안녕하세요!
운보다 실력을 믿는 투자자 굿럭제이입니다 :)
이번 4강에서 식빵파파님의 강의에서는 "비교평가" (벌써 어렵다 어려워)에 대해서 다뤄주셨습니다!
이제서야 비로소 매물임장까지 완료한 완벽한 앞마당에서 1등을 뽑아본 저.
비교평가는 아직 저에게 너무 어렵고 큰 산입니다.
이 단지는 학군이 좋아서 좋은것 같고, 이 단지는 교통이 좋은데 그럼 둘중에 뭐가 더 가치가 있는거야....????
이번 임장지에서 1등을 뽑는 과정에서도 정말 머리털 다 빠지게 고민에 또 고민을 했는데요.
정말 이번 식빵파파 강사님의 강의에서 정말 너무너무 속시원하게 비교평가에 대해서 알려주셨어요.
생활권 내 / 생활권 간 / 같은 지역군 / 다른 지역군에서 어떻게 비교평가를 해야하는지 너무 명확하게 알려주셔서 바로 제 임보에 적용해보고 싶다는 생각을 하면서 들었던 것 같습니다.
여러분, 비교평가 어려우시죠? 저 역시 비교평가가 너무 어려웠어요.
그래서 제가 초보시절에 어떤점에서 어려웠는지 복기하면서 이번 강의를 준비했습니다.
강사님.. 제 머리속 들어갔다 나오신거 맞죠?
라는 생각이 들만큼 어쩜 궁금했던 것들, 고민했던 것들을 잘 아시는지ㅎㅎㅎㅎ
각각의 케이스별로 단지 사례를 들어서 설명해주셨는데요.
어떤 단지를 가져올지 정말 고민을 많이하셨다는 말만큼, 기가막힌 예시들로 이해를 쏙쏙 도와주셨습니다.
아직 서울에 앞마당이 많이 없는 저도 빨리 여러 지역의 앞마당을 만들어서 지역간 비교를 해보고 싶다는 생각이 들었으니까요.
#생활권 내 비교평가
역시 수도권은 교통! 가장 중요한 교통, 환경, 학군을 기준으로 두고 중요한 입지요소별로 단지 vs 단지의 가치를 평가해주셨습니다. 생활권이 같은 경우에는 강남까지의 접근성이 비슷한 경우가 많은데요. 이렇게 하나의 입지요소가 동일한 가치를 가질 경우에는, 환경/학군이 더 나은곳이 어디인지 생각해봐야 한다고 말씀해주신 튜터님.
동일한 기준을 두고 단지별 평가를 하니까 어찌나 이해가 잘 되던지!
그리고 왜 단지의 평형, 구조, 대단지여부, 연식 등 세세한 조건들을 유심히 봐야하는지 이 파트에서 이유를 아주 잘 알 수 있었습니다. 다른 조건이 같은 경우에는 단지의 환경에 따라 가치가 달라질 수 있다는 점 잘 기억해두겠습니다.
#생활권 간 비교평가
다시 등장한 교통, 환경, 학군. 생활권 간 비교도 동일한 기준을 가지고 하지만 생활권별 가치를 먼저 봐야 한다고 말씀을 주셨습니다.
1) 생활권의 가치를 먼저 비교한다
2) 생활권 3등 단지 vs 생활권 1등 단지 -> 생활권 3등 단지가 생활권 1등 단지를 이길 수 있는 입지요소가 있나?
네 그렇습니다. 생활권이 더 좋은 단지가 당연히 더 좋은단지가 맞겠지요?
하지만 단지 vs 단지를 비교해보면 생활권이 좋다고 더 가치가 있는 단지는 아니었습니다.
3등 생활권이지만 단지가 훨씬 대단지이거나 환경이 좋을수도 있고, 그것이 1등 생활권에 있는 단지보다 더 높은 가치를 가진다면 더 높은 가치, 가격대를 형성할 수도 있는 것입니다.
#지역 내 비교평가
지역 내 비교평가는 제주바다 멘토님이 나눠주신 급지별로 같은 급지의 땅에서 비교평가를 어떻게 할 수 있는지 말씀을 주셨는데요. 다른 땅이지만 같은 급지의 아파트를 비교한다면 생활권 내 비교평가와 마찬가지로 단지가 가지고 있는 특징! 교통/환경/학군을 따져보며 비교를 할 수 있었습니다.
#지역 간 비교평가
가장 어려운 부분이 이 파트가 아닐까 싶었는데요.
1) 땅의 급지(가치)를 먼저 비교한다
2) 더 나은 땅의 가치를 이길만한 선호요인이 있는가? 를 생각한다
땅의 가치가 다를 경우에는, 더 낮은 급지의 단지가 더 나은 급지의 단지를 이길만한 선호요인이 있는지를 생각해서 비교평가를 하면 좀 더 쉽게 비교평가를 할 수 있는 것이었습니다.
그리고 가장 중요한 것은 검증 또 검증!
가치요소를 통해서 가설을 세우고 → 단지의 전고점/가격흐름 그래프로 내 생각을 검증하는 것
이런 프로세스를 무한반복하면 튜터님과 같이 비교평가를 잘 할 수 있다고 하셨습니다!
그동안 머릿속에서 쟤가 나은거야 쟤가 나은거야?를 무한반복했던 저에게 정말 빛과 같은 강의였습니다 (ㅜㅜ)
그리고 시세트래킹을 왜, 어떻게 해야 하는지와 최종 1등뽑기의 과정을 정말 구체적으로 알려주셨는데요.
비교평가 -> 최종 1등뽑기 -> 시세트래킹까지 정말 제가 잘 모르고 헤맸던 부분을 아주 구체적으로, 핵심만 쏙쏙 알려주셔서 병아리 투자자인 저도 "아 이렇게 하는구나! 적용해보고 싶다"는 생각이 들었던 강의였습니다.
비교평가에 대해서 너무 잘 알려주신 식빵파파 튜터님 덕에 조금 비교평가에 자신감이 붙었다고나 할까요?
그리고 비교평가가 재밌다라고 생각하게 해주신 강의였습니다.
혼돈과 안개속에 가려져있던 비교평가에 대해서 한줄기 빛과 같은 강의를 해주신 튜터님.
감사한 마음으로 튜터님의 경험과 지식을 레버리지 하며 더 실력있는 투자자로 성장하겠습니다.
너무나 필요했던, 좋은강의를 해주신 식빵파파 튜터님 감사합니다 ♥
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