[리치토]경기 4급지 신축! 잔금 1개월만에 전세금 N천만원 증액 받는 방법

안녕하세요!

쉽지 않은 길을 쉬운길처럼 인도하고 싶은 리치토입니다.

오늘은 제 생에 첫 1호기!!

 잔금 이후, 전세 갱신권 계약으로 

N천만원 증액받은 실전투자 경험을 공유해보고자 합니다!

경기도?! 무조건 서울이지!!

여러분! 서울이 좋은가요? 경기도가 좋은가요?

대부분 서울을 택하는 사람이 더 많을 것 같은데요. 

정답은…! 모.른.다. 입니다.

왜! 일까요? 서울은 서울 나름, 경기도는 경기도 나름! 아파트마다 다르기 때문입니다.

결국 부동산 투자는 단지 대 단지로 비교해야 하는 것이지 퉁쳐서 서울이 더 좋다고는 할 수 없기 때문입니다.

예를 들어볼까요? 가장 최근입니다!!

위 단지는 같은 4급지에서 모두 대장급 단지를 비교하였습니다.

전고점은 약 15억 정도로 비슷하며, 전저점도 거의 비슷하고 유사한 흐름을 보여주고 있네요.

하지만! 검정색과 빨간색 점선을 보면 서울 4급지 대장단지는 아직 전고점에 도달하지 못했고, 경기 4급지 대장단지는 거의 도달하였고, 향후 먼저 돌파까지 할 기세입니다.

이처럼 모든 IN 서울 단지가 경기도보다 좋다고 단정 지을 순 없으므로, 우리는 한달 씩 임장을 통해 ‘임장보고서’라는 보석을 채워나가야 하는 이유입니다.

경기도를 택한 이유

월부라는 커뮤니티 환경에서 공부한 지 어느 덧 1년 7개월 정도가 되면서 우여곡절이 많았지만 첫 1호기를 6.27. 규제 이후 한달 뒤 계약기 전까지 가졌던 고민거리는 저도 마찬가지로.. 

서울이냐 경기도냐… 머리 아파…ㅠㅠ

제가 내린 결론은.. 이건 각자 집안 사정마다 다르고 내 포지션에 집중해야 할 필요가 있었습니다.

또한, 강의에서 알려주신 내용들에 충실하려고 노력했습니다.

강의와 질의응답을 공부해보면 일반적인 질문 주시는 투자금 범위가 2~3억 내외가 많은 걸로 알고있는데,

이정도 범위면 보통 서울은 대부분 구축, 경기도는 구축 + 신축도 가능한 경우가 꽤 있다는 걸 알았습니다.(그 당시..)

그럼 여기서 또 다시.. 골머리를 잡습니다.. 서울이냐 경기도냐에 이어.. 구축이냐 신축이냐??..

같은 구축을 할거면 서울을 할 것이고, 신축을 할거면 경기도 밖에 안되는데..?

여기서 두 가지 선택지로 좁혀질 수 있습니다. 서울 구축 or 경기도 신축

제 선택지는 결국 경기도 신축이었습니다.

강의에서 항상 이야기 해주셨습니다.

“여러분! 서울 구축과 경기도 신축에 대한 선택은 각자 개인사정에 따라 달리 선택할 문제지 정답이 있는 게 아닙니다.”

2호기 할 투자금을 마련할 수 있고 향후 시세차익에 중점을 둔다면? = 서울 구축

연 저축액이 적어 2호기 할 투자금이 부족해 전세 상승분에 중점을 둔다면? 경기 신축 

많은 고민 끝에 저는 연 저축액이 적어 2호기를 저축액으로만 진행하기 힘들다는 판단을 했고,

결국 경기 4급지 신축으로 방향을 잡게 되었습니다.

잔금 1개월 후 N천만원 증액 현실화

6.27. 규제 이후 약간의 멘탈이 흔들렸지만 굴하지 않고 자세히 들여다보니 제 범위내에는 큰 파동이 있지 않았기에 다시 정신차리고 매물털기 하였고 결국 25년 말 만기예정이며,

아이 학교 문제로 갱신권을 사용할 예정이라는 세낀 물건을 찾아냈습니다.(워크인으로 일잘러 부사님을 찾아 모든 절차가 순조롭게 진행 된 것도 한 몫!)

그렇게 잔금을 마치고 세입자 분과 인사도 드릴겸 계약갱신청구권 사용에 대한 확인을 문자로 남겨두었고, 새롭게 작성한 계약서에도 명시하였습니다! 

이후.. 점차 줄어드는 전세물량과 향후 3년간 서울 수도권에 데이터화 되어있는 역대급 공급물량 감소를 보고 증액을 제안하기로 했습니다.

“지금 시세대로 껴 있는데, 증액을 꼭 해야돼요..? 나도 최근에 서울 전세입자분 그대로 갱신해줬는데..”

부사님을 통해 들려온 세입자 분의 목소리.. 잔금을 쳐도 아직 끝이 아니구나.. 하지만!! 여기서 굴할 수 없다!!!

세입자분의 의사는 두 가지였습니다. 

1. 최근 서울에 있는 본인 소유 단지의 임차인 증액없이 갱신해줌..(사실 나와 상관없음…)
2. 최근 전세 실거래가를 보면 시세대로 맞춰져 있음.(살짝.. 걸리는 부분이긴 했음..)

다시 주변 부사님들께 전임을 돌리고 강의에서 배운대로 주위 단지의 시세를 전부 파악해보고 적정선을 캐치하는데 집중하려고 노력하였습니다.

그렇게 알게 된 정보는 최근 투자자들 몰리면서 전세물량이 나와 전세가가 살짝 내려가서 이정도이지 원래 시세는 현재 껴있는 시세보다 높은 게 정상임!!

또한 주변 단지들과의 비교로

매수단지가 더 좋은단지보다 비슷하거나 높지는 않은지?

 매수단지가 덜 좋은단지보다 비슷하거나 낮지는 않은지? 

어? 뭔가 인턴 튜터님이 생각난다.. 

결국 매수단지의 전세시세가 최근 실거래가만으로 판단이 아닌 실제 시세를 부사님과 함께 세입자분께 말씀드렸고,

증액을 결정하였습니다.

글이 길어지는 것 같아.. 마무리 하자면…

증액 금액에 대해서도 몇차례 협상이 오갔지만 5%에 딱 맞는 금액은 많은 부담이 되신다고 하여, 

서로간의 관계 및 향후 퇴거 시 새로운 세입자 집 보여주기 등 원만한 관계를 유지하는 게 좋다고 판단하여

5% 범위내에서 협상을 통해 절충하여 결정하였습니다.

비록 상한선에 맞춰 증액하진 못했지만, 잔금을 친 것이 끝이 아니라 전세입자를 맞추거나 혹은 낀 세입자와의 관계형성까지가 마무리라는 것을 배우게 됐고,

나름 협상의 기술(?)도 +1 경험치를 얻게 된 것 같아 굉장히 뿌듯한 경험이었습니다.

실제로 강의에서 말씀해주신대로 방향성을 전세금 상승분이 중요하다는 포지션에 맞게 경기도 신축을 선택하였고,

전세 증액분을 통해 저는 막연했던 2호기 투자에 한층 다가갔습니다.

아직 부족한 점이 많지만, 월부 환경에서 최대한 하라는 대로 하려고 노력했고, 앞으로도 그렇게 성장해나갈 계획입니다.

아직 투자를 못하신 분, 규제로 인해 속이 많이 상하신 분 등 다양한 사유로 힘드신 분들께 조금이나마, 부족한 저의 글을 보고 힘을 얻어가셨으면 하는 마음에 첫 나눔글을 작성해봤습니다.

우리 모두 성투하는 그날까지!! 응원드립니다!!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.