안녕하세요, 열반기-실전준비반을 수강하며 처음으로 1호기를 준비하고 있습니다.
현재 종잣돈이 1억 초반 정도로 수도권 비규제지역을 보고 있구 그 중에서도 엄청 선호단지는 불가능한 상황입니다.
(지방 투자는 당장 자신이 없고 임장을 갈 상황도 되지 못하여 수도권 비규제 지역으로 알아보고 있습니다)
현재 종잣돈으로 가능한 매물을 3개 정도 매임을 하였긴 한데 고민이 생겨 질문드립니다.
1) 투자금이 적다 보니 그에 상응하는 시세차익이 기대되는데(수익률 100%여도 1억) 여기서 복비&취득세&양도세&구축(30년 이상) 특성 상 계속 발생하게 될 수리 비용 등등을 빼고 나면 이게 이득인 행위가 맞는걸까? 라는 생각이 듭니다.
2) 여기까지 집값 상승이 오기 위해서는 서울 및 비규제지역 선호단지가 다 오르고 나야 가능한 상황일텐데 극단적으로 10년이라 가정시 10년간 1억 미만(위 발생 비용 제외시)을 버는 것이 올바른 방향일까? 라는 고민이 듭니다.
3) 구축이다보니 리모델링 추진 얘기가 나오고 있는것 같기도 한데요~ 제가 본 매물은 샷시 포함 수리를 싹 해서 굉장히 깔끔하고 예쁜 상태였는데요~ 만약 사업이 추진된다면 개개별 매물의 컨디션과 상관없이 일괄적으로 해당 단지 전체가 진행이 되는지 궁금합니다. 만약 그렇다면 리모델링을 위한 퇴거시 발생하는 비용 + 분담금으로 더더욱 손익계산을 하기 어려워 지는데 ㅠㅜ 초보에겐 접근하기 어려운 매물을 고른걸까요?
댓글
로뽀이님 안녕하세요 :) 비규제 지역 1억초반의 투자금으로 투자 물건을 찾고 계신 것 같네요! 어느 지역, 단지를 몰라 정확히 단정짓기는 어렵지만, 저는 기본적으로 강남을 1시간 이내로 접근할 수 있는 아파트라면 충분히 가치가 있는 아파트라 생각합니다. 따라서, 당장 투자금, 부가적인 비용 등이 아쉽긴 하지만 가치 있는 아파트를 매수한다면 그 이상의 수익은 당연히 따라오고 의미가 있다 생각합니다. 더 중요한 것은 전세 리버리지 투자이기 대문에 전세 상승분을 통한 현금흐름도 기대하실 수 있습니다. 리모델링 진행 시, 단지 전체가 진행되는 것이 맞으나 현재 진행단계에 따라 수년이 걸릴 수도 있습니다. 따라서 리모델링/재건축 진행률을 기준으로 매수를 결정하기보다, 그 아파트의 가치 (강남접근성), 선호도를 기준으로 매수를 결정하시면 좋겠습니다. 로뽀이님 화이팅입니다 :)
안녕하세요. 뽀이님~! 현재 수강하시면서 1호기 준비중이시라니 너무 대단하신 것 같아요. 먼저 질문 주신 것들에 대해 답변드려볼게요. 1)먼저 뽀이님이 걱정하시는 1억이라는 돈이 세금과 수리비를 떼고 나면 작아보일 수 있지만 투자 관점에서는 조금 다르게 봐야할 것 같아요. 어느 지역인지 단지인지에따라 다르겠지만 이 또한 자산의 크기를 조금씩 키우는 경험을 해야하는 것과 강의를 들으셔서 아시겠지만 처음에 저희가 투자를 시작하게 된 목적에 대해 조금은 고민해보셔야할 것 같다는 생각이 들었습니다. 일반 저축보다도 종잣돈 1억으로 1억을 벌었다면 그건 수익률 100%까지도 고려한다는 점에서 취득세나 복비 등의 비용은 투자를 위한 입장료라고 생각할 수 있을 것 같아요. 2)서울이 먼저 오르고 비규제 지역이 상대적으로 나중에 흐름이 올 수 있지만 이 또한 어떤 단지인지에 따라 서울의 단지보다 더 가치가 좋은 단지들도 비규제 지역에 충분히 있을 수 있다고 생각해요. 앞전에 이야기해주셨던 것처럼 저희가 강의에서 배웠던 가장 중요한 위치, 입지 가치에 대해서 고민하신다면 충분히 좋은 목표 수익이 날 수 있다고 생각해요. 10년을 꼭 채워야한다기보다는 시장 상황에 따라 목표 수익이 언제 날지는 아무도 알 수 없고 그때 그 수익으로 또 다른 투자로 이어가든 더 좋은 상급지로 갈아타기까지 할 수 있는 등의 자산 로드맵을 세워볼 수 있을 거에요. 결국 비전보드에 적은 저희가 꿈꾸는 그 큰 목표 달성이 저희들이 투자를 하는 목표로 생각해보시고 계속해서 꾸준히 하시면 좋겠어요. 3)리모델링 준비 중이라면 이 또한 단지마다 속도는 다를 수 있을 것 같아요. 진행 단계에 따라서 다를 수 있기에 이 또한 2번에서 먼저 이야기드렸던 가치를 먼저 보시면 좋을 것 같고 추후에 리모델링 이슈 이후에도 보유했을 때 전세금을 올려받을 수 있는지 없는지까지 함께 고려하며 뽀이님의 앞으로 투자 계획에 있어서 어떻게 보유할지까지도 생각해보시면 좋겠어요. 이렇게 하나씩 고민하시는 뽀이님 너무 대단하신 것 같습니다. 먼저 매수하시기 전에 매물을 몇 가지로 추리신 상태라면 매물코칭을 통해서 보다 더 자세히 이야기를 들어보시는 것도 추천드릴게요! 진심으로 응원하겠습니다.
로뽀이님 안녕하세요 비규제지역 투자를 고민중이시네요 ^^ 1) 먼저 수도권 외곽의 구축 단지는 계속 가져가기보다는 기회가 된다면 더 좋은 것으로 갈아타는 투자라는 점에서 수익률을 100%정도로 잡는 것은 합리적이라고 생각이 됩니다. 예상되는 수익금에서 복비, 취득세, 양도세, 수리비 등을 가늠하여 직접 계산해보시면 의사결정에 도움이 될것입니다. 만일 1억을 버는 투자에서 비용이 천만원 정도 든다고 하더라도 저는 돈을 벌 수 있다면 충분히 좋은 투자처라고 생각이 됩니다. 많이 고민이 되신다면 해당 투자 외에 다른 투자를 해서 수익률 100%의 수익을 얻을 투자처가 있을지를 고민해보시면 좋겠습니다. 더 많은 수익률이 기대되는 투자처가 있다면 그 방식을 선택하는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다 :) 2) 투자를 고려하는 단지의 과거 10년간의 수익을 계산해보시면 좋을 것 같아요! 이러한 분석이 로뽀이님의 투자에 확신을 주리라고 생각합니다 3) 말씀하신대로 리모델링이 잘 추진되어서 이주와 공사까지 진행된다면 예쁘게 올수리 된 집도 동일하게 철거가 됩니다. 이주 및 새로 입주할 때는 분담금이 발생하는데요, 만일 이 분담금이 감당하기 어렵다면 리모델링이 진행되면서 가격이 뛰면 매도를 고려해볼 수 있겠습니다. 이 부분 감당이 어렵다고 생각이 되면 다른 후보 물건을 찾아보는 것도 좋겠습니다. 모쪼록 좋은 투자하시기를 바랍니다!
