- 게리롱
#A구와 B구에 동시에 거래허가신청을 해도 되나요?
A. 되는 건 아니지만, 안되는 것도 아닙니다.
이게 무슨 얘기냐 하면,
구청에 문의하면 ‘된다’ 라고 답을 해주지는 않지만,
그렇다고 안된다고 하지도 않는다는 겁니다.
이런 일이 한 번 있었습니다.
매수인이 A지역에서 괜찮은 물건이 있어
약정을 체결하고 A구청에 토지거래허가를
신청해 두었습니다.
그런데 허가를 기다리고 있던 도중
B지역에서 너무 괜찮은 물건을 찾게 된 거죠.
A지역의 물건에 대해 약정금을 포기하고라도
B지역 물건을 매수해도 될 만큼
좋은 가격과 조건이었습니다.
그런데 문제는 A구청에다
이미 토지거래허가신청을 넣어둔 상황에서
B구청에 중복으로 또 신청하면 문제가 될지,
A구청에서 허가나 거절이 난 이후에 진행해야 할 지
아무도 아는 사람이 없었다는 거죠.
부동산 사장님도 모르고,
구청 직원도 당장 확답은 어렵다고 하고,
매수인은 마음이 조급했습니다.
이게 확실하게 확인이 되기 전까지는
어떤 결정도 하기가 어려운데,
또 마냥 A지역의 거래허가가
승인될 때까지 기다리기엔
B지역 물건의 매도인이 기다려주지 않을테니
세상 조급할 수 밖에 없었죠.
다행히 구청 여러 곳에 문의한 결과
A지역 물건의 매수를 포기하고
B지역 물건을 매수할 수 있었습니다.
일단 현재시점까지는 각 구청끼리
거래신청과 허가 상황이 공유되고 있지는 않습니다.
즉 매수인이 A구청에 토지거래허가를 신청했는지,
신청한 게 승인이 됐는지 거절이 됐는지,
그 여부나 진행상황을 다른 구청에서는 알지 못합니다.
앞으로 시스템이 보완될 지는 모르겠지만
현재는 중복으로 신청해도 그걸 걸러내거나
확인할 수 있는 장치는 없습니다.
만약 위의 사례처럼 두 개 지역에서
토지거래허가 신청을 진행하게 될 일이 생긴다면,
새롭게 매수하려는 지역에 약정서를 쓰시고
매수를 포기하려는 지역의 관할구청에는
즉시 ‘취하원’을 제출하시면 됩니다.
#등기부등본에 “전세권 설정”이나 “임차권 등기”가 되어 있는 집도 허가가 나오나요?
A. 임차권 등기가 되어 있어도 허가에 문제가 없습니다. 전세권 설정은 ‘임대차 계약 종료 확인서’를 첨부하면 됩니다.
‘전세권 설정’은 그래도 어느정도는 익숙합니다.
보증보험 가입을 못 하는 경우에
임차인이 본인의 전세권을 지키기 위해
설정하는 게 ‘전세권 설정’입니다.
토지거래허가의 조건은
'허가일로부터 4개월 이내에 실입주
+ 2년간 실거주 의무' 입니다.
‘전세권 설정’이 되어 있다는 건,
현재 임차인이 그 집에 살고 있다는 뜻이기 때문에
허가 예정일로부터 4개월 이전에
이사를 나갈 거라는 게 확인이 되어야
토지거래허가를 받을 수 있습니다.
토지거래허가 신청 서류를 제출할 때
‘임채차 계약 종료 확인서’만 첨부하시면 됩니다.
‘임차권 등기’는 아마 ‘전세권 설정’보다
생소한 분들이 많으실 겁니다.
임차권 등기는 보통 임차인이
집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못한
상황에서 이사를 나가야 할 때,
임차권 등기를 걸고 나갑니다.
그래서
일반적인 등기부등본에서는 보기가 쉽지 않고,
주로 경매물건 등 뭔가 사연 있는 집들에
임차권 등기가 걸려있는 경우가 많습니다.
언뜻 보면 뭔가 위험해 보이긴 하는거죠.
간혹 사장님들도
‘이 집은 임차권 등기가 걸려있어서 거래허가를 못 받아요.’
‘임차권 등기부터 풀고 약정서 써야 해요’
라고 하시는 경우가 있습니다.
그래서 등기부에 임차권 등기가 보이면
지레 겁을 먹고 포기하기 십상입니다.
하지만 권리관계만 명확하게 분석해서
말소가 가능한 집이라면,
오히려 ‘임차권 등기’ 자체는
토지거래허가 승인 여부와는 무관합니다.
‘임차권 등기’는 이미 이사를 나갔다 = 공실
는 것을 서류상으로 의미하기 때문에
공실이라는 것만 확실히 확인이 되면
‘임대차 계약 종료 확인서’도 제출할 필요가 없습니다.
오히려 ‘전세권 설정’ 보다도 더 간단한 거죠.
등기에 ‘임차권 등기’가 설정된 상태더라도
매수인이 실입주하는 것과는 무관하기 때문에
구청에서도 ‘임차권 등기’가 남아있다는 이유로
토지거래허가 신청을 반려하지는 않습니다.
#인테리어 때문에 허가 후 4개월 이내에 입주를 못하게 됐어요. 어떤 불이익이 있을까요?
이것도 실제 있었던 케이스인데요.
대출, 잔금 일정, 인테리어 일정 등이
조금씩 밀리다가
결국 토지거래허가승일로부터 4개월 이내에
입주를 못하게 된 경우가 있었습니다.
역시 토지거래허가의 조건이
‘허가일로부터 4개월 이내 입주’이기 때문에
매수인은 또 한번 안절부절하게 되었는데요.
결론적으로는
구청 공무원 분들도 사람이기 때문에
이 부분은 어느 정도까진
용인을 해주는 분위기 입니다.
잔금과 소유권 이전까지 해둔 상태에서
공사 때문에 전입이 조금 늦어지는 상황이라면
몇 주 정도 기간은 크게 문제삼지 않는 것 같습니다.
하지만 그래도 혹시 모를 상황을 대비해서
인테리어 현장 사진 등을 증빙자료로 남겨두시고,
몇 주 정도 입주가 늦어지는 게 안니
허가일로부터 6개월 이상 입주가 지연될 경우,
이행강제금 부과 대상이 될 수 있으니
주의해야 합니다.
막상 제가 현장에서 처음 맞딱뜨렸을 때,
가장 당황했었던 몇 가지 케이스들만
대표적으로 말씀드렸는데요,
다행히 저는 위에 말씀드렸던 것과 같이
잘 해결이 되었지만
토지거래허가의 승인과 반려 여부는
결국 담당 공무원들이 ‘해석’과 ‘재량’이
어느정도 반영되는 것이기 때문에
상황에 따라 저와 다른 결론이 나올 수도 있습니다.
그렇기 때문에
반드시 관할구청에 확인은 한 번 더 하셔야 하겠지만
그래도 미리 이런 내용들을 인지하고 계시면
현장에서 대응하실 때 확실히 도움이 되실 겁니다.
댓글
케이군님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
