수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요!
배운대로 행동하는 투자자, 잇츠나우입니다:)
요즘 무섭게 물량이 줄어들고 있는 시장,
특히 지난 1015 부동산 대책 이후 투자자의 매수를 막기 위해 세워놓은 대책들로 인해 세 낀 물건이 사라지면서 매매 물량이 훅 줄어들었습니다.
물건이 귀해질수록 매매를 내놓은 물건들의 가격은
휙휙 올라가는 것을 볼 수 있는데요.
이렇게 빠르게 지나가는 시장 안에서
보통 마지막까지 남는 물건은 저층과 탑층입니다.
“남아있는 데는 이유가 있다” 고
되도록이면 피해야한다 하는데
부동산을 이제 막 공부하기 시작한 우리는
‘왜 피해야만 하는거지?’
‘그럼 저층과 탑층은 대체 누가사?’
라는 의문이 생기는 것 같아요.
그래서 오늘은 실거주인 경우와 투자인 경우까지
저층과 탑층(기준: 구축)에 대한 생각을 정리해보고자 합니다:)
저층::실용적이고 가성비라지만…
먼저 저층은 보통 3층이하의 집을 말합니다.
네이버부동산에서 보면 이렇게 “저층”이라고 표기 되어있는 것 중
보유세를 확인할 경우 3층 이하가 아닌 경우도 있기에
저층이라해도 전화임장을 통해서 확실하게 몇 층인지 알아가는 과정이 필요합니다.
※ 아래 사진을 참고해주세요:)
이러한 저층의 특징은 저층과 가깝다는 점입니다.
특히 1층은 사생활 침해가 있을 수 있고
구축인 경우 하수구 역류 가능성도 있을 수 있으며
습기나 벌레 이슈, 채광이 어두울 수 있다는 단점이 있습니다.
하지만 층간소음이 우려되는 경우(아이를 키우는 분들)는
아이가 밤낮으로 뛰어다녀도 아랫집 눈치를 보지 않아도 된다는 점과 엘레베이터 대기 시간이 따로 없다는 점,
그리고 저렴하게 매수할 수 있는 것이 장점이에요.
탑층::트인 조망과 평온할테지만…
반면 탑층은 윗집의 소음이 없다는 점과
경우에 따라서는 다락방이 있어서 서비스 공간이 생기는 등의 경우가 있고 조망이 트여서 햇빛이 잘 들어오기도 하고 사생활 보호가 된다는 점에서 장점이 될 수 있어요.
다만, 구축인 경우에는 여름에는 덥고 겨울에는 추워서 냉난방 비용이 많이 나올 수 있고 옥상에 방수 노후로 인해서 누수가 생길 우려도 일고 아무래도 가장 위층이다보니 수압이 약한 경우도 왕왕 있습니다.
| 저층 | 탑층 |
장점 | 층간소음 걱정 없음 엘레베이터 대기 시간 없음 저렴한 가격 매수 | 윗집 소음 없음 다락방 등의 서비스 공간 트인 조망과 사생활 보호 |
단점 | 사생활 침해 하수구 역류 가능성 습기나 벌레 이슈, 채광이 어두울 수 있음 | 냉난방 비용 많이 나올 수 있음 방수 노후로 인한 누수 수압이 약한 경우도 있음 |
그럼 왜 되도록이면 피하라고 할까?
위 장단점을 이해하셨다면,
'음, 이정도 감안하고도 싸게 매수하면 되지 않나?
왜 피하라고만 했을까?'라는 궁금증이 있으실텐데
저층과 탑층을 되도록이면 피하라고 하는 이유는,
첫번째, 수요층이 정해져있습니다.
대부분 사람들이 중층 혹은 로얄층을 찾는 반면 저층과 탑층은 특정한 목적이 있는 분들이 매수를 하는 경우가 많습니다. 그럼 내가 팔고 싶을 때, 받아줄 수요가 그만큼 줄어들게 되죠.
두번째, 하락장이 왔을때도 마찬가지.
상승장 때는 1층이라도, 탑층이라도 뭐라도 사지만
하락장이 왔을 때 매수자들은 대부분 가장 좋은 층부터 보게 됩니다. 그래서 탑층과 저층의 경우, 가격을 매우 낮춰야만 팔 수 있게 되어요.
세번째, 향후 재건축이나 리모델링을 할 때도 감정평가가 달라집니다.
공동주택 공시가격을 산정할 때, 저층일수록 낮게 평가되어, 재건축 이슈가 있어도 권리가액에서 불리할 수 있습니다.
정리하면, 환금성 때문입니다.
갈아타기를 하기 위해서 결국 매도라는 과정을 거칠 때
내가 생각했던 것만큼의 수익을 내기 어려울 수 있다는 점이 가장 큽니다.
그런데, 매수하고 싶은 곳에 이것밖에 안 남았다면요?
네, 요즘엔 특히 더 매수하고 싶은 단지는 로얄층, 중층이상이 없어지고 정말 마지막까지 우리를 흔드는데요.
다시 말씀드리자면
저층과 탑층이 절대 안된다는 것은 아닙니다.
다만, 먼저 매수를 하기 전에는
- 현장 확인: 낮과 밤 모두 방문해서 저층/탑층이어도 괜찮은가?
- 관리실 확인: 해당 동층의 고질적인 누수나 역류 민원이 있었는가?
- 가성비 여부: 로얄층 대비 단점을 상쇄할 만큼 가격이 확실히 싼가?
이렇게 위 세가지를 꼭 확인해보시고
4. 대안여부: 다른 후보군 단지들 중 중층이상 혹은 로얄층 물건은 없는가?
까지도 함께 고민해보시면 좋을 것 같습니다.
마지막으로,
줄어드는 물량 속 조급함이 우리를 흔들 때도
꼭 기억해야할 점은
내 집 마련의 경우, 깔고 앉는 자산이기에 더욱 자산 가치가 중요하고
투자의 경우, 반드시 매도과정이 필요하기 때문에 환금성을 고려해야한다는 것입니다.
그저 남아있는 유일한 물건이 아니라
‘왜 이 물건이 남았을까?’를 한번 더 고민해보고
확실한 매수 기준을 세우는 것이
자산을 오래 지킬 수 있는 방법이라고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 배운대로 흔들림 없이 행동하는 매수를 응원하겠습니다:)
