김인턴 튜터님과 정말 1박(?) 2일 걸려서
4가지 파트를 꽈악 채운 라이브 코칭~
이번 라이브에서는 월부의 어느 강의보다도
더더더 상세한, 그리고 명쾌한 기준을 얻을 수 있었습니다.
투자금별 앞마당 선정 기준부터 매도의 기준에
목적별 전임 가이드, 매물 임장 시 확인할 포인트까지..
진짜 정말 아~~주 세세하게요.
(+참고로 코칭의 후반부 쯤엔
감동적인 지투기 동료분의 글과 DJ 인턴님까지 만날 수 있습니다.)
이번 라이브는 #1박2일 #핀셋가이드 #뭉클울컥 이었는데요.
제가 완전 초보일 때 이 라이브를 들었다면 정말 좋았겠다 수차례 생각했었습니다.
물론 지금도 매우매우 초보이므로 ㅎㅎ
그만큼 메모하고 싶은 부분이 정말 많았던 라코였고,
마음이 또 흔들흔들할 때 다시 돌아와 보기 위해 정리 위주의 후기를 썼습니다.
얼른 교안이 올라오면 좋겠네요!~ ♡
***
[방향성]
중소도시 선호 신축 투자를 위해서는? 최소 N천만원 (예외적으로 종종 N'천만원이 가능하기도)
→ 중소도시의 정의 : NN만 이상 & A지역, B지역
→ 신축 : 입주 N년차 이내
→ 가급적 선호 생활권 내로
여기서 6개월 이내 저축액이 어느 정도냐에 따라서 또 방향성이 달라질 수 있다.
소액으로 투자할 경우,
상대적으로 약점이 있을 단지이므로
환금성과 리스크를 더욱 철저하게 고려해야 한다.
소액 투자를 할 때,
(물론 좋은 단지를 하는 것은 기본이지만)
전고점이 높은 것(=기대 수익이 높은 것)보다
빨리 돈을 불리는 것(=빠른 기간 내 높은 수익률)이 더 중요할 수 있다.
지방에서 공급을 계속 강조하는 이유이기도 함!
*
(인턴님이라면) 나는 이 돈이면 여기 가겠다!
5천 이하 : A, B 지역 우선
- 3천 이하 : C, D, E
- 향후 공급이 없는 지역에 하는 것이 핵심.
- A, B를 제외하고는 무조건 N년차 이내 투자
- 단, 3천보다 적은 수준이면 가급적 3천만원은 만들어서 투자
- 3천 이상 : F, G 넓혀서 보기
- F, G에도 가능한 단지가 있지만 선호도 낮음.
- 투자 범위를 넓혀서 보는 것이 필요 (선호하는 구 내에서 nn년식 이상 단지, 외곽 신축도 괜찮다.)
5천~1억 : F, G 우선순위
- 입주 N년차 이내 신축 30평대부터 적극적으로 (전세가 없다면 스스로 전세가격을 결정해야함)
- 부사님께 전세 대기자 없는지, 상위 생활권에 전세가 없는지, 잘 맞는 부사님을 찾아서 전세가 만들어보기
1억~2억 : 수도권 우선순위
- 지방에서 빠르게 더 벌겠다? F, G 선호 신축
- 투자금 1.5억 이하라면 광역시 신축과 반드시 비교 필요
- 수도권 비규제지역(구리, 산본, 부천, 덕양구 등)에 투자 후 안정적으로 운용하겠다는 마음
2억 이상 : 수도권 가세요 (지방 보지 마시고~)
- 수도권 전고점 8억 이상 단지 (괜찮은 단지) 투자 가능
와.. 이렇게까지 다 나눠주신다구요?
앞으로 앞마당 고민 금지~~
실전반에서 임의 배정이 되지 않는 이상 우선순위대로 챡챡챡 해보겠습니다. ✊
*
당장 투자금이 부족해 투자를 하기 어렵다면,
계속해서 지켜보며 기회를 찾고 (★★★★★)
- 시세트레킹
- 1달에 한번은 내 앞마당을 본다
- 지역별 우선순위를 정리한다
내 종잣돈으로 현실적으로 투자가능한 지역으로 가서 앞마당을 넓혀가기
- 30평이 안되면 20평으로,
- 신축이 안되면 준신축/준구축으로.
- 단, 가급적 nn년식 이상이 연식을 가진.
*
Not 3고 But 1선
최고의 지역에서
최고의 단지를 찾아
최고의 투자를 하겠다! 가 아니라,
최선의 선택을 하는 것이 중요하다.
[투자 전략; 범위, 우선순위]
지방 투자의 범위 : 연식, 평형, 형태
★ 좋은 투자란?
좋은 지역과 단지에 투자를 하는 것이 아니라,
투자한 단지의 가격과 투자금으로 정해지는 것이다.
→ 만약, 상황에 따라 공시지가 2억 이하가 최선의 선택이라면 그것 또한 괜찮다.
→ 단(!) 그럼에도 불구하고, 지역 내에서 반드시 선호하는 단지일 것! (N년차 이내 신축!!)
→ 단(!!) 매도의 경우까지 고려해서 정~말 디테일하게, 선호하는 단지인지 확인할 것.
강의에서도 언급해주셨던 내용,
너무너무 중요하고 자주자주 되새겨볼 이야기이다.
절대적 저평가의 판단 기준
전고점 대비 현재 가격 수준 : 싸지 않다 vs 비싸지 않다 vs 절대적으로 싸다.
[현장/실전 투자 팁]
매수 전 확신을 얻기 위한 질문 : 가가감가!
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매코 타이밍
역시 수강생의 고민을 잘 아시는 인턴 튜터님은
매수 프로세스에서 어느 시점에 매코를 넣으면 될지에 대한 팁까지 주셨다.
어느 정도 가격 협상까지 해본 후, 매물 코칭을 넣어볼 것
즉, 매임 → 1등 뽑기 → 매물 털기 → 가격 협상 (요 시점에 매코!)
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시세트래킹 단지 선정 기준
- 생활권 랜드마크
- 선호도 상/중/하 단지
- 투자 하고 싶거나 가능한 단지 4-5개 정도 (관리 차원!)
- 다만 앞마당이 많아지면 점차 줄여가야 한다.
- 투자를 앞두고 있을 때 전수조사는 투자 가능 단지가 많은 지역 최대 3개만.
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보유
가치가 있다면 결국 가격을 따라간다.
가치를 찾아갈 때까지 기다리는 것도 투자다.
어쩐지 매수 & 매도 만이 투자라 생각했던 것 같다.
내가 산 부동산이 하락하면 정말 마음이 어려울 것 같다..ㅠ
고민하고 결정을 내리기까지 내가 파악한 가치에 대한 확신!
그 확신을 갖기 위해서라도 부지런히 임보/임장 채워나가기.
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매도 기준
- 3가지 기준 中 갈아타기가 BEST!
- 매도의 기본 전제 : 2년 뒤 전세 만기 시점
- 공급이 부족하고 매도 후 더 좋은 것으로 갈아타기 어렵다면 보유
- 목표 수익 : 100%
- 대박을 치려는 마음보다 번트를 여러 번 치기!
- 매도 프로세스 : 세입자 상황따라 다양한 갈래
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매물 임장
- 매물 임장 단지 선정 방법
- 앞마당 : 기존에 투자가 가능해 후보로 정리한 단지
- 임장지 : 생활권별 저평가 단지 + 선호도 상/중/하 단지
- 매물 임장 우선순위
- 투자가 가능한 지역 : 생활권별 저평가 단지 (=투자 후보 단지)
- 현재 투자금 or 매도, 전세 상승분을 고려한 범위 내에 들어오는 단지
- 투자가 어려운 지역 : 생활권별 주요 단지
- 임보에서 생각한 선호도 검증, 투자 우선 순위 설정
- 투자가 가능한 지역 : 생활권별 저평가 단지 (=투자 후보 단지)
- 저평가 단지 선정 방법 (시세그루핑 활용)
- 같은 생활권 내 비슷한 가격대
- 다른 생활권의 비슷한 가격대
- 같은 생활권 내 다른 가격대
- 저평가된 생활권
투자가 어려운 지역에서의 매물 임장 우선순위가 궁금했는데,
임보에서의 나의 생각을 검증하는 용으로
매물 임장이 가능하다는 생각을 미처 하지 못했다.
물론 “매임 때 확인하자”라는 말을 임보 곳곳에 써두긴 했지만,
목적을 [검증]에 둔 것과 [확인]에 두는 것은 매우 큰 차이이다.
매임 후 투자 우선 순위 설정까지, 이번 달에 모두 적용해보자!
*
전화/매물 임장
- 분위기 : 사전 실거래 내역 확인, 구매자 타입 확인
- 매물 : ~~~ + 과거 매수 시기 (협상 포인트)
- 전세 : ~~~ + 실거래 물건의 당시 상태, 전세 통한 동별 선호도 파악
- 하자 : 연식별 수리 포인트 !
[마인드]
투자자의 성공률을 100%로 만드는 방법
→ 오랜 시간 꾸준히 투자하는 것
→ 잠시 쉬어가더라도, 기한을 정해놓고 쉬기 (하루면 하루. 3개월이면 3개월.)
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투자자가 겪을 감정과 힘듦의 총량
튜터님이 미리 겪으셨던 경험으로는,
행복과 힘듦이 반복되면서 결국 0에 수렴하는 것 같다고 하셨다.
상대방의 이해와 인정은 내가 어떻게 할 수 없는 영역이며,
힘은 들겠지만 내가 내린 선택에 따르는 힘듦을 온전히 받아들이자.
행복과 힘듦은 결국 0. 완전 공감~~~~
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지투기 동료분의 응원글, “재도전해서 좋았다.”
좋은 결과를 위해 과정을 반복하는 것이 아니라,
좋은 과정을 반복하다보면 좋은 결과가 따라온다.
p.s. 수익은 시장이 주는 선물.
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요즘 잠이 부족한가.. 중간에 너무 졸려와서 정리하기 시작했는데
덕분에 빠르게 후기를 작성했습니다.
마침 내일..이 아니라 오늘 ㅎㅎ 매임인데,
매임 질문들 야무지게 잘 써먹어서
임보에서 썼던 생각을 검증해보고 오겠습니다.
긴 시간 감사했습니다, 튜터님.
또 뵙겠습니다.
