안녕하세요.
나날이 아름답고 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
📌이 글을 읽으면
앞으로 기회가 될 지역에서
매수 기준을 잡을 수 있습니다.
최근 지방 도시들의 전세가가 오르면서
수도권 규제로 발 돌릴 수 있는
투자 기회의 지역들이 보이고 있습니다.
지방 투자를 이야기할 때
많이 나오는 말이 있습니다.
“전세가가 안 오른 곳은 좀 더 기다려야 할 것 같다"
하지만 실제 사례를 보면
전세가가 덜 오른 구간에서도
싸게만 사면 충분히 벌 수 있습니다.
전세가가 오를 때 보다
실거주자, 투자자들이 덜 돌기에
경쟁이 줄어드는 장점도 있습니다.
지방의 단지들은 대개 전세가가 먼저 움직이고
이에 따라 매매가가 반응하게 됩니다.
주변 입주로 인해 단지의 전세가가 떨어지면
매매가는 눌리고
입주가 줄어 전세가가 오르면
매매가는 밀려 올라갑니다.
그래서 전세가가 오르기 전 구간은
망설이게 할 수 있습니다.
하지만 바로 그 구간이
가격이 가장 눌려 있는 시점이기도 합니다.
입주장 속에서도 벌었습니다.
*24년 부터 입주 물량(1만세대 이상) + 향후 분양예정단지
천안의 지난 2년간 공급 지도입니다.
즉 최근 계속해서 입주 물량이 많았던 지역입니다.
이에 따라 랜드마크 천안불당지웰더샵의 가격흐름도
23년 저점을 찍고 오르다가 멈추더니
지금까지 정체된 걸 확인할 수 있습니다.
랜드마크 단지부터 정체라면
다른 단지들의 상황은 굳이 설명하지 않아도 짐작할 수 있습니다.
하지만 같은 시기에도 가격이 충분히 눌린 단지를
아주 싸게 매수한 사람은 결국 수익을 만들었습니다.
2024년 10월 누군가는 저층 수준의 가격으로
고층을 3.25억에 매수했습니다.
당시 시세는 3.6~3.7억 수준이었고
매수 시점부터 이미 벌고 들어간 사례였습니다.
현재는 고층 기준으로
3.9억까지 거래가 이루어지고 있습니다.
중요한 점은 천안이 여전히 입주장이라는 사실입니다.
해당 단지는 천안 내에서 사람들이 선호하는 단지이기에
정체된 시장에서도 가격이 오를 수 있습니다.
어떤 시장이건 내 투자금으로 할 수 있는 단지 중에
사람들이 가장 좋아하는 단지를 매수해야 합니다.
거기다 저렴하게 살 수 있는 하락장이라면
더 저렴한 물건을 찾고자 노력해야 합니다.
대구 – 아직 가격 조절이 가능한 시장에서 벌 수 있습니다.
대구는 앞으로 입주 물량이 줄어드는 지역입니다.
그렇기 때문에 저렴하게 살 수 있다면
충분히 큰 수익을 기대해볼 수 있는 시장입니다.
대구의 전세 매물은 이전보다 줄어들고 있지만
입주가 이어지고 있는 단지들이 있고 미분양 매물들이 많아
전세가는 크게 오르지 못하고 있습니다.
이 모습은 작년 초의 부산
그리고 그 이전의 울산과 비슷한 흐름으로 보입니다.
전세 매물은 줄어드는데 전세가가 확연히 오르지 못하던 구간 말입니다.
그렇기 때문에 반대로 대구는 여전히 가격 조절이 가능한 시장입니다.
더불어 대구는 향후 입주 예정 물량이 거의 없고
인허가 물량조차 많지 않아
상승장이 다시 올 수 있다는 점을
오래 거주한 주민들은
경험적으로 알고 있습니다.
작년 겨울 해당 단지를 3.2억에 매수했다면
1년이 지난 지금 2천만 원 이상의 수익을 만들 수 있었습니다.
현재 저층 기준 거래가는 3.4억이기 때문입니다.
이 단지 역시 대구 내에서 사람들이 선호하는 단지입니다.
결국 미분양이 적체된 시장에서도 사람들이 좋아하는 단지를
싸게 매수할 수 있어야 합니다.
상승장이 되면 전세가가 먼저 반응하고 먼저 오르게 될겁니다.
마치 하락장 속에서도
사람들이 좋아하는 중구 수성구 일부 단지는
가격이 오른 것처럼요.
그래서 어떤 단지를 사람들이 좋아할지 고민하고
저평가된 시장에서는 더 싸게 사기 위해 노력하는 것이 중요합니다.
…
전세가가 계속 낮아 절대적 저평가이었던
지방 시장을 복기해보면 공통점이 있습니다.
전세가가 덜 올랐더라도 가격이 충분히 눌린 상태에서
싸게 사면 벌고 시작한다는 것입니다.
우리의 투자 원칙에서 가장 중요한
가격이 충분히 저렴한지 즉 저평가를 먼저 살펴보면 좋겠습니다.
다음으로 내 투자금으로 할 수 있는 단지 중
가장 좋은 단지가 어디인지 비교해보시길 바랍니다.
앞으로 입주가 줄어들 대구에서
사람들이 좋아하는 저평가 단지를
사기 위해 노력해보시길 진심으로 응원드립니다:)
