[지기 32기 2️⃣번달 제1️⃣ 열심히 해낸 우리죠 👩‍🏫해피바이러스.KIM 3강후기 및 한달후기 범위를 넓혀서 크게크게 보세요 꼬옥 투자하세요🧑‍🏫]

1. 강의를 듣게된 계기 또는 강의를 통해서 해결하고 싶었던 문제

    (수강 신청 계기 또는 배우고 싶었던 점) 

    

   2025년 지방광역시에 1호기를 하고 난후  

   지방 광역시에 1호기를 소액으로 1채 더 하고 싶은 마음에 지방 앞마당을 넓히고 싶었고 

   현재 부산 동래구.연제구. 대구 수성구.달서구  광주 남구.북구 를 앞마당을 가지고 있으면서 

   시세 트래킹을 꾸준히 하면서 3개 광역시 작년 대비 전세가 많이 줄어들고 

   전세가 가 5~8천 이상 오른 단지들을 보면서 지방에도  확실하게 투자가치가 있다라고 생각했다. 

   24.12월 지방 광역시 두 번째 앞마당으로 만든 부산 동래구 사직동 사직S 단지를 투자할려고 했던 

   예원 초 앞 앞 동에  선호 동을 풀인테리어와 10층이상으로  전세가도 그당시 2,8~3억 수준이 이었는데

    일잘러 부사님한테 부탁드려 인테리어가 잘되어 있어서 3.3~3.4억까지 내고 사실수 있으시다는 전세세입자까지 맟출수 있어 투자금 1억미만으로 가능했는데 그당시 서투기 조장님께서 어렸을때부터  부산 동래구

   사직동에 살고 계셨구 .

   그 단지를 오래 동안 살아오시면서 조언을 해 주셨구. 그때 자본 시장법에 의해 매코가 닫혀 있어서 난 그 단지를 그 조장님이 앞마당은 아니신데 살아봄 경험자의 조언데 로 확신을 가지고 있다가 그 조장님의 말에 의해서 투자를 못해했다 근데 지금 이미 8~1억 이상 오른 선호 구축 단지를 보고 지방도 역시 힘이 있구나 를 느꼈구

    

   월부 오기전 재개발 투자를 해놓은 한채 작년 월부 1호기를 합쳐서 이번에 투자를 하면 취득세 8.8%를 내야 하는 허들에 걸리기 때문에 3월달 아너스 투코를 받고 방향성을 잡고 올해안에 월부 2호기를 해보려고 최선을 다하려고 

   이번 강의를 신청하게 되었다. 이번달은 부산 남구 임장중으로 부산 3번째 앞마당이다. 부산은 이미 상승 흐름을 타고 있어서 투자는 힘들수도 있지만 앞마당을 늘려 간다라는 생각을 가지고 3번째 앞마당 그다음은 대구에 중구 북구 동구위주로 한개나 2개를 늘리고 대구에서 투자를 고려해볼것이고 안된다면 대전을 늘려서 하면 되기때문에

   지투기 강의를 통해서 이번에 김인턴 튜터님이 투자금별 방향성을 잡아주셔서 지투기를 듣기를 잘했다는 생각이 든다. 

    

2. 강의를 듣고 가장 크게 깨달은 점(느낀점)

   지방광역시에서 초등학교 학급당 학생수 학업성취도 평가도 중요하지만 특목고 진학률 3%이상이면 의미가 있다라는 말씀에 부산 남구에 특목고 3%이상 비율이 넘는 학교가 많아서 놀랐다 특히나 용호동에 분포중은 학업성취도도 91.,4%지만 특목고진학률이 10.4% 정도되서 부산남구에서 용호동 메트로시티와 GS 자이하이츠 더블유  연식이 빠지는 구축인데도 선호하는 이유중 하나를 정답을 찾을수 있었다.

    

   심화 :: 투자 범위 설정

   구축 투자의 기준 (20년 차 이상 , 현 시점 기준 05년 식 이하)

   절대적으로 싼 가격 (그냥 싼게 아닌 가치 대비 싸야함)

   상품성이 없기에 중심 접근성, 학군이라는 요소가 있어야 잃지 않고 더 벌수 있음

   적은 투자금 (5천 이하) + 부족한 공급 물량

   수익률 극대화 및 전세 가격의 상승으로 인한 매매 가격이 진행 되기 때문에

   구축 투자 우선수위

   범4만3 내 구축 > 수성구내 구축> 실상 소액으로 어려움

   도심 접근성이 좋은 구축( 중구 선호 생활권)/ 학군지 (월성 생활권) 구축

   단 현재 전세가격은 신축 상승이후 준 신축 부터 조금씩 움직이고 있는 상황이라 구축도 투자금이 많이 필요하여 우선 순위로 보기 어려움

   20평대 투자시 고래 해야하는점

   30평대 대신 20평대를 살더라도 그 단지에 살아야 하는 이유가 반드시 있는가?(학군 ,연식 등)

   05년식 구축 30평대 만큼 18년식 준신축 20평대를 선호 ( 단. 같은 투자금으로 더 좋은 단지 30평대에 기회를 찾는 것은 필요)

   2년뒤 4년뒤 매도를 고려 해본다면?

   대구 투자를 할려면 적용해야 할점

   대구 투자를 위해 반드시 해야 하는것:: 시세트래킹

   1강,2강에서도 나왔는데 ... 똑같은거 아니예요?

   대구 광역시 단지 선정 기준(생활권별)

   매달 시세트래킹 하기 ( 단지명.연식, 평형.구조, 전고점, 매매가. 전세가.전세가율.매-전. 전세개수, 고점하락)

   시세트래킹 할때 왼쪽은 가장 좋은 단지부터 오른쪽으로 갈수록 제일 안좋은 단지가 되어야 한다.

   지역대 지역으로 가격을 고정하고 환경, 학군,연식. 도심접근성 +@

    

   *수강생들이 공급파트에서 알고 계셔야 하는 중요포인트 *

   이미 정답을 알고 있음-> 울산의 모습을 통해서 어떻게 해야 하는지를 생각

   매매, 전세 거래 동향 및 가격 변화 확인 ( 전화임장 시세트래킹)

   적극적인 협상 (전세가 없는 상홍 -> 잔금 길게 , 주인전세 or 매매 가격을 더싸게 )

    투자 범위를 넓게 확인(중구, 달서구, 북구,동구+ 준신축/ 준구축 ,신축 20평대 까지 )

   부산 대구에서 돈을 잃을수 없는시장이지만 대구 시장은 더더욱 돈을 잃기 힘든 시장이다.

   입지분석 (공급):: 정리

   공급을 분석 하면서 꼭 확인해야 하는 포인트

   향후 공급은 부족한 상황 추가될 공급도 많이 않아 상대적으로 안정적

   1000세대 이상 공급: 남구 2곳 , 달서구1곳

   500세대 이상 공급: 수성구 & 북구 각 1곳 , 동구 2곳

   현재 전세 물량부족 + 향후 공급 부족

   -> 리스크가 절대적으로 낮은 상황

    

3. 강의를 듣고 앞으로 실행하고 싶은점(적용점)

   매달매달 시세트래킹을 앞마당별로 하고 있는데 더 열심히하고 있지만 그냥 갭 이정도네 가 아니라 말씀해주신 달서구 SD 동 생활권이 빠지지만 연식도 좋구 그 단지쪽으로 브랜드 구축들이 몰려 있구 선호초등학교가 있구 상권이 좋은 본리동과 가깝고 단지임장을 하면서 초중고생을 많이 보구 그 옆 공원에 정말 많은 사람들이 많아서 놀랐는데 

   그냥 가격싸네 현재 투자금 9천이내 가 아니라 매매가를 조금더 깍구 전세가 줄어들고 있어 1천에서 2천 올려 봤구 

   매매가 1천 깍으면 투자금 6천대로도 가능한 단지를 만들수 있으니 꼬옥 시세트래킹만 하면서 매매가 변화와 전세가 줄어 들고 있는것만 보는게 아니라 꼬옥 전임을 통해서 상황을 만들어보고 주전세가 가능한지 아님 전세대기자가 있는지 전세는 올려 받을수 있는지를 파악해보자.

    

   앞마당 시세트래킹은 너무 잘하고 있지만 조금더 적극적으로  상황 만들어보려고 노력해보자. 

   그리고 투자금에 맞게 범위를 넓혀보자. 당연히 윗단부터  노려보면서 가격대도 깍구 전세가를 높여보면서 선호생활권에 해보려고 노력은 해보면서 안된다면 김인턴 튜터님께서 알려주신 SD동도 충분히 가치가 있으니 투자로 고려 해보도록 하자. 화이팅 이번달 부산 남구도 단지분석 하면서 확신을 가질수 있던 단지를 조금 더 적극적으로 보려고 노력해보자, 

    

4. 앞으로 6개월간 목표 

   3월달 지투기 , 4월달 지투실 도전  그다음은 서투기도 오랜만에 도전해보기

   그리고  일요이만 쉬는 직업을 가지고 있다보니 6개월동안 지방광역시 3개 비규제 수도권 산본을 하나정도 더 늘려서 올해 기회가 된다면 월부 2호기를 해보려고 최선을 다해보구 노력을 해보겠다. 

   앞마당 지방광역시 3개  아님 지방광역시 2개 수도권 1개

   매달 독서3권정도 독서하기 매달 앞마당 시세트래킹하기 (2025년 12월달까지는 완수하고 있음)

*강의 후기 제목은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요!