[지투 3번 고민하고 2번 검증해서, 흥덕 1등 아파트3조 겨울가을] 3주차 강의 후기

느낀점

인턴 튜터님의 3주차 강의를 통해 지역을 어떤 요소로 분석하고, 이를 가격과 어떻게 매칭하는지 배울 수 있었습니다. 특히 강의에서 제시해주신 분석 플로우가 실제로 적용해볼 수 있는 내용들이라 더욱 좋았습니다.
단순한 감에 의존한 투자가 아니라, 과거 데이터를 기반으로 한 검증 과정을 통해 투자에 적용한다면 더 큰 확신을 가지고 투자할 수 있을 것 같습니다. 좋은 강의 진행해주셔서 감사합니다.

적용할점

• 신축 유입과 환경 개선
  신축 단지가 들어오면 환경이 개선되고, 환경 개선의 폭이 클수록 사람들의 인식이 변화하면서 가격 상승으로 이어질 수 있다. 따라서 중심지와 가깝고 신축 단지가 대규모로 유입되는 지역은 유의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
• 지방 직장 수요 분석
  지방의 경우 해당 지역 내 일자리뿐 아니라 인접 지역으로의 출퇴근 가능 여부까지 함께 살펴보는 것이 좋겠다.
• 지방 학군 투자 기준
  지방에서는 학군지 구축 아파트까지 투자 대상이 될 수 있지만, 우선순위 투자는 아니다. 또한 ‘학군지’의 의미를 정확히 이해해야 한다. 수요를 이끄는 곳인지 아닌지.
• 환경 분석은 상대 비교
  환경 분석은 절대적인 비교가 아니라 상대적인 비교가 중요하다.
• 공급의 중요성
  지방 시장에서 공급은 핵심 요소다. 특히 세대 수가 많은 공급은 지도에 표시해 보며 주변 지역에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 분석해보자.
• 공급 리스크 점검 방법
  공급 리스크가 있다면 과거 시장 흐름을 통해 어떤 영향을 미쳤는지 살펴보고, 전세가가 얼마나 하락할 수 있는지도 확인해야 하자. 또한 공급 위치에 따라 결과가 예측과 다를 수 있으므로 항상 보수적으로 접근하는 것이 중요하다.
• 적정 공급량 판단 기준
  인구수*0.5% 가 적정 공급량이 아닐 수 있다. 해당 지역의 외부 유입 인구 수요로 인해 적정 공급량이 왜곡될 수 있다는 점을 유의해야 한다.

• 비교 평가
  가격이 섞여 있는 시장일수록 비교 평가가 더욱 중요하다. 이를 위해 단지 선호도를 정확히 파악해야 하며, 전세가가 상승 중이라면 반드시 전세가 추이를 지속적으로 트레킹해야 하자.