[지투기32기 3십억 달성! 꼭 이룰7ㅓ에요_일상이예술] 3강 수강후기 : 지방투자의 모든 것! 섬세함의 끝판왕 강의!

• [나의 한 달 회고 및 후기]

   지투기 강의를 듣게된 계기 또는 강의를 통해서 해결하고 싶었던 문제

•  (수강 신청 계기 또는 배우고 싶었던 점) 

  현재 지방이 투자하기 좋은 시장이고 지방 투자를 하기에 앞서 지방 투자의 기준을 잡고 지방 투자의 벽을 깨기 위해 신청하게 되었습니다.

   

• 강의를 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)

  지방 투자도 제대로 알고 투자한다면 충분히 수익을 얻을 수 있다. 위험한 것은 제대로 알지 못하고 투자하는 것이지 지방 투자 자체가 위험한 것이 아니다.

   

• 강의를 듣고 앞으로 실행하고 싶은점(적용점)

  지방 앞마당 3개 만들고 꾸준히 시세 트래킹하며 투자 실행하기!

   

• 앞으로 6개월간 목표 

     지방 앞마당 3개 만들어 1호기 실행!

안녕하세요

일상이 예술입니다 :)

벌써 3강이라구요? 체감상 얼마되지 않은 것 같은데 월부의 시간은 왜이리 빠르게만 느껴지는걸까요🥲 지금까지 지방 투자의 기준을 잡고 강사님들의 지역 분석, 입지 분석을 통해 어떻게 지방을 바라봐야 하는지 배우고 효과적으로 지방 임장 하는 방법에 대해 배웠다면 마지막 3강은 그동안 배운 것을 다시금 정리하면서 현재 시장 상황을 알고 지방 시장의 사이클 및 타이밍에 대해 배우고 여기서 나아가 어떻게 투자로 접근해야 하는지! 투자 의사결정을 위한 비교평가는 어떻게 해야 하는지! 지방 투자를 잘할 수 있는 방법은 무엇인지! 정말 '하나하나 세세하게 이렇게까지 알려주신다고?’ 싶을 만큼 세심함의 끝판왕으로 지방 투자의 모든 것을 알려주신 김인턴님의 역대급 강의였습니다. 그럼 이번에 배운 내용을 간단히 정리하며 후기를 남겨보겠습니다.

• 소액투자의 관점 : 좋은 지역, 좋은 단지에 투자하는 게 아니라 내가 이 돈을 넣고 얼마를 벌 것인가?의 관점으로 바라보기.

• (앞으로 공급이 많이 남은 상황에서) 왜 강사님들은 모든 지역이 다 기회라고 하는 거지? 

  투자자에게 기회란, 투자금이 적게 드는 시기가 아니라 일단은 가격이 싼 시기가 기회다!

Part 1. 26년 현재 지방 시장 진단

• 지방 시장을 볼 때 반드시 확인해야 하는 것

  - 현재 가격(저평가 수준) 

  평당가격&랜드마크 아파트 가격, 서울과 비교&전고점보다 낮은지

  - 전세 가격에 영향을 미치는 요소(수익률, 원금보존, 리스크) 

  금리(전세자금 대출), 공급(현재 전세 물량 및 향후 입주 물량)

• 지방 시장의 사이클

  신축/신규 택지 입주시작 → 전세가 조정, 매매가 조정 → 입주장 정리 → 입주 마무리 후 인근 전세까지 급격하게 감소 → 전세가 상승, 매매가 상승

Part 2. C지역 입지분석 및 투자 전략

• 공급만 볼 것이 아니라, 착공 실적을 봐야 한다.
• 지방 투자를 할 때는 수요 대비 공급 물량을 잘 봐야 한다. 수요 대비 공급량이 많을 때는 선호하는 곳과 선호하지 않는 곳의 차이가 더 심해지므로(=양극화) 투자 범위를 더 보수적으로 보는 것이 반드시 필요하다.
• 지방은 연식(신축)을 중요하게 보지만 학군지로 의미있는 곳의 경우 구축도 투자가 가능하다.
• 서울, 수도권과 다르게 지방은 거주하는 사람들이 그 지역에서만 생활하기 때문에 그 지역 내에서 얼마나 살기 좋은가를 생각한다. 그렇기 때문에 해당 지역 안에서 상대적인 환경을 비교해야 한다.
• C지역은 주상복합 선호도가 높다. 생활권 대장 역할의 주복일 경우 아파트 이상의 선호도를 갖고 충분히 투자 대상으로 고려해도 된다(300세대 이상, 연식은 보수적으로 8년~10년 이내, 선호도 있는 곳)

• C지역의 투자 전략 키워드 3가지

  1. 도심 접근성 (중심의 힘이 강력한 도시, 같은 조건이라면 도심 가까운 곳을 선택)

  2. 학군 (전국에서 손꼽히는 학군지이며 교육열이 높음, 지방에서 학군은 단순히 공부를 잘하는곳의 의미만 있는 곳이 아니라 부자들이 아이를 공부시키러 오는 곳의 의미를 지님, 학군 = 부촌 커뮤니티)

  3. 연식 (C지역은 이전에 워낙 공급이 많았기에 새 아파트에 대한 기준을 다른 지역보다 높게 보는 것이 필요함)

Part 3. 투자 의사결정 프로세스 : 비교평가

• 지방 아파트 가격에 영향을 주는 요소

  - 입지 가치 : 도시 규모(인구), 환경(편의성 및 균질성), 학군(부촌), +@ (지역마다 다름, 오션뷰, 중심접근성, 지하철 등)

  - 상품성 : 연식, 세대수

  - 지역상황 : 현재 전세상황, 향후 공급상황

• 지방의 핵심 입지 요소는 각 지방 도시가 가진 특징에 따라서 더 선호하는 입지 요소가 달라진다. 그렇기에 지역의 특징을 고려한 핵심 입지요소를 파악하는 것이 필요하다.

Part 4. 지방 투자를 잘할 수 있는 방법

• 임장한 지역에서 지금 싸고 가치가 있는 단지를 지켜본다.
• 전세가 거래되면서 올라가는지? 보합하는지? 내려가는지? 본다.
• 공급이 정리가 되면 반드시 전세가격이 오르고 그때가 기회다.
• 내가 보고 있는 단지가 지금 싸고 가치가 있고 투자금이 적게 들어가며 감당가능하다면 투자한다.

지방 투자를 미리 경험한 선배로서 현재 누구보다 지투기 수강생들의 마음을 잘 알기에 하나라도 더 알려주고자, 조금이라도 시행착오를 줄여주고자, 지금 지방 임장을 하며 어려움을 겪을 여러 가지 상황들을 헤아려 전임부터 매임까지의 방법도 구체적인 예시를 들어 하나하나 알려주신 김인턴 튜터님…이것이 끝이 아니라 불과 어제 있었던 라이브 코칭도 장장 4시간 반에 걸쳐 핀셋 가이드 해주시고 하…이렇게까지 하시는데 진심 투자를 안할래야 안할 수가 없겠습니다. 물론 지방 투자에 대해 한 번의 강의로 다 파악하기는 어렵지만 이를 갈아 정성으로 준비해주신 강의와 라코까지 다시금 복습하며 정리하고 익히고 실전 투자까지 이어질 수 있도록 배움을 행동으로 옮겨보겠습니다. 튜터님 넘 감사합니다🥹🙏

[나에게 적용할 점]

• 임보에 시세 그룹핑 장표 추가하기
• 앞으로 시세 트래킹을 통해 지방 앞마당을 관리하고 투자 가능한 곳을 면밀히 살펴보겠다.

오늘도 월부로 인해 일상이 예술입니다 :)