안녕하세요.
투자자의 시간에 집중하는 인생집중입니다.
이번 주는 투자에 있어 정말 중요한 매물 임장의 이유와 방법 그리고 투자로 연결 하는 임보와 투자의사 결정까지의
전 과정을 두분의 훌륭한 강사님을 통해 배울 수 있는 시간이였습니다.
두분의 현장 경험과 그동안의 통찰에서 나오는 핵심 요소들과 프로세스를 배울 수 있었고 특히 현장에서 바로 적용
가능한 방법들을 상세하게 알려주시는 강의라 정말 인상 깊었습니다.
첫번째 강사님은 리스보아님으로 어떤 시장에서도 투자 물건을 만들어내는
매물 임장 방법이란 주제로 강의를 해주셨습니다.
매물임장
✔ 매물 임장을 제대로 해야 하는 이유와 준비 방법
- 선호도와 우선순위를 촘촘히 잘 정리 해야 한다. - 선호도가 떨어지면 매도가 힘들기 때문이다.
- 비교평가를 통한 저평가 판단을 해야 한정된 시간 속에서 현장에서 매물을 보고 제대로 비교할 수 있다.
- 단지 임장 후 생활권 내 저평가 단지는 시세지도를 비교를 통해서, 지역 내 저평가 단지는 시세 그룹핑을 통해 비교
- 저평가 단지 중, 투자금 범위에 들어오는 것들 다시 한번 더 체크하기
- 최저가 매물이 왜 최저가인지 가격 차이가 나더라도 더 좋은 물건이 있는지 알아보는 것이 매물 임장의 목적
- 최저 가격만 보는 것이 아니라 매물의 조건과 상태를 파악해야 한다.
- 1시간 반 정도 텀으로 우선 순위 대로 진행을 하고 저평가 단지를 우선해서 매물 임장을 한다.
- 단지분석시 전화 임장을 통해 친절하며 일잘하는 사장님을 찾고 매물 임장 후보를 미리 예약할 수 있어야 한다.
✔ 나에게 맞는 투자 물건을 찾는 매물 임장 방법
- 매임의 목표는 내가 할 수 있는 최선의 매물을 찾는 것.
- 부동산 방문 전 매물 리스트, 매물 갯수, 가격파악 아실을 통해 최근 매매 전세 실거래를 파악하고 간다.
- 매물 임장에서만 확인 할 수 있는 매물 상태, 매도자 & 점유자의 상황 그리고 가격 협상 가능선을 파악한다.
- 신축의 경우 바꿀 수 없는 동 과 뷰 구조의 선호도를 파악하고 그 것의 가격차이까지 파악하는 것이 목적
- 신축의 경우 타입 별 거실, 주방, 방의 크기, 개방감, 통풍, 수납공간을 위주로 선호도를 파악한다.
- 구축의 경우 전세를 놓으려면 어느 정도 수리가 필요한 지 확인 해야 한다.
- 사장님과 본 매물의 선호동 비교 타입비교 조건 비교를 통해 매물 임장을 현장에서 어느 정도 정리한다.
- 나에게 맞는 조건이 가능할 지 직접 사장님께 질의를 통해 확인하기.
- 협상은 매임을 통한 내용을 바탕으로 협상할 수 있는 명분을 만드는 것이다.
두번째 강사님은 윤이나 튜터님으로 앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전 투자 노하우라는 주제로
강의 해 주셨습니다.
실전 투자자의 투자 프로세스
✔ 앞마당 관리
- 앞마당 관리를 해야하는 이유는 지금은 안 되는 단지처럼 보여도 꾸준히 시장을 보며 기록해 간 사람은
기회를 누구보다 먼저 잡을 수 있기 때문이다.
- 싸게 샀지만 최선의 선택을 할 수는 없기에 꾸준히 보지 않으면 가장 좋은 결정을 하기 어렵다.
- 꾸준한 시세트레킹을 통해 매매 저평가 확인 및 전세가 흐름을 파악하여 좋은 결정을 내릴 수 있게 된다.
- 임장과 임장보고서를 통한 선호도 파악이 앞마당 관리의 시작이다.
- 시세트레킹을 통해 실거래가가 찍히기 전 호가와 지역상황으로 기회를 미리 포착하는 투자자가 될 수 있다.
시세트레킹 내용을 지도위에 올려 생활권별 선호도 단지 비교 해보고 그래프를 통해 가격의 흐름까지 파악한다.
✔ 원페이지 정리
- 앞마당의 공급상황과 앞마당의 시장 분위기를 한장의 장표에 정리한다.
- 시세트레킹 단지, 매물 적체량, 뉴스의 부동산 분위기, 공급단지 목록, 시장 종합판단을 통해 앞마당을 파악한다.
- 투자 우선지역 3곳을 결정 한 후 다음 임장지 선정도 부동산 지인을 통해 해본다.
✔ 전수조사
- 앞마당 내, 투자우선 지역 3곳에서 매매가 잔금범위를 만족하면서 투자금 + 5천만원 범위의 모든 매물을 조사한다.
✔ 내 상황에 가장 적합한 매물 골라내기
- 나의 자산 현황 - 현재 종잣돈, 연간 저축 금액, 대출 및 잔금 가능 금액
(잔금 가능 금액은 어림잡지 말고 꼭 정확하게 계산을 해봐야 한다.)
보유 물건의 상황을 정확하게 파악하고 추가로 투자금이 없는지 확인 하여 투자 방향을 정해야 한다.
- 고민되는 매물 비교하기 - 고민되는 매물이 있다면 앞마당 원페이지 정리를 다시 보고 판단 하기.
지역마다 공급상황까지 확인하면 우선순위를 빠르게 결정할 수 있다.
- 투자전 마지막 체크리스트
협상에 임하기전 어떤 상황에서도 흔들리지 않게 체크리스트를 꼼꼼하게 점검한다.
실제로 나가는 전세가와 환금성을 명확하게 파악하는 것이 가장 중요하다.
적용할 것
- 시세그룹핑에서 지역내 저평가 단지를 찾아보기.
- 단지 임장 후 선호도 파악을 꼼꼼하게 하여 매물 임장까지 연결하기.
- 스케줄 관리를 통해 매물 임장을 꼼꼼하게 하기.
- 시세트레킹을 매일 루틴으로 습관화 하기.
- 투자에 몰입을 위해 배운 장표 임보에 적용하기.
두분 강사님의 강의를 통해 임장과 임보를 완성해가며 어떻게 내 투자로 연결하고
내가 가진 예산으로 가장 좋은 선택을 할 수 있는지
실전 강의를 해주셔서 큰 도움이 되는 시간이였습니다.
소중한 시간 열강을 해주신 리스보아님 윤이나 튜터님 너무 감사합니다.
