안녕하세요
신혼부부 투자자
성공루틴 입니다💕
 

투자 후 잘 지내고 있는데…

“집주인님… 천장에서 물이 새요”

라는 연락을 받게 되면?

저는 전체 인테리어 진행 중에

누수 연락을 받았었는데요

당황했던 기억이 있습니다 ㅎㅎ

이 글을 읽는 여러분은

누수 발생 시 당황하지 마시고,

순서대로 처리하실 수 있도록

글을 써봤습니다!

“집주인님… 천장에서 물이 새요”

이런 누수는 어떤 상황일까?
✔ 윗집 화장실,보일러 배관 문제
✔ 우리 집 보일러 배관 누수

처음에는 물방울 몇 방울이지만
방치하면 천장이 내려앉을 수 있습니다.

투자자라면
언젠가 반드시 받게 되는 문자입니다.

“천장에서 물이 떨어져요”
“벽에 물자국이 생겼어요”
“아랫집에서 누수래요…”

누수는
✔ 원인 찾기 어렵고
✔ 비용 예측 어렵고
✔ 책임 소재 복잡하고
✔ 감정 싸움으로 번지기 쉬운
 관리 이슈입니다.

그래서 이 글 하나로
누수 대응 전 과정을 정리해드립니다.

1️⃣ 누수, 원인부터 구분하세요

원인을 알아야
누가 비용을 내는지 결정됩니다.

(1) 윗집 원인 누수

이런 누수는 어떤 상황일까?
✔ 천장에서 물이 ‘뚝뚝’ 떨어짐
✔ 갑자기 발생

▶ 윗집 욕실, 세탁기, 보일러 배관 문제일 가능성 큼

이런 누수는 어떤 상황일까?
✔ 천장이 부풀거나 처짐
✔ 오래된 아파트에서 자주 발생

▶ 노후 수도관, 보일러관 균열 가능성

책임 → 윗집의 집주인
비용 → 윗집의 집주인 부담
처리 → 관리사무소 통해 연결

(2) 외벽 / 창호 누수

이런 누수는 어떤 상황일까?
✔ 비 오는 날만 젖음
✔ 베란다, 창문 주변 물자국

▶ 외벽 크랙
▶ 실리콘 노후 가능성

책임 → 집주인 or 관리사무소

(3) 세입자 과실 누수

이런 누수는 어떤 상황일까?
✔ 세탁기 배수관 빠짐
✔ 욕조 물 넘침

▶ 사용 중 발생한 과실 가능성 큼

책임 → 세입자
비용 → 세입자 부담 원칙

2️⃣ 누수 터지면 이렇게 하세요 (순서 중요)

STEP 1. 사진,영상 확보

이런 사진을 꼭 받아두세요
✔ 천장 전체
✔ 벽면
✔ 물 떨어지는 장면
✔ 촬영 시간

→ 증거는 꼭 모아두는 습관!

STEP 2. 누수 탐지 업체 부르기

이런 상황에서 필요한 작업-
✔ 열화상 탐지
✔ 가스 탐지
✔ 보고서 제공 여부 확인

▶ 보험 처리 경험 있는 업체 추천

탐지비용

• 단순 탐지 : 10~30만원
• 정밀 탐지 : 30~50만원

[추가 Tip]

탐지 실패 시 출장비

"누수 지점을 못 찾으면 비용을 받지 않는다"는 업체도 있지만, 

최근에는 장비 가동비와 인건비 명목으로 5~10만 원 정도의 

기본 출장비를 요구하는 곳이 많아졌습니다. 미리 확인이 필요합니다.

공사비와의 관계

일반적으로 탐지+공사를 한꺼번에 진행하면 탐지 비용을 5~10만 원 정도 할인해 주거나, 

전체 견적에 포함시켜 깎아주는 경우가 많습니다.

STEP 3. 원인 확인 → 책임 판단

✔ 윗집 → 관리사무소 통해 처리
✔ 우리집 → 바로 수리 진행
✔ 외벽 → 관리사무소 문의
✔ 세입자 → 사진 근거로 안내

3️⃣ 누수 수리비 현실 범위

✔ 소규모

• 창틀 실리콘(코킹) : 15~30만원

  → 아파트 베란다 전창 코킹은 로프 작업비 등을 포함해 보통 25만 원 내외가 표준입니다.

• 타일 부분 교체 : 15~40만원

  → 단순 타일 부착 외에 방수 보강이 들어가는 경우가 많아 최소 15만 원 이상으로 책정됩니다.

   

✔ 중간

• 배관 교체(부분) : 40~90만원

  → 굴착 후 에이콘 등 배관을 연결하고 다시 미장하는 비용입니다.

• 부분 방수 : 60~120만원

  → 줄눈 코팅이나 침투액 방수 등 타일을 깨지 않는 방식입니다

   

✔ 큰 공사

• 전체 방수 : 150~350만원

  →바닥 타일을 모두 들어내고 방수층을 새로 형성한 뒤 타일을 재시공하는 작업입니다. 

  (철거비+방수비+타일비 합산)

• 바닥 타공 및 광범위 배관 교체 : 200~600만원

      → 누수 지점이 여러 곳이거나 거실, 방 전체를 들어내야 할 경우 

        인테리어 복구 비용까지 포함되어 금액이 크게 뜁니다.

✔ 누수는 원인에 따라 천차만별
✔ 견적은 2~3곳 비교 필수

4️⃣ 어디까지 수리해줘야 할까?

이런 상태라면
✔ 물 먹은 마루
✔ 젖은 벽지
✔ 곰팡이 발생

→ 집주인 원상복구 책임

해줘야 하는 것

• 손상된 천장 (해당 면 전체)
• 곰팡이 벽지

• 물 먹은 마루

   

안 해줘도 되는 것

• 멀쩡한 방 전체 도배
• 인테리어 업그레이드

• 디자인 변경 요구

   

📌 그대로 써먹는 문장

“누수 원인 제거와
손상된 부분까지만
원상복구 해드립니다.”

5️⃣ 세입자 소통 이렇게 하세요

✔ 첫 멘트

“불편 드려 죄송합니다.
바로 확인해보겠습니다.”

✔ 집주인 책임

“저희 집 문제로 확인되어
수리 진행하겠습니다.”

✔ 윗집 책임

“윗집 원인으로
관리사무소 통해 처리 중입니다.”

✔ 세입자 과실

“사용 중 발생한 문제라
수리비 부담이 필요합니다.”

6️⃣ 화재보험 꼭 가입해야 하는 이유

이런 상황에서는
✔ 아랫집 천장
✔ 벽지
✔ 일부 가구 손상

→ 화재보험
임대인의 일상생활배상책임 특약으로 보상 가능

 보험료
→ 월 1~2만원대

누수 한 번이면
보험료 몇 년치 바로 회수합니다.

7️⃣ 하자담보 특약 한번 더 신경쓰기

❌ 매도인이 선호하는 문구

“잔금일 기준 6개월”

→ 부동산 사장님들이 통상적으로 이렇게 한다고

 얘기 하시는 분들이 간혹 계시는데요..

 실제로는 아래 특약이 맞습니다.

⭕️매수인(투자자)에게 유리한 문구

“하자 발견일로부터
6개월간 하자담보책임을 진다”

민법 제582조에 근거한 내용이지만, 

매도인은 무한 책임처럼 느껴져 거부할 수 있습니다

→ 받아들여지지 않는다면?

"중대하자담보에 관한 사항은 관련 법규(민법)를 따른다"라고 기재 

(법적으로는 발견일 기준임).

→ 그래도 받아들여지지 않는다면?

특히 상승장이라 물건이 귀하다면, 

특약 때문에 실랑이하다 계약이 깨지는 것보다 

‘잔금일+6개월’로 양보하고 빠르게 진행하는 것이 실익이 클 수 있습니다

특약에 따른 내용

• 잔금 기준 → 6개월 지나면 책임 없음

• 발견 기준 → 실제 발생 시 보호 가능

  (다만 매수 이전 하자를 밝히는 증빙이 다소 쉽지 않음)

한 줄 요약

✔ 계약 시 특약 문구 다시 확인하기

✔ 화재보험 필수

✔ 누수 = 원인부터 파악
✔ 사진 증거 필수
✔ 탐지 업체 활용
✔ 책임 정확히 구분
✔ 손상 부위까지만 복구

📌Tip. 양도세 공제 : 증빙서류 챙기세요!

• 세금계산서,현금영수증,카드전표,이체확인증 中 1개 + 상세내역서

<비용 처리가 가능한 항목>

배관 전체 교체 공사

베란다 샤시/창호 교체
욕실/발코니 전체 방수 공사

<비용 처리가 불가능한 항목>

누수 탐지 비용

도배 및 장판 교체

실리콘 코킹 작업

타일 부분 보수

누수 공사, 단순히 '수리'만 하면 세금 혜택 못 받습니다. 

배관 교체나 전체 방수 같은 큰 공사일 때만 양도세 비용 처리가 가능하니, 

반드시 적격증빙(세금계산서 등)과 공사 사진을 남겨두세요~!

마무리

누수는
투자자라면 한 번은 겪게 되는것 같습니다

하지만

✔ 당황하지 않고
✔ 순서대로 처리하고
✔ 감정 싸움 없이 대응하면

누수는
리스크가 아니라 관리 영역이 됩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다