“지금 사도 괜찮을까요?”
최근 수강생분들을 만나면 가장 많이 물어보시는 질문입니다.
요즘 서울 아파트 시장을 보면,
선뜻 결정을 내리기 어렵습니다.
가격은 이미 많이 오른 것처럼 보이고,
매물은 눈에 띄게 줄었기 때문입니다.
그래서 많은 분들이
“지금 들어가면 꼭지에 사는 건 아닐까?”
“조금만 더 기다리면 기회가 오지 않을까?”라며 고민을 하십니다.
하지만 실제 현장에서 체감되는
분위기는 조금 다릅니다.
부동산 중개업소를 찾아가 보면
매물은 몇 개 없고,
그나마 있던 물건도 팔리고 나면
바로 다음에 나오는 매물은
호가가 몇천씩 올라 있는 경우가 많습니다.
그래서 요즘 매수자들의 마음은 두 갈래로 나뉩니다.
“이거라도 지금 잡아야 하나”라는 조급함과,
“이 시장, 너무 비정상적인 것 아닌가”라는 불안함입니다.
이 칼럼은 이런 조급함이나 공포를
부추기기 위한 글이 아닙니다.
“지금 꼭 사야 합니다”라는 결론을
내리기 위해서도 아닙니다.
다만, 왜 이런 시장에서도 많은 사람들이
서울 아파트를 여전히 선택하는지,
그리고 왜 서울 아파트 투자가
‘수익을 노리기 이전에 자산을 지키는 선택’이 될 수 있는지를 구조적으로 설명드리고자 합니다.
현재 시장을 바라보며 혼란스러움을 갖고 계신 분들께 도움이 되었으면 합니다.
인플레이션을 앞지르는
서울 아파트 전세가의 힘
주식이나 코인과 비교했을 때,
부동산 투자가 가지는 특징 중 하나는
아파트 시장이 이중 구조를 가지고 있다는 점입니다.
아파트에는
집을 소유한다는 의미의 소유가치와 (매매) + 실제로 거주하며 사용하는 사용가치(전세)가 동시에 존재합니다.
이 사용가치를 가격으로 보여주는 지표가 바로 전세가격입니다.
전세가격은 매매가격과 어느 정도
연동되기도 하지만, 동시에
‘집이라는 재화를 사용하는 비용’,
즉 임대료의 성격을 가지고 있습니다.
그래서 전세가격은 물가 상승과도 밀접하게 연결되어 있습니다.
실제 데이터를 보면 이 흐름은 꽤 분명합니다.
서울 아파트 평균 전세가 산출이 시작된 2013년부터 현재까지 약 13년간을 살펴보면, 서울 아파트 전세가격지수는 약 1.58배 상승했고 같은 기간 소비자물가지수는 약 1.26배 상승했습니다.
물론 이는 절대 금액이 아닌
지수 기준의 상승률입니다.
개별 단지나 체감 물가는
이보다 더 크게 느껴질 수도 있습니다.
하지만 무엇보다 중요한 건
서울 아파트의 전세가격은
장기적으로 물가 상승률을
꾸준히 앞질러 왔다는 점입니다.
이 말은 곧,
서울 아파트를 장기 보유할 경우
임대료가 우상향하며 물가보다
더 많이 오를 수 있다는 뜻이며,
가격이 크게 무너지는 경우에도
평균으로 회귀하는 흐름을 보일 가능성이 높고
설령 매매가에 조정이 오더라도
전세가격이라는 하방 지지선이
존재한다는 뜻입니다.
하락 없이 무조건 오르기만 하는
투자 자산은 없습니다.
다만 서울 아파트는
물가를 상회하는 전세가격 상승이
매매가를 지지해주는 구조를 가지고 있다는 점에서,
자산가치와 현금흐름을 동시에 방어할 수 있는 재화에 가깝습니다.
공급 부족이 전세가격을 밀어 올리는 구조
서울 아파트의 이중구조에 더해
하나 더 짚고 넘어가야 할 요소가 있습니다.
바로 공급입니다.
현재 서울 전역과 경기도 주요 지역은
2028년까지 역대급 공급 부족이
예상되는 구간에 들어와 있습니다.
2000년대 이후를 통틀어 보더라도
입주 물량이 가장 적은 시기에 해당합니다.
이미 현장에서는
이 변화가 체감되고 있습니다.
전세 물건을 찾기 자체가 어렵고,
전세 광고에 ‘귀한 전세’라는 표현이 붙는 경우도 심심치 않게 보입니다.
일례로, 아래 지도는
평촌지역의 전세매물을
보여주는 그림입니다.
4호선 범계역을 기준으로
북쪽에 있는 은하수마을, 관악마을을 합쳐
총 5000여세대가 있는데
이 중 전용59 (통상 24평) 이상의 전세매물은 단 1개 뿐입니다.
그나마 나머지 전세 매물들도 다 합쳐 10개 미만인데, 모두 20평 이하의 집이라 3~4인 가정이 거주하기엔 면적이 좁은 편입니다.
이런 상황이 지속되면 자연스럽게 이런 심리가 생깁니다.
“이러다가는 수도권에서 전셋집을 구하기가
점점 더 어려워지지 않을까?”
“계속 외곽으로 밀려나는 건 아닐까?”
이런 위기감은 전세 수요자들을 매매 시장으로 이동시키는 계기가 되기도 합니다.
그럼에도 불구하고,
신중한 판단을 바탕으로 매수해야 합니다.
다만 분명히 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다.
이 글은 “집값은 무조건 오릅니다”, “지금 꼭 사야 합니다”라는 이야기가 아닙니다.
현재 시장은 단기적으로 가격이 오른 곳들이 많으며, 환율, 국제 정세, 금리 등 대외 변수도 여전히 불안정하기 때문입니다. 예상치 못한 리스크나 가격 조정은 언제든 나타날 수 있습니다.
모든 투자는 반드시 리스크를 동반합니다.
그래서 지금 필요한 태도는
상승만을 외치며 무작정
매수에 나서는 것이 아니라,
내가 감당할 수 있는 범위 안에서,
가장 가치 있는 선택지를 골라내는 일입니다.
더이상 선택을 미루지 않아도 되는 이유
내가 살 수 있는 단지 중에서
입지와 수요, 전세가격 흐름을
충분히 따져봤을 때
가치가 있는 단지라면,
선택을 지나치게 미룰 필요는 없습니다.
왜냐하면,
그 단지의 전세가격은 장기적으로
인플레이션을 상회하는 방향으로 움직여 왔고,
이 전세가격이 매매가를 지지해주는
구조를 가지고 있기 때문입니다.
서울 아파트 투자는
단기간의 급등을 노리는 선택이기보다,
시간이 지날수록 내 자산의 가치를 지키고
생활의 기반을 안정시키기 위한 선택에 가깝습니다.
이제 중요한 것은 막연한 두려움이나 조급함이 아니라,
명확한 입지 판단 기준입니다.
그 기준을 배우고, 여러분의 상황에 맞게 매수 판단에 적용해보시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
