[김반쟝] 진담 보거라!!!!!! 월부 입성 2년반만에 구리다산 1호기 투자!!!

안녕하세요.
부동산 리더가 되고 싶은 남자 김반쟝입니다.

월부 입성 후 2년 반 만에 드디어 1호기 투자를 완료했습니다.
정말 우여곡절이 많았고, 고난도 많았습니다.

‘왜 나에게만 이런 일이 생기지…’
‘내 길은 투자자가 아닌가?’
끊임없이 이런 의문이 들었었죠

그럼에도 불구하고 포기하지 않고 꾸역꾸역 했습니다.

강의 듣고, 임장 가고, 독서하고…
그 과정을 꾸준히 반복한 끝에 결국 여기까지 오게 되었습니다.

이렇게 제가 실전 투자 후기를 쓰는 날이 올 줄은 정말 몰랐네요 ㅎㅎ
드디어 그렇게 바라던 1차 목표, 1호기를 달성했습니다!!

월부 입성 계기

제가 월부를 처음 시작한 건 2023년 4월, 내집마련 기초반이었습니다.

2024년 초 결혼을 앞두고 있었기에 신혼집을 구하기 위한 목적이었고,
청라·검단·부평구 등 인천 지역을 중심으로 임장을 다녔습니다.

지금 돌아보면
‘아무것도 모르고 그냥 돌아다녔구나' 싶습니다ㅎㅎ

그러나 아무리 다녀도 기초반에서 배운 기준에 맞는 집을 찾기 어려웠고,
(강남과는 멀고, 집은 낡고, 상권은 애매한 상황)

인천을 벗어날 수 없는 제 상황에서는 선택지가 너무 제한적이었습니다.

결국 공부할 시간을 벌기 위해 인천 신축 전세로 들어가게 됩니다.

본격적인 공부, 그리고 투자자 결심

결혼 후 2024년 5월부터 본격적으로 공부를 시작했고
내집마련 중급반을 들으며 처음으로 이런 생각이 들었습니다.

 

“아… 이런 세계가 있었구나"

"나는 투자자가 맞겠다”

인천에 거주 할 수밖에 없기에
더 가치있는 서울에 투자를 해야겠다 결심했습니다.

그리고 한편으로 과연 내가 투자자가 될 수 있을까?

스스로에 대한 의심도 들었습니다

전세 만기인 2025년 12월까지 1호기 투자를 목표로
독서·강의·임장을 병행하기 시작했습니다.

서울 임장은 체력적으로도 쉽지 않았고
‘맞게하고 있나…’ 싶을 때도 정말 많았습니다.

그래도 강의를 꾸준히 소화하며
앞마당을 하나씩 만들어나갔습니다.
 

투자코칭, 그리고 방향이 명확해지다

서울 4·5급지 앞마당을 만들며 열중반을 듣던 중
이훈팟 조장님과 험블 선배님을 만나 투자코칭을 추천받았습니다.

‘내가 제대로 가고 있는 건지’
‘앞마당은 이제 어디를 더 만들어야 할지’
 

이 고민이 컸던 시점이었고

 인천 실거주를 원하는 아내와 이견이 있었기에 

투자코칭을 받기로 결심합니다

그래서 투자코칭 전날,
아내와 장모님까지 모시고 투자 브리핑을 진행했습니다.

내가 공부한 것들을 정리하고 

엑셀로 표도 만들고,

그래프도 보기 좋게 나열하고,

몇 시간을 준비한 끝에,

드디어 발표!!!

결과는…
👉 “일단 가서 들어보고 결정하자.”

ㅠㅠ

투자코칭 후기

투자코칭은 김다랭 튜터님께 받았습니다.

제가 만든 앞마당은 충분하다
한 개 정도만 더 만들고 거기서 서울 투자를 결정하는게 좋겠다라는 말씀을 해주셨고,
유리공에게도 왜 투자가 필요한지 차분히 설명해 주셨습니다.

(덕분에 유리공이 부동산에 대해 어느정도 이해하게 되었습니다 ㅎㅎ)

이후 유리공과 한달의 대화 끝에
드디어 승낙을 받게 됩니다.

(감사합니다 김다랭튜터님 ^^)

👉 드디어 투자 가능!!!!

신나서 의욕이 뿜뿜!!

열정은 한가득!!

예상치 못한 위기 – 10.15 부동산 규제

9월, 전세 연장을 하지 않겠다고 집주인께 말씀드렸고
월세집을 찾기 시작했습니다.

그리고 다음 전세입자가 구해져
집주인이 가계약금을 받은 바로 다음 날…

👉 10.15 초강력 부동산 규제 발표 ㅠㅠ

서울 및 수도권 상급지 전체가 토허제로 묶였고,
제가 만들어온 앞마당은 더 이상 소용없게 되었습니다.

유리공은 크게 불안해했고
저 역시 극도의 혼란에 빠졌습니다.

규제 발표한다는 얘기는 알고 있었지만 

무주택자이고 어차피 규제가 되더라도 조정지역으로 묶이겠지 생각하며 

진행했었는데

무려 서울 및 경기도 대부분을 토허제로 묶어버릴줄을 상상도 못했던겁니다

이때 정말정말 힘들었습니다. 

내가 투자해서 실패한 것도 아니고

아직 시작도 해보지 않았는데…

정부가 모든 걸 망쳐놓은 것 같아

억울하기도 하고… 

투자자는 내 길이 아닌가라는 생각이 들었습니다.

다시 선택한 길

그때 스스로에게 질문했습니다.

이대로 다 포기하고

인천 신축 실거주를 사면 정말 행복할까?

돈 걱정 없이 가족과 행복하게 살고 싶은 내 꿈을 포기할 수 있을까?

결론은 아니었습니다.

이대로 포기하고 넘어가면 

제 스스로가 못 견딜 것 같았습니다.

그래서 다시 마음을 다잡고
수도권 비규제 지역을 앞마당으로 만들기 시작했습니다

(서울 4급지에서 경기도라니 ㅠㅠ)

(젠장 ㅠㅠ 나는 포기하지 않는다!!!!!!)

부천..구리… 어디로 가야하나~

전환점 – 부천 특강, 원데이 클래스 & 구리 특강

첫 임장지로 부천을 선택하고 

원데이 클래스를 신청합니다

거기서 줴러미 튜터님과 임장을 하며
제가 해왔던 임장이 ‘임장이 아니었다’는 걸 깨달았습니다.

제가 얼마나 임장을 대충 해왔는지 알게 됐고

튜터님께서 어떤식으로 단임, 매임을 하시는지 배웠습니다

임장해서 얻은 정보를 분석해 가격과 연결시키고

단지를 어떤식으로 비교하는지 자세히 알게되었습니다

“역시 튜터님….임장은 디테일에 있구나….”

그리고 제 투자금으로 지금 수도권비규제지역 중 어디가 괜찮을지 조언을 얻었습니다. 

튜터님 역시 구리를 말씀하시더군요.

제가 투자할 수 있는 곳이 조금씩 보이는 듯 했습니다.

그리고 대망의 진담 튜터님의 구리 특강을 듣고 바로 임장을 떠났습니다.

확실히 진담 튜터님께서
투자금액대별로 대략적인 범위를 잡아주셔서
임장하기가 훨씬 수월했고, 선택과 집중이 가능했습니다.

신축 + 역세권 위주로
집중적으로 매물 임장을 잡고 본격적으로 물건을 보기 시작했습니다.

그런데 제가 예약한 매물 중 절반 정도가 가는 길에 계약이 되어버렸고,
남은 매물들을 보고 집에 돌아와 고민하는 사이
그 매물들마저 모두 날아가버렸습니다.

 

“아… 이게 상승장이구나.”

아직 매물 가격과 상태에 대한 기준이 완전히 잡히지 않았던 저는
큰 혼란에 빠졌습니다.

‘이 정도 상태에 이 가격이면 싼 게 맞나?’

‘집 컨디션이 썩 좋아 보이진 않는데 전세가 나갈까?’

‘투자금은 적게 들어가긴 하는데, 이걸 하기엔 뭔가 아까운 느낌인데…’

‘이 아파트는 너무 오른 것 같은데 계속 파보는 게 맞나?
차라리 한 단계 아래 아파트를 먼저 매임해서 털어보는 게 낫지 않나?’

온갖 생각이 머릿속을 가득 채웠고
저는 갈팡질팡하고 있었습니다.

설상가상으로 매임할 만한 매물도 많지 않아
예약조차 잘 잡히지 않는 상황이었습니다.

그래서, 

저의 구원천사 후안리님께 도움을 요청했습니다.

“반쟝님,

일단 범위를 정하고 우선순위 단지부터 털어가세요.
그리고 예약한 매물만 보시지마시고 부동산 워크인도 해보세요.

지금 같은 상승장에
투자할만한 물건도 많지 않은데
부동산 사장님들이 좋은 물건을 쉽게 공유하겠어요?”

 

머리를 탁 맞은 느낌이었습니다.

눈앞에서 매물이 계속 날아가니
마음은 급해지고,
‘좋은 단지부터 털어야 한다’는
아주 기본적인 것조차 잊은 채
우왕좌왕하고 있었다는 게
스스로 너무 한심하게 느껴졌습니다.

전략 수정, 그리고 행동

그래서 마음을 다잡고
이번 주 안에 반드시 괜찮은 물건 하나는 찾자고
기한을 정했습니다.

전임 가능한 매물은 미리 예약하고

그 사이에는 워크인으로
부동산을 방문했습니다.

그 과정에서 한 부동산 사장님께 이런 말을 들었습니다.

“아, 아까워요.
어제까지만 해도 우리만 갖고 있던 저렴한 매물 있었는데…”

그 말을 듣는 순간
속으로 이런 생각이 들었습니다.

‘역시 있었네… 계속 털어보면 나올 것 같긴하다.’

매임을 끊임없이 하다 보니
조금씩
‘이 정도 상태에 이 가격이면 저렴하다’는
감이 생기기 시작했습니다.

하지만 동시에
쓸만한 매물이 너무 안 나와
체력적으로도, 정신적으로도 지쳐가고 있었습니다.

그러던 중
한 부동산에서 매물을 보고
눈이 번쩍 뜨였습니다.

가격이 저렴한 편은 아니었지만,

시스템에어컨 4대, 우물천장, 간접등 설치, 고급도배 등 

2년 전에 인테리어 한 상태여서 굉장히 깔끔한 상태였고 

심지어 천 뷰가 사이로 조금 보이는 구조

였습니다.

머릿속에서 생각이 이어졌습니다.

‘진담 튜터님이 천 뷰가 조금이라도 보이면
가격을 더 쳐준다고 하셨지…’

‘내가 지금까지 본 집들 중 컨디션은 제일 좋은데…’

‘투자금도 가용자금보다 몇 천은 덜 들어가고…’

‘어중간하게 안쪽 단지보다
천에 조금이라도 가까운 단지가 낫지 않을까?’

매수 결정

부동산을 나와
그동안 봤던 매물들과  비교해봤고,
결론적으로 이 매물이 가장 낫다는 판단이 들었습니다.

바로 유리공에게 전화해 상의했고,
가계약금을 넣었습니다.

며칠 후
본계약까지 무사히 완료

마음이 편해진 것도 잠시,
이제는 전세를 맞춰야 할 차례였습니다.

복기

잘 못한 점

• 부동산 사장님의 ‘올수리’라는 말을 그대로 믿은 점
  → 실제로는 도배, 시스템에어컨, 간접등 등
       ‘보기에 예쁜 인테리어’ 위주였고 나머지는 상태 좋은 기본 인테리어였습니다.
• 수리 범위를 집주인에게 직접 확인하지 않은 점

      → 부사님에게 여쭤보니 거짓말이 너무 능숙하셨음. 집주인에게 어디 수리했는지 좀더 상세히 물어봤어야했음

• 매수 전 단지 내 다른 부동산을 더 많이 돌지 못한 점

      → 이 단지의 매물은 몇개 만 보고 결정했기 때문에 다른 단지와 비교할 수밖에 없었고 그게 이 단지 기본 

           인테리어인지 아닌지 잘 파악하지 못한 원인이 되었던 것 같습니다.

• 임보를 완성하지 못한 상태에서 매수한 점

      → 물론 특강을 들었기 때문에 구리에 대한 전체적인 정보는 알고 있었지만 개별 단지 장단점 분석을 꼼꼼하게

          정리하지 못해 아무래도 단지끼리 비교하는데 어려움이 좀 있었습니다.

• 특강을 믿고 매물코칭을 신청하지 않은 점

      → 특강을 들었기 때문에 범위나 우선순위를 확실하게 알고 있다 생각을 했었고 이 물건을 놓칠 수도 있었겠다는 

          생각 때문에 신청을 하지 못했습니다.

• 상승장 속에서 조급해졌던 점

     → 냉정하게 상황을 보고 꼼꼼히 물건을 보며 비교해봤어야 했습니다.

          매물들은 날아가고 뒤에 예약된 손님들은 많고.. 이런 분위기에 휩쓸리지 않았어야 했습니다. 

잘 한 점

• 특강 후 바로 행동으로 옮긴 점
• 막힐 때 주변 동료에게 조언을 구하고 즉시 실행한 점

전세 맞추기

제 물건은
기존 집주인이 3~4개월 전세로 거주해주는 조건이었고,
그 안에 다음 전세입자를 구해야 했습니다.

부사님은 자신 있게 말씀하셨습니다.

“걱정 마세요.
내일 바로 전세 손님 있어요.
그분이 보시면 바로 될 수도 있어요.”

 

저는 

‘그러면 생각보다 빨리 맞춰지겠는데?’
 

라는 기대를 안고 기분 좋게 집에 돌아왔습니다.

하지만 이틀이 지나도록
아무런 피드백이 없었습니다.

다시 전화를 드리자,

“어제 보신 전세 손님이
여러 집을 같이 보고 계셔서
아직 연락이 없네요.”

 

“아… 그래요?”
(어제는 장담하시더니… ㅠㅠ)

그걸 아셨는지
광고는 월요일부터 올리겠다고 하셨고,
저는 속으로 다행이라고 생각했습니다.

그런데
광고를 올리고 며칠이 지나도
여전히 별다른 피드백이 없었습니다.

다시 전화를 드려 물었습니다.

“혹시 요 며칠 사이에 문의 전화는 없으셨어요?”
“한 건 정도밖에 없었어요.”

 

다음 날도 마찬가지였습니다.

뭔가 이상했습니다.

배운 대로 이 지역 전세를 매일 트래킹하고 있었는데,

하루에 3~4개 정도
저렴한 매물 위주로 전세가 빠지고 있었기 때문입니다.

‘이 정도면 문의가 아예 없을 수가 없는데…’

 

‘계속 이 상태면
다음 주엔 양해를 구하고
가격 조정해서 다른 부동산에도 뿌려야겠다.’

용건이 있을 때마다 전화를 드리며
전세 피드백을 받던 중
부사님께서 결국 이렇게 말씀하셨습니다.

“사실…
김반쟝님한테 중개료 안 받으려고
공동으로 들어오는 건 거절하고 있었어요.”

 

뜨아!!

어쩐지… 역시나… 싶었습니다.

중개료를 안 내도 된는 말에
순간 솔깃하긴 했지만,
고작 몇 백 아끼려다
몇 억을 낼수있다고 판단하고

분명하게 말씀드렸습니다.

“부사님,
제가 중개료 부담할 테니까
공동 중개도 다 받아주세요.
최대한 빨리 빼는 게 우선입니다.”

그렇게 공동 중개를 하겠다고 한 지
하루 만에 전세입자 확정.

후후
미션 클리어입니다 ^^

잘 못한 점

• 3달 정도의 시간이 넉넉하다고 생각함

      → 실제로는 들어올 전세입자를 빨리 구해야 지금 집주인도 다음에 갈 집을 구해서 날짜를 조율할 수 있기 때문에 

           넉넉한 시간은 아니었음

• 바로 광고를 올려달라는 말을 못함

     → 매매를 같이 한 부동산이다보니 마음이 약해서 바로 말을 못함

잘 한 점

• 해당 지역 전세 매물을 매일 트래킹해서 정리 했다는 점
• 중개수수료 안받겠다는 유혹을 뿌리치고 공동중개를 빨리 해달라고 한점

느낀 점

10억 달성기도 아닌데 제가 너무 주저리 주저리 말한건 같아 민망하긴 합니다만

나름대로 어려움을 이겨내고 한 첫 1호기 투자라 저에게 정말 의미가 큽니다

실투경을 계속 읽어오며 ‘나도 1호기를 하면 반드시 저기에 글을 적어봐야지!!’

했던만큼 나름 정성들여 글을 적어보고 싶었습니다.

그동안 제가 한 노력들을 되새겨보는 겸 말이지요 ㅎㅎ

이번 투자는 너무나도 부족한 점이 많았습니다.

(저는 안 그럴것 같았는데 상승장 분위기때문에 너무 휩쓸린것 같습니다ㅠㅠ)

아쉬움이 많이 남지만 잘 복기하여 2호기 투자 때는 실수없이

제대로 해보도록 하겠습니다

이번 투자로 더더욱 의욕이 생겼고

나도 부자가 될 수 있다라는 확신이 생겼습니다.

(확언^^)

그리고…

음… 사실…

제가 투자자라는 길을 가는데 있어서 어려움이 하나 남아있습니다.

저는 이번 1호기 투자로 그 어려움을 극복했다고 생각을 했었는데

아니었더군요 ㅎㅎ;;;

쉽지않겠지만 그래도 포기하지 않고 열심히 해보겠습니다

아무튼!!!

이번 투자가 가능했던 것은 

진담튜터님의 완벽한 강의와 용기를 내라는 한마디였던 것 같습니다.

그리고,

“최고의 단지 1개보다,
최선의 단지 10개를 아는 것이 중요하다.”

이번 투자도
그 10개 중 하나를 선택한다는 마음으로 움직였기에
가능했다고 생각합니다.

정말 진심으로 감사드리고 

아무것도 모르는 초보가 이렇게 몇 년 동안 포기하지 않고 

결국 1호기를 달성하게 만들어준 많은 동료분들과 월부에게 감사드립니다

항상 제가 막힐때마다 구원해주셨던 후안리님

저의 든든한 동료인 이훈팟님

투자자의 본보기가 되어주신 험블님

투자코칭으로 저의 방향성을 확신을 주셨던 김다랭님

진정한 임장을 알려주신 줴러미님

그리고 정말 좋은 특강으로 저에게 용기를 주셨던 진담님

전부 감사드립니다