안녕하세요, 아샷추입니다. 

25년 5월 1호기를 완료하고나서 이번주 금요일, 비규제지역 2호기를 계약했습니다. 

2호기까지 오는 이 과정이 순탄하지는 않았지만 그 과정속에서 내가 선택했던 과정에 대해서 복기해보려고합니다!

#10.15 규제 이후, 앞마당=0개요?

제 0호기는 세종시였습니다. 매수 당시 조정대상지역이라 2년 실거주 의무가 있었고, 비과세 받으려고 그냥 신혼집으로 살아버렸죠~ 신혼집이니까 아빠랑 주말에 셀프 인테리어도 하고 도배, 마루, 실링팬, LED 매립등까지 샤시빼고 올수리 말해 뭐해요 애정이 담긴 신혼집이었습니다 

그러다가 투자 코칭과 실전 투자 경험을 하면서 이 집을 정리하고 넘어가야할 자산으로 보이기 시작하면서 

결론 2년 2년 실거주 채우고 비과세 매도로 간다

그렇게 저는 투자금에 맞는 3~4급지 위주로 서울 앞마당만 만들고 10월에 세종 0호기를 부동산에 내놓으면서 본격 매도 준비 끝!! 이제 시작 이러고 있었는데… 

그런데… 10월 어느날 서울 전체가 

‼️🔥 토 허 제 ‼️🔥로 묶였습니다. 

(하핰ㅋ 머지? 나 그럼 앞마당이 없는데? ) 진짜 기운이 쭉 빠지더라고요 ㅋㅋㅋ

다행히도 10월 지투실전반 적적한투자튜터님이 “수도권만 답은 아니다”라면서 1) 대전 실거주 2) 투자금 쪼개기 이 방향까지 같이 열어주셨습니다. 

그래서 잔금 가능한 범위에서 10월에 대전 유성구 도안 쪽 위주로 실거주 집을 알아봤는데… 

출퇴근이요? 네, 못 버림 🙃 

👉 결국 비규제지역 투자로 가자로 방향 전환했습니다. 

[잘한점] 수도권 투자만 고집안하고 실거주+내 집 마련까지 같이 검토한점 

[아쉬운점] 앞마당의 중요성.. 경기도 앞마당이 1도 없었다. 다들 부천, 안양, 산본등 다 있는데.. 나만 없음 ㅎㅎ..

[배운점] 대전이 공급때문에 가격도 눌려있어서 실거주 → 전세 전화도 하나의 전략이 될 수 있겠구나 생각함

# 실전반, 운이 좋게 비규제지역인 ‘구리’로 가다, 근데.. 매도 타이밍을 날리다

토허제로 묶인 다음날, 운이 좋게 구리로 실전반을 가게 됐습니다.

그 사이 0호기 매수자 두팀이 나타났어요. 근데요.. 저는 매도를 못했습니다.

이유는? 

👉손에 쥔 돈으로 갈아탈 단지가 안 보였거든요 (확신 없는 매도는 못하겠더라고요)

결과는 매도 타이밍 날아감 ✈️ 속쓰림 MAX

구리는 비규제지역 중에서도 이미 우선 순위 지역이라 투자자도 많고 부동산 사장님도 반응도 냉랭. 

“ 아 임장족 왔구나 .. 이런 눈빛 😂 ”

그럼에도 평일 매임하면서 맴 케파 늘리고 11월 열반실전반에서 뭉프로 튜터님이랑 다산까지 비교 분임 돌면서 단지 선호도랑 가격감이 확실히 정리된 시간이었습니다. 

[잘한점] 구리, 다산을 튜터님이랑 선명하게 앞마당으로 만든 것

[아쉬운점] 앞마당으로 만들고 있었는데 바로 매도하고 갈 수 있지 않았을까? 근데.. 나의 조급함은 나도 못믿는다

[배운점] 매도는 타이밍이다 매수보다 매도가 어렵다는 것을 배움

# 1월, 투코에서 뼈맞고 정신차리다

1월 지투실전반 허씨튜터님과 원씽을 딱 정했습니다. 👉0호기 매도 & 2호기 투자

튜터님 말씀이 이거였습니다. “지금 수도권 시장이 빠르게 움직이고 있기 때문에 적극적으로 행동해야 한다”

그리고 그 다음주 마스터 튜터님과의 투자 코칭에서 팩트 폭격을 맞았습니다. 

“가격 욕심이 아직 있어요, 현 시장에서 손님이 돌고 있지 않는다 했을 때 결국 가격적으로 가장 먼저 메리트 있게 만들어야해요. 온도 차이가 극명한 시장안에서 어쩌다 온 손님을 내 물건으로 연결을 하려면 부동산 사장님한테도 편익을 제공해야 합니다. 그리고 코칭이 끝나고 생활권내 상급 단지와 동급 단지 물건들을 쭉 정리해서 세종 일대 시세를 체크하세요"

그 말을 듣는 순간, 아.. 내가 로얄동 로얄층에 올수리에 너무 애착을 가졌구나 

수도권은 막 뛰고 있는데 나는 “ 내 집 소중해” 이러고 있었던 거죠.

그래서 결단 2천만원 인하 & 복비 2배 조건 제시.. 그리고 5일 만에 매도 성공

심지어 비과세 되는 3월 잔금과 중도금도 원하는 조건으로 확보

(그때 든 생각 어? 이렇게 빨리 팔 수 있었는데…? 아샷추.. 너 진짜..)

매도 하자마자 회사 셔틀라인 기준으로 월세집도 바로 구했습니다. 고민할 시간도 없었습니다. 세종도 공급이 없어서 전월세 매물 줄고 가격 오르는 걸 몸으로 느끼고 있었거든요

[잘한점] 투코에서 뼈를 맞고 정신 차린 것. 결국 문제는 가격이라는 걸 인정한 것. 생활권 시세 바로 정리하고 과감히 가격 내린 점. 중도금 조건 챙긴 점 

[아쉬운점] 매도랑 매수를 동시 투트랙으로 못 간점 

# 계속된 2호기 물건 털기 그리고 매물 코칭

회사 업무가 어느정도 마무리되면서 이제야 드디어 2호기 매물털기에 집중 할 수 있게 되었습니다. 

가장 먼저 구리, 다산부터 털기 시작했고

튜터님 컨펌 하에 1순위와 2순위 물건을 추려서 매물코칭을 넣게 됐습니다. 

하필이면 그날이.. 빡센 월요일이었지만 뭉치조의 전폭적인 지원덕분에 매코 광클을 뚫는데 성공했습니다! 

🙏감사하구 사랑해요🙏

이 가격이 맞나..? "계속 들던 그 생각

다만 문제는 1순위, 2순위 물건들이 1월초 대비 가격이 한 단계 올라가 있었던 것이었습니다. 

물건을 보면서도 전고점대비 싼데 음.. 이 가격이 맞나…? 이런 생각도 들었던 것 같습니다. 

부천, 만안구, 산본 같은 앞마당도 없는 상태였고, 계속 서울 4급지 앞마당이랑 비교 하다보니 아쉽긴 아쉬웠습니다. 

그렇다고 크게 밀리는 단지도 아니었고, 지금 내가 할 수 있는 투자 범위 안에서 최선의 선택지라는 생각도 들었습니다.

그래서 “아쉽다”는 감정은 접어두고 지금 할 수 있는 투자에 집중하기로 했습니다.

매코 전, 거의 투자 가능한 물건을 직접 보러 다니면서 더 좋은 물건이 보였습니다. 

• A 물건 → 가격은 괜찮지만 리스크가 있는 물건
• B 물건 → 주전세 가능한 물건 (호가대비 -2천만원까지 네고된 가격)
• C 물건 → 가격은 싸지만 투자금이 1억 더 들어가는 대신 갱신 사용 + 만기 1년 남은 물건 (감당 가능)

이 과정을 겪으면서 확실히 느낀게 하나 있엇습니다. 

👉 부동산마다 알고 있는 정보가 다 다르다

👉 협상 가능한 선도 다 다르다 

그래서 조금이라도 더 나은 조건의 매물이 있는지 또 물어보고, 또 확인했던 것 같습니다. 

빈쓰튜터님과의 매물코칭

빈쓰튜터님과 매물코칭을 빈쓰 튜터님과 매물 코칭을 하면서 1·2순위 물건에 대한 아쉬움에 대해 튜터님도 공감해 주셨고, 조심스럽게 A, B 물건에 대해 여쭤봤는데 돌아온 답변은 이거였습니다.

“조건만 만들 수 있으면 충분히 괜찮은 물건이에요. 가격 조정 한번 해보세요!”

여기에 더하여 해당 지역 물건을 들고 갔을 때의 매도 방향, 인접 지역 공급 물량, 그로 인한 전세 리스크 까지 같이 짚어볼 수 있었던 진짜 값진 시간이었습니다.

1순위 물건, 조건은 되는데.. 잔금이 문제다

결국 1~3순위 물건을 정리했고, 1순위 물건지 부동산을 통해 매도자 상황을 하나씩 확인했습니다.

상황: 월세 세입자 퇴거 확정 (2월 말) + 매도자 전세 협조 가능 + 결혼으로 빨리 매도하고 싶어하시는 상황

여기까지는 완벽. 근데 문제는 하나 👉 4월 25일 잔금 조건

이미 해당 단지에 전세 매물만 11개가 있었고, 매물 털면서 들은 분위기도 “전세가 바로 빠지는 상황은 아니다”였습니다. 솔직히 불안해지기 시작했지만 부동산 사장님께 여쭤보니 “어제도 두 팀이 보고 갔다”고 하시더라고요.

그래서 바로 현금세입자인지, 전세대출인지 바로 확인 요청하였습니다. 

제가 이 물건을 하려면 조건이 명확했습니다.

❌ 전세대출 → 4월 말 잔금 너무 촉박
⭕ 현금 세입자 → 가능

그래서“현금 세입자라면 전세금 xx억까지 낮출 수 있다” 먼저 조건을 제시했습니다.

부동산 사장님 말씀이 “이 가격이면 현금 세입자한테 충분히 메리트 있다” 라며 바로 알아봐 주셨고

이게… 진짜 되는 날이 있구나 그리고 정말로 현금 세입자 1팀 등장

그분 말씀이 “시에 4대면 된다” 바로 보러 오겠다고 하셨습니다.

솔직히 이때 속으로 생각했어요 “온 우주의 기운이 지금 나한테 오는 건가…?”

물건은 뒷동이라 선호도는 조금 빠졌지만 시에 2대/관리상태 양호로 세입자분이 마음에 들어 하셨습니다.

요청 조건은 단순했어요. ✔️시에 2대 → 시에 4대/줄눈/도배

 “🙏귀하신 현금 세입자님이 오신다는데 이건 다 맞춰드려야지…🙏”

그래서 전부 OK. 그렇게 매매–전세 동시 진행으로 2호기 계약까지 이어졌습니다.

정말 운이 좋았습니다!!

[잘한점] 회사 일이 정리되자마자 2호기 매물 털기에 바로 집중한점, 지금 할 수 있는 투자에 집중한 것, 조건을 만들기 위해 계속 물어보고 시도한 것, 현금 세입자를 구하여 잔금 리스크를 방어한 것 

[아쉬운점] 비교 가능한 앞마당이 더 있었더라면하는 아쉬움, 조금 더 빨리 움직이지 못한 점 

[배운점] 조건을 만들어가는게 투자다, 같은 물건이라도 정보의 깊이와 협상 여지가 다르다

# 땡큐

첫 매물 코칭으로 가격감이랑 보유, 매도 방향성 잡을 수 있게 도와주신 빈쓰튜터님💕

0호기 매도와 자산 상황에 맞게 투자 방향성에 대해서 알려주신 마스터 멘토님💕

첫 실전반 튜터님이자 수도권 외 다른 방향성에 대해서도 검토해주신 적적한투자튜터님💕

비규제지역 앞마당 인사이트를 통해 지역을 뽀족하게 볼 수 있게 도움주신 뭉프로튜터님💕

지투와 병행하느라 정신이없었지만 꼼꼼하게 매도, 매수 특약까지 케어해주시느라 감사합니다. 허씨허씨튜터님💕

2호기 투자까지 응원해주신 동료들 감사합니다 (우리 9허씨유는 벌써 3명이나 투자를ㅎㅎ, 뭉치조들, 9허씨유, 적적이들등등 함께 임장한 동료들)

이 글은 못보겠지만 생일이 같은 2호기 매도자분ㅋㅋㅋㅋ 번거러운 전세협조까지 감사합니다. 

긴 글이었지만 끝까지 읽어주신 분들 감사합니다!