안녕하세요!
나만이 내 인생을 바꿀 수 있다!
나마니입니다~
이번에 인턴님의 라이브 코칭 강의를 잘 들었습니다.
1박 2일 강의?는 처음 들어 봤지만,
강의의 내용들에서 새롭게 알게 된 내용이 많았고
인턴님의 개그와 에피소드를 곁들인 진행으로
재미있게 시청했습니다.
지방투자와 관련하여 지방은 사이클이 짧고
상승장을 맞이하기 위해서는 반드시
공급을 봐야 한다는 점에 대해 이야기해주신
부분이 상당히 인상깊게 다가왔습니다.
(리스크와 수익과 기회비용 측면)
투자로 인해 보유하는 기간의 기회비용이
있기 때문에 이왕 같은 투자금으로 투자하는 것이라면
저평가된 매물에 상승흐름이 올 수 있는
그 지역의 공급을 봐야 한다는 이야기셨습니다.
지방마다 각기 갖고 있는 공급 상황이 달라서
투자 지역을 선정하고 앞마당에서 투자 매물을
정하는데 있어 하나의 기준이 될 수 있겠다는
생각이 들었습니다.
그리고 강의에서 종잣돈별로 투자 지역 공부에 대한
방향성을 설명해 주셔서 앞마당 지역에 대해서
확신을 가질 수 있었습니다.
그리고 3강에서도 일정부분 이야기해주셨지만,
이번 라이브 코칭에서 조금 더 자세히 설명해주신
전세가 부족한 시장에서 어떻게 전세가를 설정하고
얼마만큼의 금액을 할지에 대해서
직접 경험을 토대로 이야기해주셔서 실제로 투자 상황에서
시도해야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 다주택자인지 또는 2주택으로 투자를 이어갈
것인지와 관련하여서도 이야기해주셨는데,
현재의 투자 시장에서 자산의 규모를 늘린
크기에 대해 이야기해주셔서
다주택자 세팅에 대한 포트폴리오에 대해
생각해 볼 수 있었습니다.
현재 시장에서 다주택자 방향으로 가려면 일단 좋은
매물을 3개 정도면 어느 정도 규모를 늘린 투자라는 것과
그렇게 하기 위해서는 지금 0호기를 매도하는 것이
먼저이겠다는 생각이 들었습니다.
조금 더 0호기 매도에 집중해 봐야겠다는 생각이 들었습니다.
그리고 5개의 물건을 손에 쥐어야겠다는 생각도 했습니다.
투자 자산 3채까지 가고 나서 거기에서 4채로 이어갈 것인지
아니면 3채 이내에서 계속 바꾸어 갈 것인지는
3채를 투자하면서 결정할 부분인 것 같다는 생각이
들었습니다. 일단 3번 째 주택의 8%는 4번째
주택의 12%에 비하면 기회라고도 볼 수 있으니
3채까지 가는 투자를 꼭 진행해 봐야겠다는 생각을 했습니다.
그리고 투자하기 위해
필요한 4가지에 대해 이야기해주셨는데,
현재 내가 잘 되고 있지 않은 부분이 어딘지 다시 점검할 수 있었습니다.
앞마당끼리 비교하면서 실행에 대한 확신을 높여 가야 겠습니다.
이번 달도 마찬가지이지만, 투자 후보 단지를 정해보고
다음달에는 매물 임장에 더 집중해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
이번에 튜터님의 강의를 들으면선 새롭게 생각했던
부분이 신축의 환금성이었습니다.
저는 지방러이기 때문에 지방에서 학군지의 중요성과
선호도를 조금 알고 있다고 생각했습니다. 그리고
자녀들을 키우고 세월이 가는 동안 신축보다는
학군이나 자녀를 키우기 좋은 환경에 대해
그 중요성을 더 크게 부여했습니다.
하지만, 투자적인 입장에서는 조금 다를 수 있다는 생각이
들었습니다. 외부의 수요를 가져올 수 있을 정도의
강한 선호도가 있는 학군지의 신축 단지라면 충분히
좋을 수 있지만, 대체제가 있거나 학군지에서 그리 멀지
않은 신축이 있다면 사람들은 신축을 더 좋아한다는 것입니다.
학군에 대해 관심을 갖고 자녀를 키우는 집도 있지만,
신축이 주는 편의성을 더 추구하는 사람들도 많기 때문입니다.
환금성 개념은 구매자의 절대적인 크기로 봐야겠다는
생각이 들었습니다. 그래서 강사님들마다
지방에서 신축의 중요성에 대해서 이야기하시는 것이 아닌가
하는 생각도 했습니다. 원하는 시기에 매도하여 다른
좋은 자산으로 바꿀 수 있도록 환금성을 고려한 투자를
해보는 것을 목표로 해봐야겠습니다.
또 지방 사람들이 생각하는 거주환경이 떨어진다는 의미에 대한
이야기도 기억에 남습니다. 환경이 좋지 않다는 의미 부분에서
유해상권과 생활상권이 섞여 있는 것과 주변이 논밭이나 낡은 주택가로
되어 있는 것 중에 오히려 유해상권과 생활상권이 섞여서
번잡한 것이 더 선호도가 있어 가격 상승기에 더
큰 힘을 받는다는 것도 배울 수 있었습니다.
투자 대상으로서 봐야 하는 주상복합의 일반적인 연식의 기준에
대해서도 명료하게 이야기해주셔서 감사합니다.
주상복합이 갖고 있는 단점이 있지만, 그래도 내부가 새 것으로
살만한 환경에 있어 충분히 거주할 수 있다는 생각이
드는 곳이라면 투자대상으로 보아야 한다는 것에 대해서도
배울 수 있었습니다.
또, 다주택 상황에서 공시지가 2억 미만 아파트들에 대한 단지들을
어떻게 봐야 하는지에 대해서도 튜터님의 인사이트를
잘 받아들일 수 있었습니다. 지방에 생각보다 공시지가
2억 미만인 59 신축 아파트들이 있어서 이중에서 가장
선호도 좋은 것, 그리고 공급이 줄어드는 곳에 투자한다면
큰 수익률을 올릴 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.
또, 강의에서 인상깊었던 부분 중 하나는 지금의 울산과 전주 지방의
전세와 매매가격을 보고 그 단지의 선호도를 알아보는
방법이었습니다. 상승장의 막바지에 다르면 신축들 중에서도
갭이 줄어드는 신축들이 있는데, 이러한 단지들의
선호도 수준을 비교하시는 것을 보고 상승장도
지켜봐야 할 이유가 있다는 생각이 들었습니다.
상승장을 보면서도 튜터님들은 인사이트를 얻을 수 있다는
생각을 해보았습니다.
그리고 매수를 앞두고 반드시 고려해봐야 할 기준인
가가감가!!
가치, 가격, 감당가능, 가장 좋은 것에 대해 직접 손으로 적어
봐야겠다는 생각을 했습니다.
매수를 앞둔 상황에서 언제 투자코칭을 넣어야 하는지에 대한
타이밍도 알려주셔서 일단 가격협상을
들어가는 것도 시도해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
생각해보면 가격 협상을 하는 것은 허들입니다…
지방 투자 매도 전략과 관련하여서도 강의해 주셨는데,
그 기준과 수익의 정도에 대해서 알려주셔서 매도 타이밍을
정하는데, 상당한 도움이 되는 강의였습니다.
갈아타기에 집중한 매도 전략을 실행해 보겠습니다.
그리고 매도와 관련하여 한가지 지양해야 할 것을
이야기해주셨는데, 매도가 어려워서 다시 전세 세팅을
하지 않으면 한다는 말씀이 기억에 남습니다.
더 쉬운 길로 가기보다는 목표하는 방향에 맞춰
흔들리 않고 리스크를 헷지해 나가는 것이 중요하다는
생각이 들었습니다. 투자자에게 시간도 중요한 요소입니다.
실제로 내가 그런 상황에 닥친다면
말씀하신 것과 같은 유혹이 있을 것
같다는 생각이 들었습니다. 그렇기 위해서 더욱 갈아탈
매물을 항상 정해 두고 있어야 겠다는 생각이 들었습니다.
(날아가면 다시 다른 것을 빨리 끼워야겠지요^^)
이번 주에 많이 하시는 매물임장과 관련하여 매임단지 선정,
매임시 해야 할 행동과 말에 대해서도 강의해 주셨습니다.
상황별 질문을 예를 들어주시면서 강의해 주셨는데,
나름 매임을 좀 해봤다고 생각했는데, 미처 생각하지 못한,
그리고 훨씬 더 자연스러운 대화를 직접 들을 수 있었습니다.
실제로 많은 투자과정에서 매도, 전세세팅, 보유와
관련하여 생기는 의문점들을 매물을 보면서
부사님들에게 물어보고 확인해야 다시 같은 매물을
보지도 않을 것이고 투자에 망설이지도 않겠다는
생각이 들었습니다. 다음 매임 전에 꼭 한 번 연습해
봐야겠습니다.
그밖에 수리와 관련하여 가격과 꼭 봐야 할 중요한 팁도
알려주셔서 해당 부분들을 매임시에 꼭 확인해
볼 수 있도록 해야겠습니다.
마인드와 관련하여 이야기해주신 35개의 네모박스 부분도
상당히 괜찮다는 생각이 들었습니다. 저는 아마도
28개 박스로 해야 할 것 같긴 합니다…
제 성격에 조금 더 맞는 것 같다는 생각이 들기도 합니다.
투자하면서 다 포기하고 싶을 만큼 힘들기도 하고 때로는
하늘을 날아갈 듯 즐겁기도 하다, 하지만, 총합은 0이라는
말씀이 기억에 남습니다. 힘든 상황에서는 다시 행복이
찾아올 것이라는 마음으로 위안을 삼고 행복한 상황에서는
다시 찾아올 위기를 대비하여 차근차근 해나가는
마음으로 투자를 해야겠습니다.
이번 지투기도 그리고 라이브 코칭도 수강해서 좋았습니다!!
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1. 지방에서 투자 대상 단지 목록 만들기(30평대와 신축 끼인 평형, 신축 20평)
2. 이번 달 앞마당 3개 전수조사 하기
3. 매임 시에 전세 세팅과 관련하여 사장님에게 부탁하는 말하기
(투자금 질문하시면 또는 가격 제시 관련하여 사장님을 중요한
존재로 여기는 마음 갖고 표현하기)
