수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요?
여러분의 투자와 내집마련를 명품으로 만들고싶은 ’미요미우'입니다.
정부가 서울 고가주택과 다주택자에 대해
강도 높은 규제를 시행하는 한편
지방주택의 거래 활성화를 위한 정책을 발표했습니다.
2026년 1월 9일,
정부는 2026년 경제성장전략을 발표했습니다.
해당 내용에는 아래와 같은 지방주택살리기 3종 패키지가 포함되어 있습니다.
- 지방주택&인구 감소 지역 세금 완화(양도세, 종부세 혜택)
- 지방 분양주택 환매보증제
- 지방 준공후 미분양 주택에 대한 1세대 1주택 특례 확대
그 중 지방분양주택환매보증제는
지방 분양주택을 매입한 수요자가 일정 기간 보유한 뒤
사전에 정해진 가격으로 리츠(부동산 간접투자기구)에 되팔 수 있도록 하는 제도입니다.
지방의 분양 주택을 매수하여 보유하다가
분양가보다 매매가가 떨어진다면
리츠에 분양가의 80~90%의 가격으로 매도할 수 있는 것이지요.
한마디로 가격 떨어지면 정부에게 환불할 수 있다는 것입니다.
파격적인 조건임에도 아직까지 이에 대한 반응은 크지 않습니다.
그렇다면 내집마련과 투자의 관점에서 이를 어떻게 활용할 수 있을까요?
#실수요자 매수 전략
아직 정책의 구체적인 내용이 발표된 것은 아닙니다
지방 인구 소멸지역에 해당 정책을 적용하겠다고 발표하였기에
정책의 적용 범위가 광역시를 포함할 수도 있고
중소도시만을 포함할 수도 있습니다.
해당 정책에 대한 분석은
광역시를 포함하고,
미분양 단지만이 아닌 분양 단지 모두를 대상으로 한다는 전제에서
작성해보겠습니다.
내가 만일 실수요자라면
정책을 적극적으로 활용해볼 수 있습니다.
이때 공급이 줄어들어 가격 상승이 예측되는 지역보다는
공급이 늘어나서 가격의 하락이 예상되는 지역이 유리합니다.
✅공급이 적은 지역[부산]
공급이 마무리되고 있는 부산은
주요 지역에 분양 단지가 많지 않습니다.
부산 남구의 이 단지는
전용 84 기준 매매가 7.7억을 호가합니다.
(5억대는 조합원 조건을 만족해야 매수 가능한 물건)
바로 옆에 위치한 18년식 롯데캐슬레전드가 7.5억이므로
비싸지 않은 수준이라고 볼 수 있습니다.
부산은 26년 이후에 적정공급량 이하의 물량이 공급됩니다.
이에 따라 전세 가격이 오르고
매매가격도 함께 오를 가능성이 높습니다.
대연롯데캐슬레전드도 매매와 전세가가 가파르게 상승하고 있죠.
따라서 매수한 이후에 매매가격이 분양가 이하로 떨어지지 않을 가능성이 큽니다.
이 때 리츠에 물건을 매도하지 않고 시세차익을 누려야 하기에
처음부터 가치가 있는 물건을 매수하는 것이 중요합니다.
✅공급이 많은 지역[대전]
많은 공급이 예정되어 있는 지역은 대전입니다.
27년에 도안신도시를 중심으로 대규모 공급이 예정되어 있지요.
이들 지역에 신축 분양 단지를 매수한다면
높은 확률로 매매가와 전세가가 하락할 가능성이 있습니다.
27년 입주하는 도안푸르지오아델이 7.3억,
바로 옆의 21년식 대전아이파크시티1단지가 7.2억이니
아주 비싼 수준은 아니라고 볼 수 있습니다.
해당 주택을 매수하여 가격이 오르면
시세차익을 누리면 됩니다.
그런데 공급이 많아 매수한 뒤 매매가격이 하락하면
어떤 일이 생길까요?
1년 반 보유 후 입주를 고민하는 시기 매매가가 하락한다면
매수자가 할 수 있는 선택은 두 가지 입니다.
1) 매도하지 않고 보유한다
2) 리츠에 매도한 이후에 갈아타기를 한다
물론 매도하지 않고 보유해도
공급이 해소되면 매매가격은 다시 오를 것입니다.
그러나 만일 공급으로 인해
해당 단지뿐만 아니라 대전 전 지역의 매매가가 하락한다면
상급지로 갈아타기 할 기회가 열릴 수도 있습니다.
이를 잘 활용한다면 매매 차익을 크게 하는
선택이 될 수 있습니다.
도안신도시 14년식 호반베르디움 VS 대전 대장 둔산동 크로바
이 경우에도
가격이 오르면 매도하지 않고 보유해야 하고,
가격이 떨어져도 가치가 있는 자산이어야 갈아타기가 유리하므로
애초에 가치 있는 단지를 비싸지 않은 가격으로 분양 받는 것이 중요합니다.
#투자 매수 전략
지방 투자를 고민하고 있는 투자자라면
나도 이 전략을 활용할 수 있을지 고민이 될 것입니다.
분양권 투자를 할 때 고려해야 하는 점은 다음과 같습니다.
1. 리스크를 감수할만큼 충분히 매력적인 가격이어야 합니다
2. 입주시 전세를 맞추기 어려울 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다
(잔금 대비, 투자금이 더 들어갈 경우를 대비해서 마통 준비)
전세 레버리지 투자를 하는 투자자에게 가장 큰 리스크는
전세를 맞추지 못하는 상황입니다.
분양권 투자는 입주시 전세가 쏟아지기 때문에
공실 리스크가 더 큽니다.
따라서 이에 대한 대비가 될 때 투자를 고려할 수 있습니다.
공급이 많은 지역에서 리스크를 감수하며 투자하는 것보다는
오히려 공급이 줄어드는 지역에서 가치 있는 자산을 매수하여
빠르게 수익을 보는 것이 더 좋은 선택일 수 있습니다.
그러므로 분양 물건을 매수하는 것만 고려하는 것이 아니라
선택할 수 있는 여러 옵션 중 하나로 두는 것이 현명합니다.
#정책보다 더 중요한 것은 결국 가치와 가격
지방 투자를 부양하기 위한 정책은
이번이 처음은 아닙니다.
21년에는 공시지가 1억 이하의 단지를 매수하면
취득세 중과를 유예해주었습니다.
이 때문에 저가치 물건을 매수하고,
단기 매도를 계획하였으나
시장이 꺾이면서 매도하지 못하고 돈이 묶이는 사례가 더러 있었습니다.
25년에도 공시지가 2억 이하인 물건에 대한
취득세를 완화하는 정책이 나왔습니다.
당시 지방에 투자하신 분들 중 일부가 혜택을 보았습니다만
공시지가 2억 이하인 단지 중 가치가 없는 물건을 매수하신 분들은
이후 매도에 어려움을 겪을 수 있습니다.
이번 정책도 마찬가지입니다.
가격이 하락하면 환불할 수 있는 기회를 준다고 이야기하지만
지금 지방 시장은 절대적으로 싼 구간에 있기 때문에
여기에서 더 떨어지지 않을 수 있습니다.
정책만 보고
가치가 떨어지는 신축단지를 매수하였다면
이후 수익이 적어 아쉬워하거나
리스크 대비가 되지 않아 급매로 매도해야 할 수도 있습니다.
언제나 그렇듯,
정책보다 중요한 것은
내가 매수하고자 하는 단지가 가치가 있느냐,
가치 대비 가격이 저렴한가 입니다.
분양주택 환매보증제에 대해 알아보았습니다.
🎈실거주자라면?
가치 있는 물건을 매수하는 기회로 활용할 수 있습니다.
🎈투자자라면?
리스크를 대비가 된다면 매수 전략 중 하나로 활용할 수 있습니다.
🎈무엇보다 중요한 것은 이 단지가 정책을 적용받는가가 아닌,
가치가 있고 가격이 싼가 라는 점입니다.
규제로 숨통을 조이는 서울 수도권 시장과 달리
지방은 다주택자에게도 매수를 권유하는 스탠스를 취하고 있습니다.
지방에서도 옥석을 가리는 눈을 가진다면
충분히 돈을 벌 수 있습니다.
기회를 놓치지 않고 잡으시는 여러분이 되시기를
진심으로 응원합니다!
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