을 볼 수 있습니다.

구별로 확인해보면,

강남3구의 거래량은 공통적으로 2025년 4분기에 감소하는 모습을 볼 수 있습니다.

높은 가격대의 지역은 거래가 위축된 모습을 볼 수 있는 반면,

노도강(노원구 도봉구 강북구)의 거래량은 25년 하반기 모두 반등하는 모습입니다.

물론 데이터만으로 모든 현상을 설명할 순 없겠지만

대출 규제로 인한 효과가 시장에서 드러나고 있는 것만은 확실해 보입니다.

특히나 그 효과가 서울 뿐만 아니라 경기, 지방에 수요가 몰리는 현상으로 드러난다는 기사도 쏟아지고 있는데요.

경기에서는 오히려 거래되는 가격대가 상향되는 흐름을 보이고 있다는 내용도 눈에 띕니다.

지방 시장의 특성상 지역별 공급 상황에 영향을 받지만,

수도권에 속하는 경기도의 경우 영향을 피해갈 수는 없을 것 같다는 생각도 듭니다.

더군다나 수도권 전체적으로 공급이 바닥을 치고 있는 상황+고분양가의 영향으로

지금이라도 대출을 받아 살 수 있는 집을 사자!라고 생각하는 실수요자의 움직임이

수도권 시장에 거래량, 신고가의 변화로 나타나고 있는 것이 아닌가 싶습니다.

현재 정부에서 부동산 과세보다 공급과 구조 개편의 중요성을 강조한 만큼

실제로 근본적인 해결책이 시행될 수 있을지 궁금해지는 요즘입니다.

#3. 이런 상황에서 우리가 할 일은?

그렇다면 우리는 그냥 손 놓고 있어야 할까요?

아래는 2021년 전국 부동산 규제 지역을 나타내는 그림인데요.

지금과는 그 강도에서 차이가 있을 수 있지만 규제 범위는 훨씬 광범위했습니다.

현재 많은 자산을 쌓은 사람들은 위와 같은 규제 상황에서도

내가 할 수 있는 최선의 선택을 하면서 자산을 지키고 불려나간 사람들입니다.

그 선택이 매수일 수도, 보유일 수도, 매도일 수도 있습니다.

하지만 규제에 휩쓸리는 것이 아니라 그 흐름을 타고 기회를 잡은 사람은 반드시 있었고

앞으로도 있을 거라고 생각합니다.

서울 실거주가 가능하다면 내집마련, 또는 실거주 후 투자 전략을 사용할 수 있고,

불가능하다면 내가 가진 투자금에서 할 수 있는 비규제 지역에서 물건을 매수할 수도 있습니다.

다만 어떤 선택이든 기회가 왔을 때 준비되어 있지 않다면

결코 좋은 자산을 매수하고 쌓아나갈 수 없습니다.

시장이 괜찮아질때까지 기다려야지

규제가 풀릴 때까지 기다려야지

내가 매수할 수 있는 좋은 시기가 올 때까지 기다려야지

가 아닌

기회를 놓치지 않는 실력을 만들어 놓는 것이 지금 우리가 가장 먼저 해야 할 일이 아닌가 싶습니다.

수도권 임장을 하다보면 물건을 거둬들이거나 호가를 말도 안되게 올리거나 하는 상황을 계속해서 마주하게 되지만,

현 시장이 그렇다는 것을 받아들이고 실력을 갈고 닦는 데 집중하는 시기를 보내자고 스스로 다짐해봅니다.