안녕하세요 상승입니다.
몸을 꽁꽁 얼게만드는 추위속에서 열심히 지역을 알아가고 계신 지투실 27기 동료분들의 열정을 응원합니다.
지투실 강의가 3주차, 4주차에 접어들면서 매물임장을 통해 지역에 대해 더욱 깊숙히 파고들고 계실텐데요,
에이스반 반장으로 활동중이신 리스보아 튜터님과 월부 공식 튜터이신 윤이나 튜터님께서
매물임장 노하우와 앞마당 관리 방법에 대해서 강의를 통해 자세히 알려주셨습니다.
[지방 투자에서 매물 임장을 반드시 해야 하는 이유]
리스보아 튜터님은 강의 서두에서 최근 부산 등 지방 현장의 분위기가 급격히 변하고 있음을 언급하셨습니다.
현장에서는 서울에서 온 투자자들이 빠르게 매물을 선점하고 있으며, 오전에 본 물건이 오후에 바로 계약되거나 매도자가 호가를 즉시 올리는 상황이 발생하고 있습니다.
이러한 급박한 시장 상황에서 투자자들이 가장 경계해야 할 것은 조급함으로 인해 우선순위를 망각하고 투자금에만 맞춰 아무 물건이나 잡는것임을 알려주셨습니다.
튜터님께서는 지방 투자에서 성공하기 위해 가장 중요한 두 가지로 지역 내 선호도를 촘촘하게 파악하는 것과 이를 바탕으로 우선순위를 명확히 세우는 것을 꼽으셨습니다.
지방은 수도권과 달리 매수보다 매도가 훨씬 어려운 시장이기 때문에, 2년 혹은 4년 뒤에 지역 사람들이 기꺼이 받아줄 수 있는 선호도 높은 단지를 고르는 것이 투자의 핵심이기 때문입니다.
매물 임장은 단순히 내부 상태를 확인하는 과정이 아니라, 그 지역 사람들이 왜 이 단지를 좋아하는지, 어떤 동과 향을 선호하는지 등의 디테일한 선호 요소를 파악하여 우선순위를 확정하는 최종 단계입니다.
튜터님께서는 본인의 과거 사례를 통해, 협상이 전혀 불가능해 보였던 뜨거운 시장 상황에서도 매물 임장을 통해 전세 대기자 유무를 파악하고 역제안을 던짐으로써 유리한 조건으로 투자 물건을 만들어냈던 경험을 공유하며 매물 임장의 실질적인 파급력을 강조하셨습니다.
결국 네이버 부동산에 올라온 정보만으로는 최선의 투자를 할 수 없으며, 현장에서 발로 뛰며 나에게 맞는 물건을 찾아내고 협상 조건을 만들어가는 과정이 반드시 필요하다고 느꼈습니다.
[매물 임장 전 효율적인 대상 단지 선정 및 준비 방법]
튜터님은 매물 임장을 가기 전, 한정된 시간 내에 최선의 투자 후보를 찾기 위해 가장 먼저 수행해야 할 작업으로 '저평가 단지 선정'을 강조하셨습니다.
단순히 투자금 범위에 들어오는 단지나 연식 좋은 신축만을 보는 것이 아니라, 가치 대비 가격이 싼 저평가 단지를 미리 추려내는 과정이 반드시 선행되어야 합니다.
구체적인 선정 순위는 다음과 같습니다:
1순위: 투자금과 상관없이 가치 대비 가격이 싼 ★★★ 단지
2순위: 내 투자금 범위 내에 해당되면서 ★★★된 단지 (약간의 여유 범위를 포함)
3순위: 해당 지역 사람들이 선호하는 기준을 파악하기 위한 ◆◆◆◆ 단지
튜터님은 특히 투자금이 부족하다는 이유로 비싼 단지를 배제하지 말라고 조언하셨습니다.
전주 ◆◆◆◆의 사례처럼, 조사 당시에는 투자금이 1억 5천만 원 이상 필요해 보였던 단지도 1년 뒤 전세가가 급등하며 투자금이 5천만 원 수준으로 줄어들어 큰 수익을 안겨줄 수 있기 때문입니다.
따라서 지역 내 선호도를 제대로 파악하기 위해서는 투자금 범위를 넓혀서 폭넓게 단지를 살펴보는 준비가 필요합니다.
준비 과정의 실무로는 ■■ ■■ 직후 ■■ ■■와 ■■ ■■■을 활용해 생활권별로 단지들의 ■■■를 최상, 상, 중, 하 4단계로 나누어 정리할 것을 권장하셨습니다.
예를 들어 부산 연제구의 경우 환경, 평지 여부, 상품성이라는 세 가지 기준을 통해 단지별 우선순위를 매기고, 여기에 실제 매매가를 붙여보며 어떤 단지가 상대적으로 저평가되었는지 판단하는 연습이 필요합니다.
또한 효율적인 동선을 위해 네이버 부동산에서 매매 물건을 많이 보유한 부동산 사장님을 파악하여 한 번의 방문으로 여러 단지를 볼 수 있도록 사전에 조율하는 노하우도 공유해 주셨습니다.
[현장 임장 시 반드시 확인해야 할 체크리스트와 ■■■ 파악]
리스보아 튜터님은 매물 임장의 핵심이 단순히 내부의 수리 상태를 보는 것에 그치지 않고, 해당 단지의 ■■을 결정짓는 요소들을 현장에서 직접 검증하는 것이라고 강조하셨습니다.
특히 지방 시장에서는 ◇◇에 따른 선호도 차이가 극명하게 갈리기 때문에 이를 세밀하게 파악하는 것이 중요합니다.
현장에서 확인해야 할 첫 번째 요소는 단지 내의 ■■입니다. 같은 단지 내에서도 로열동과 비로열동의 가격 차이가 크게 벌어지는 경우가 많으므로, 조망권이나 일조량, 그리고 지하주차장 연결 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
튜터님은 직접 매물을 보면서 ◇◇가 확보된 라인과 그렇지 않은 라인의 실제 거주 만족도 차이를 사장님을 통해 확인하는 과정을 예시로 드셨습니다.
두 번째는 내부 컨디션을 통한 ■■ 파악입니다. ■■가 잘 되어 있는 매물은 초기 투자금을 줄여줄 수 있지만, 튜터님은 ■■ 상태보다 더 중요한 것은 ◇◇라고 말씀하셨습니다.
■■나 ■■와 같이 문제가 있는 부분은 반드시 체크하되, ■■나 ■■ 같은 소모성 자재의 노후화는 협상의 도구로 활용할 수 있다는 점을 분명히 하셨습니다.
세 번째는 단지 주변의 ■■과 생활 밀착형 요소들입니다. 인근에 위치한 ◇◇의 접근성이나 ■■■ 형성 여부, 그리고 단지 입구에서의 ■■■ 등은 서류상으로는 알 수 없는 실제 거주자들의 선호도를 결정짓는 결정적 요인이 됩니다.
튜터님은 단지 내 놀이터나 커뮤니티 시설에서 만나는 거주자들의 연령대와 분위기를 살피는 것도 해당 단지의 ■■을 파악하는 아주 좋은 방법이라고 조언하셨습니다.
마지막으로 튜터님은 매물 임장을 마칠 때마다 반드시 각 매물에 대해 ■■ 순위를 매겨야 한다고 하셨습니다.
단순히 '좋다', '나쁘다'가 아니라, 내가 가진 예산 안에서 어떤 매물이 가장 ◇◇가 높은지를 즉시 기록해두어야 나중에 협상 단계에서 흔들리지 않는 기준을 가질 수 있습니다.
[매도자 및 점유자 상황을 활용한 실전 협상 기술]
리스보아 튜터님은 매물 임장의 궁극적인 목적은 결국 나에게 유리한 투자 물건을 만들어내는 것이며, 이를 위해 ■■와 ◇◇의 상황을 면밀히 파악해야 한다고 강조하셨습니다.
특히 지방 투자는 매수보다 매도가 더 중요한 시장이기에, 협상 단계에서부터 향후 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.
먼저 ■■의 상황을 파악하기 위해 반드시 던져야 할 질문으로 "이 집을 내놓은 지 얼마나 되었는지"와 "현재 호가가 처음 내놓은 가격인지"를 꼽으셨습니다.
이를 통해 ■■의 매도 의사 강도와 가격 조정 가능성을 가늠할 수 있습니다.
리스보아 튜터님은 가격이 이미 몇 차례 조정된 매물의 경우 ■■가 심리적으로 지쳐 있을 가능성이 커 추가 협상의 여지가 높다는 실전 팁을 공유하셨습니다.
또한 현재 살고 있는 ◇◇의 상황 역시 핵심적인 협상 요소입니다. 지방 투자는 전세를 맞추는 것이 투자금 규모를 결정짓는 결정적 요인이 되기 때문입니다.
튜터님은 ◇◇가 계속 거주할 의사가 있는지, 혹은 새로운 세입자를 구해야 하는 상황인지를 사전에 사장님을 통해 확인하라고 조언하셨습니다. 만약 기존 ◇◇가 계속 거주하기를 원한다면 시세대로 전세금을 올리는 대신 ■■에 대한 지원책을 제시하여 서로 윈윈(Win-win)하는 협상안을 도출했던 본인의 사례를 설명하셨습니다.
나아가 튜터님은 '■■ 털기'에 대해 자세히 설명하시며, 내가 확신을 가진 단지라면 아직 방문하지 않은 부동산들을 모두 찾아가 숨겨진 ■■를 발굴하는 적극적인 태도가 필요하다고 말씀하셨습니다.
단순히 온라인에 올라온 정보에 의존하는 것이 아니라, 현장에서 발로 뛰며 전세 대기자의 존재를 파악하고 이를 매매 계약의 조건으로 활용하는 등 능동적으로 투자 조건을 설계하는 과정이 지방 투자의 성패를 가른다는 점을 분명히 하셨습니다.
[■■ 트레킹과 ■■■ 루틴을 통한 ■■■ 단지 발굴 프로세스]
윤이나 튜터님은 투자의 성패는 결국 남들보다 한 발 앞서 ■■를 발견하고 이를 지속적으로 관찰하는 힘에서 나온다고 강조하셨습니다.
이를 위해 제시하신 핵심 방법론이 바로 ■■ ■■■과 ■■■ 루틴입니다. 많은 투자자가 강의를 듣고 임장을 다녀온 직후에는 열정적으로 매물을 보지만, 시간이 지나면 현장과의 끈을 놓아버리는 실수를 범하곤 합니다.
튜터님이 명명하신 ■■■ 루틴은 매일 혹은 매주 정해진 시간에 본인이 관심 있는 지역의 ◇◇를 확인하고 기록하는 습관을 의미합니다.
구체적으로는 네이버 부동산의 ■■ 변동 추이를 살피고, 내가 찍어둔 단지들의 ◇◇가 전주 대비 어떻게 변화했는지, 그리고 새로 올라온 급매물이 있는지 체크하는 과정입니다.
튜터님은 본인이 직접 엑셀이나 수첩을 활용해 정리했던 시세표를 예시로 보여주시며, 이 데이터가 쌓였을 때 비로소 시장의 흐름을 읽는 눈이 생긴다고 말씀하셨습니다.
또한 시세 트레킹을 할 때는 단순히 숫자만 적는 것이 아니라, 왜 이 단지의 ■■가 올랐는지 혹은 내렸는지를 추론해보는 과정이 포함되어야 합니다.
예를 들어 특정 단지의 ◇◇가 갑자기 하락했다면, 그것이 단순한 저가 매물의 출현인지 아니면 해당 지역의 공급 물량 여파인지를 분석해야 합니다.
윤이나 튜터님은 이러한 분석이 선행되어야만 실제 현장에 나갔을 때 저평가된 ■■를 즉각적으로 알아보고 기회를 잡을 수 있다고 강조하셨습니다.
특히 지방 시장은 수도권에 비해 흐름이 빠르고 단지별로 ■■■이 강하기 때문에, ■■■ 루틴을 통해 다져진 ◇◇ 감각이 없다면 결정적인 순간에 망설이게 된다는 점을 지적하셨습니다.
튜터님은 지금 당장 매수할 돈이 없더라도 이 루틴을 유지하는 것 자체가 미래의 수익을 예약하는 행위와 같다고 격려하며, 꾸준함의 가치를 다시 한번 환기하셨습니다.
[공급 물량 분석과 입주 장세를 고려한 투자 리스크 관리]
윤이나 튜터님은 지방 투자에서 가장 경계해야 할 요소이자 가장 큰 변수로 ■■을 꼽으셨습니다.
수도권과 달리 지방은 ◇◇의 영향력이 매우 강력하기 때문에, 내가 투자하려는 지역뿐만 아니라 인접한 지역의 ■■까지도 반드시 전수 조사해야 한다고 강조하셨습니다.
튜터님은 구체적인 사례를 통해 ■■이 집중되는 시기에 발생할 수 있는 리스크를 설명하셨습니다.
특정 단지에 ◇◇가 대거 쏟아지면 해당 지역 전체의 전세가가 하락하게 되고, 이는 곧 투자자의 추가 자금 부담으로 이어진다는 점을 지적하셨습니다.
따라서 투자를 결정하기 전, 향후 2~3년 내의 ■■ 일정을 확인하고 본인이 감당할 수 있는 수준인지 냉정하게 평가해야 합니다.
윤이나 튜터님은 이러한 리스크를 관리하기 위한 방안으로 '■■■ 대비 자금 확보'와 '■■ ■■ 분산'을 제시하셨습니다.
만약 내가 산 물건 주변에 대규모 ◇◇가 예정되어 있다면, 전세가를 보수적으로 책정하거나 만기를 조절하여 리스크가 겹치지 않도록 설계해야 합니다.
또한 윤이나 튜터님은 ■■ 장세에서는 오히려 가격이 일시적으로 눌릴 수 있는데, 이때가 실력이 있는 투자자에게는 좋은 ◇◇를 싸게 잡을 수 있는 기회가 되기도 한다는 역설적인 관점을 보여주셨습니다.
결국 리스크 관리는 단순히 피하는 것이 아니라, 데이터를 기반으로 정확히 예측하고 그에 맞는 대응책을 미리 세워두는 과정임을 강조하셨습니다.
튜터님은 본인이 겪었던 실제 사례를 언급하며, 철저한 ■■ 분석이 뒷받침되었을 때 비로소 하락장이나 ◇◇ 장세에서도 흔들리지 않고 자산을 지켜낼 수 있다고 말씀하셨습니다.
[최종 의사결정을 위한 10가지 가계약 전 체크리스트]
윤이나 튜터님은 매물 임장을 마치고 실제 계약 단계로 넘어가기 전, 반드시 거쳐야 할 최종 확인 절차를 강조하셨습니다.
감정에 휩쓸려 서두르기보다는 냉정하게 데이터와 현장 상황을 다시 한번 점검하는 시간이 필요합니다. 윤이나 튜터님은 이를 위해 10가지 항목으로 구성된 가계약 전 체크리스트를 제시해 주셨습니다.
첫째는 해당 단지의 ■■ 가격이 인근 생활권의 ◇◇와 비교했을 때 여전히 저평가 상태인지를 확인하는 것입니다.
둘째는 내가 감당 가능한 투자금 범위 안에 있는지,
셋째는 향후 발생할 수 있는 ■■ 물량에 따른 전세가 하락 리스크를 충분히 고려했는지를 보아야 합니다.
넷째는 단지 내에서 선호도가 떨어지는 ◇◇나 저층 매물은 아닌지,
다섯째는 수리 상태가 전세를 놓기에 적합한 수준인지를 점검해야 합니다.
여섯째는 ■■의 매도 사유를 명확히 파악하여 협상의 카드로 활용할 수 있는지 확인하는 것이며,
일곱째는 현재 살고 있는 ◇◇의 이사 일정이 나의 자금 계획과 일치하는지를 보아야 합니다.
여덟째는 등기부등본상의 권리 관계에 문제가 없는지,
아홉째는 최근 해당 지역의 ■■ 거래량과 시장 분위기가 급격히 변동하고 있지는 않은지 살펴야 합니다.
마지막 열 번째는 이 투자가 나의 전체적인 ◇◇ 포트폴리오 관점에서 올바른 방향인지를 스스로에게 묻는 과정입니다.
윤이나 튜터님은 특히 가계약금을 보내기 직전이 가장 이성적인 판단이 필요한 시점이라고 말씀하셨습니다.
사장님의 재촉이나 시장의 열기에 떠밀려 이 10가지 중 하나라도 놓치게 되면, 그것이 나중에 큰 ■■ 리스크로 돌아올 수 있음을 경고하셨습니다.
따라서 윤이나 튜터님은 모든 항목을 종이에 적어두고 하나씩 체크하며 확신이 섰을 때 비로소 ◇◇를 진행할 것을 당부하셨습니다.
[투자 철학과 슬럼프 극복기]
윤이나 튜터님은 강의 마지막 부분에서 본인이 투자 과정에서 겪었던 수많은 고민과 이를 극복해낸 과정에 대해 진솔하게 나누어 주셨습니다.
튜터님은 지방 임장을 위해 매번 장거리 이동을 하며 아 이게 정말 될까 혹은 내가 올바른 결과를 낼 수 있는 게 맞나라는 의구심이 들 때가 많았다고 고백하셨습니다.
특히 직장 생활의 어려움이나 가족 상황 등 현실적인 벽에 부딪힐 때마다 투자를 지속하는 것에 대한 깊은 갈등이 있었음을 언급하셨습니다.
그럼에도 불구하고 튜터님이 투자를 지속할 수 있었던 힘은 포기하지 않고 나아간다면 결국 안 되는 것은 없다라는 믿음이었습니다.
튜터님은 실제 본인의 매수 계약서 제목을 안 되는 건 없다라고 저장했을 만큼 간절하게 시장에 참여하셨고, 그 과정에서 겪은 시련들이 결국 자산을 쌓아가는 소중한 자양분이 되었다고 하셨습니다.
지금 당장은 시장의 흐름이나 상황이 나에게 불리해 보일지라도, 환경을 활용하며 꾸준히 실력을 쌓다 보면 어느 순간 자산이 불어나는 상승장의 흐름을 타게 된다는 점을 강조하셨습니다.
튜터님은 수강생들이 이번 지방 투자 실전반이 끝난 후 환경에서 멀어지는 것을 가장 우려하셨습니다.
혼자 고민하기보다는 지속적인 강의와 커뮤니티 활동을 통해 본인을 투자 환경에 억지로라도 밀어 넣는 것이 중요하다고 조언하셨습니다.
결과가 보이지 않는 것 같은 막막함이 느껴질 때야말로 실력이 쌓이고 있는 시점임을 잊지 말고, 조급함을 내려놓은 채 본인만의 루틴을 지켜나가기를 진심으로 응원하며 강의를 마무리하셨습니다.
[느낀 점 및 적용할 점]
리스보아 튜터님과 윤이나 튜터님의 강의를 처음부터 끝까지 복기하며 가장 먼저 든 생각은 투자는 단순히 지식을 쌓는 행위가 아니라 철저하게 현장에서 답을 찾아가는 실행의 영역이라는 점이었습니다.
부동산 투자라고 하면 단순히 좋은 입지의 아파트를 저렴하게 사서 비싸게 파는 단순한 논리로만 생각하기 쉽습니다.
하지만 이번 강의를 통해 지방 투자라는 특수한 시장에서 승리하기 위해서는 얼마나 치밀한 준비와 세밀한 분석, 그리고 흔들리지 않는 멘탈이 필요한지를 뼈저리게 느낄 수 있었습니다.
강의의 전반부를 관통하는 매물 임장의 중요성은 저에게 큰 경종을 울렸습니다.
리스보아 튜터님은 현장에 직접 발을 들이지 않고서는 결코 알 수 없는 선호도의 차이가 존재함을 명확히 보여주셨습니다.
특히 지방 시장은 수도권에 비해 수요가 한정적이기 때문에 지역 사람들이 진정으로 거주하고 싶어 하는 로열동, 로열층, 그리고 조망권과 같은 디테일한 요소들이 향후 매도 시점에 얼마나 큰 결정타가 되는지를 깨달았습니다.
이제는 단순히 단지 전체를 보는 것이 아니라, 그 안에서도 철저하게 ■■과 ◇◇를 구분해낼 수 있는 안목을 길러야겠다고 다짐했습니다.
또한 윤이나 튜터님이 강조하신 ■■■ 루틴과 시세 트레킹을 돌아보며 그동안 제가 루틴에 소홀하지 않았는가 하는 반성의 마음이 들었습니다.
투자는 임장으로 끝나는 것이 아니라 임장 이후에 시장의 변화를 지속적으로 관찰하며 기회를 엿보는 과정이 수반되어야 합니다.
매일 아침 혹은 매주 정해진 시간에 관심 단지의 ■■ 변화를 체크하고, 왜 특정 매물이 거래되었는지, 혹은 왜 새로운 급매가 나왔는지를 추적하는 과정이야말로 진정한 투자자의 체력을 기르는 일임을 알게 되었습니다.
윤이나 튜터님이 보여주신 빽빽한 시세표와 데이터들은 그분이 얼마나 치열하게 시장과 호흡해왔는지에 대한 증명처럼 느껴졌습니다.
저 역시 저만의 시세 트레킹 장부를 만들고, 매일 30분이라도 반드시 현장 시세를 확인하는 루틴을 생활화하겠습니다.
협상에 대한 튜터님의 통찰 역시 매우 인상적이었습니다.
강의를 통해 협상은 단순히 가격을 깎는 기술이 아니라, 상대방의 상황을 깊이 이해하고 그 빈틈을 메워주면서 내가 원하는 결과를 얻어내는 고도의 심리전이라는 것을 배웠습니다.
■■의 매도 사유를 파악하고 ◇◇의 이주 계획을 활용하여 투자금을 조절하는 구체적인 프로세스는 실전에서 즉시 적용해보고 싶은 기술이었습니다.
특히 안 되는 건 없다라는 마음가짐으로 현장에서 직접 전세 대기자를 확인하고 계약 조건을 만들어가는 적극적인 태도는 제가 가장 본받아야 할 점이라고 생각합니다.
지방 투자의 가장 큰 리스크인 ■■ 분석에 대해서도 다시 한번 깊게 생각해보게 되었습니다.
숫자로만 파악하던 공급 물량이 실제 현장에서는 전세가 하락과 매수 심리 위축으로 어떻게 연결되는지를 실감 나게 설명해주셔서 리스크 관리의 중요성을 실감했습니다.
무조건 저평가되었다고 달려드는 것이 아니라, 향후 2~3년간의 ◇◇ 장세를 미리 예측하고 이에 대비한 현금 흐름을 확보하는 것이 자산을 지키는 필수 요건임을 잊지 않겠습니다.
윤이나 튜터님이 제시하신 가계약 전 10가지 체크리스트는 제 투자 인생의 나침반이 될 것입니다. 조급함에 눈이 멀어 중요한 단계를 건너뛰지 않도록, 계약 직전에는 반드시 이 리스트를 꺼내어 냉정하게 자가 점검을 수행하겠습니다.
앞으로 제가 적용할 구체적인 계획은 다음과 같습니다.
첫째, 제가 관심 있는 지역의 모든 단지를 ■■ 수준별로 그룹화하겠습니다.
둘째, ■■■ 루틴의 날을 정하고 네이버 부동산의 ◇◇ 변화를 엑셀에 기록하고 시장의 흐름을 놓치지 않겠습니다.
셋째, 매물 임장 시에는 단순히 집 상태만 보는 것이 아니라 사장님과의 대화를 통해 ■■의 사유를 파악하도록 노력하겠습니다.
넷째, 자금 계획을 세울 때 반드시 향후 3년치 ■■ 물량을 대조하여 최악의 전세가 하락 상황에 대한 리스크 관리를 하겠습니다.
다섯째, 지치고 힘들 때마다 투자자로서의 초심을 다잡고, 동료들과 꾸준히 소통하며 환경을 지켜나가겠습니다.
두 분의 튜터님께서 보여주신 진정성 있는 강의와 실전 노하우들은 투자의 기반을 단단하게 다지는데 도움이 되었습니다. 단순히 이론적인 지식에 그치지 않고, 현장에서 숨 쉬고 행동하는 투자자가 되기 위해 끊임없이 노력하겠습니다. 윤이나 튜터님의 조언처럼, 안 되는 것은 없다는 믿음을 가지고 차근차근 노력해 나가겠습니다. 긴 시간 동안 아낌없이 모든 것을 나눠주신 리스보아 튜터님과 윤이나 튜터님께 진심으로 감사드립니다.
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