[지투실전 27기 쑤튜님과함께 🌱쑤욱쑤욱 성장하는 2린0ㅣ들 리치토]4주차 선배와의 강의후기

안녕하세요!

쉽지 않은 길을 쉬운길처럼 인도하고 싶은 리치토입니다.

3주차 튜터링데이에 이어 

4주차는 선배와의 강의로

리스보아님, 윤이나s님께서

일련의 과정들을 쉼없이 알려주셨습니다!!

4강 ‘선배와의 강의’

BM정리 들어가 보시죠!!

매물임장 준비 및 방법 (‘리스보아튜터님’)

✅  대상선정

매물임장을 하기 위해서 일단 대상을 선정해야 하는데, 크게 3가지로 말씀주셨습니다. 

• 저평가 : 가장 먼저 살펴봐야 하는 기준
• 투자금 : 투자금 범위 내
• 가격 : 감당 가능한 금액대(잔금 가능 범위)

저평가는 항상 어려운 숙제처럼 느껴지는 경우가 많은데요!.. 단지간 비교평가, 단지 내 매물 비교평가를 통해 저평가 여부를 판단해보고 우선적으로 매임을 합니다.

이후 투자금 범위 내, 해당지역 랜드마크 순서로 하는 것을 추천해주셨습니다. 단, 투자를 앞두셨다면 물론 투자금 범위 내 저평가된 단지를 먼저 선택하시는 것을 우선으로!

이번 리스보아 선배님 강의르 통해 알게 된 점은 매물임장 단지를 언제부터 선정해야 하지? 입니다.

정답은 시세지도와 시세 그룹핑!!

실전 20조 쑤욱이 동료들을 보면서 어느정도 알고 있었지만, 시세지도와 시세그룹핑을 하는 시점에 생활권 내, 지역 내 저평가 단지를 찾고 위주로 매임 단지를 선정해야겠다고 다짐했습니다.

BM : 매물임장 단지 선정방법 3가지(저평가, 투자금, 가격) / 매물임장 단지 선정은 시세지도와 시세그룹핑 할 때!

✅  나에게 맞는 물건 찾는 방법

우선적으로 매물임장에서만 확인할 수 있는 것에 집중하라고 하셨습니다.

바뀔 수 있는 것(옵션, 인테리어) 보다 바뀔 수 없는 것(동 위치, 뷰, 구조)에 집중하자!

특히 신축의 경우, 타입이 많아 헷갈리는데 3가지 포인트를 잡아주셨습니다.

• 거실, 주방, 방 크기 : 주요 생활 공간의 크기가 충분한가?
• 개방감, 통풍 : 막히는 곳 없이 넓어 보이는가?, 통풍이 잘 되는가(창 유무)
• 수납공간 : 수납할 공간, 드레스룸 등이 잘 마련되어 있나?

그 중에서도 결국 매물임장을 통해 선호도를 파악하는 이유는 바로 ‘환금성’이라고 하셨는데요.

지방시장 특성 상, 장기보다 중단기로 보유해야 하므로 언제든 내가 팔고 싶을 때 팔아야 합니다.

그것을 충족하고 올바른 선택을 하기 위해선 ‘환금성’ 즉, 선호도를 파악해야 하는데요.

선호도는 다음과 같은 3가지 방법으로 데이터를 모아 퍼즐을 맞춰가야 합니다.

1. 사전조사 : 전화임장으로 선호도 파악
2. 현장조사 : 매물임장으로 선호도 파악
3. 거래내역 확인 : 충분히 거래가 많이 되는지

이 밖에도 매도자와 점유자의 상황을 파악하여 추후 협상카드가 될 만한 요소가 있는지 질문하는 것이 중요합니다.

마지막으로, 나의 잔금 가능 여부를 파악하여 감당 가능한 물건 기준을 잡고 가격조정, 수리기간 확보, 전세세팅 등 다양한 조건으로 도전할 수 있는 ‘나의 무기’를 알자!!

BM : 매물임장은 그 시기에 알 수 있는 것에 집중! 바뀔 수 없는 것에 집중하고, 매도자&점유자의 상황을 아는만큼 나의 잔금 가능 여부도 파악해서 어느 물건이든 협상 할 수 있는 무기를 들자!

“최저가 매물을 보는 것보다 중요한 건 왜 '최저가인지' 그리고 가격 차이가 나더라도 더 좋은 물건이 있는 지 알아보는 것!”

-리스보아 튜터-

앞마당 관리 (‘윤이나S 튜터님’)

✅  앞마당 정리 3단계

1. 시세 트래킹 : 대표단지 선정, 가격 변화 확인
2. 원페이지 정리 : 투자 우선지역 3곳 선정
3. 전수조사 : 투자단지 추리기

투자할 때만 트래킹하는 사람보다 꾸준히 트래킹하는 사람은 누구보다 먼저 기회를 잡을 수 있다!

앞마당을 조금씩 만들고 있었지만, 제대로 된 시세트래킹을 만들지 못했던 스스로에게 이번 실전반을 기회로 첫 째 적용할 것은 3-3-3 매일 루틴입니다.

3(앞마당 1개 당 가장 좋은 생활권 상, 중, 하 단지 3개)

3(하루 단 3분!!)

3(단지별로 3개 항목만 입력)

BM : 처음이라면 욕심내지말고, 지역 시세흐름을 리딩하는 대표단지로 선택하여 매일 적지만 기간을 길게 가져가 보자!!

✅  원페이지 정리

또 한번 실전반의 성장통으로 느꼈던 원페이지 정리!.. 

우선 내 앞마당을 파악하고 앞마당의 공급상황, 시장분위기를 통해 투자 우선지역 3곳 결정과 더불어 다음 임장지 선정을 할 수 있습니다.

원페이지 정리는 변화하는 시장상황을 알 수 있으면서 투자할 곳이 명확해진다는 것을 다시한번 알게 되었습니다.

마지막 결론파트에서는, 나에게 가장 적합한 투자물건을 골라내야 하는데, 튜터님의 장표를 통해 

나의 자산현황은 얼마인지 좀 더 디테일하게 확인하고,

나의 잔금은 어디까지인지?

정말 세세하게 알려주셔서 이제 정말 따라하는 일만 남았다고 생각하고 다음달부터 차근차근 BM하는 시간을 가져보겠습니다!!

열강해주신 리스보아님, 윤이나S님 감사합니다!!