최근 전세난이 심해지면서,
전세 계약에 있어서도 불안도가 높아지고 있습니다.
“이대로 사인해도 될까?”
“나중에 보증금 못 돌려받는 건 아닐까?”
“집주인이 안 된다고 하면 방법이 없는 거 아닌가?”
전월세 계약을 앞두고 있지만
무언가 마음한켠이 찜찜한 분들을 위해,
여러분의 보증금을 지켜줄 주택임대차보호법의 핵심을
정리해드리려 합니다.
주택임대차보호법이란?
주택임대차보호법은 한마디로 말하면,
“전월세 세입자의 주거 안정과 보증금을 보호하기 위한 법”입니다.
이 법은
1. 세입자가 갑자기 쫓겨나지 않도록
2. 보증금을 돌려받을 권리를 지킬 수 있도록
3. 계약 갱신, 해지 과정에서 최소한의 안전장치를 마련해주는 역할을 합니다.
최근 왜 주택임대차보호법이 다시 이슈가 되고 있을까요?
최근 기사에서 많이 언급되는 이슈는
계약갱신요구권, 해지 통보 시점, 묵시적 갱신과 관련된 분쟁인데요.
특히 전세 가격 변동폭이 커지면서
자동으로 갱신된 것인지
이미 갱신된 계약을 집주인이 임의로 파기해도 되는 것인지
디테일한 부분에 대한 이슈가 계속해서 나오고 있는 상황입니다.
여기서 자세히 봐야 할 주택임대차보호법의 핵심은 3가지입니다.
1. 2년 더 살고 싶은데 방법이 없을까요? : 계약갱신청구권
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
한 번에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.
이걸 계약갱신청구권(계갱권)이라고 하는데요.
✔ 집주인이 실거주를 목적으로 ‘입주’하지 않는 이상 거절하기 어렵습니다.
✔ 임대료 인상이 기존 전세금액의 최대 5% 이내로 제한됩니다.
2. 이제 곧 만료인데, 언제 이야기를 꺼내야하지? : 전세 계약 해지통보 시점
많이 헷갈려하시는 부분이 바로 이 부분인데요.
✔ 세입자 → 계약기간이 지난 이후부터는 (계약갱신청구권을 썼더라도)
3개월이상의 여유를 두고 언제든 해지 통보가 가능합니다.
✔ 집주인 → 계약 기간 중에 일방적으로 해지하는 것은 거의 불가합니다
또 하나 중요한 포인트는 묵시적 갱신입니다.
계약 만료 전까지 서로 아무 말도 하지 않으면
계약은 자동으로 동일 조건으로 연장됩니다.
이 경우, 마치 계약갱신청구권을 사용했을 때 처럼
세입자는 3개월 전에 통보하면 언제든 해지 가능해요.
3. 집주인이 망해도 내 보증금은 잘 지킬 수 있는 걸까? : 보증금 보호조건
보증금을 지키는 가장 기본적인 조건은 이 세 가지입니다.
✔ 이사 들어가면서 전입신고하기(해당 동사무소)
✔ 이사 들어가면서 확정일자 받기(해당 동사무소)
✔ 실제 거주하기(바로 퇴거하지 않기)
이 세 가지가 갖춰져야 집이 경매로 넘어가더라도 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
내 전월세 보증금을 지키기 위해 계약 전후로 꼭 봐야하는 것들
계약 전에 확인 해야 할 것 3가지
- 등기부등본 확인 (근저당, 소유자)
- 보증금이 집값 대비하여 과하지 않은지
전입신고가 가능한 집인지(우선 변제권 주장가능)
갱신 전 / 만료 전 확인 해야 할 것 3가지
- 갱신청구권 쓸지 말지 판단
- 문자, 카톡으로라도 연장할 의사가 있는지 의사 표시 남기기
- 이사 계획 있다면 시점 계산하여 전달
주택임대차보호법, 가장 많이 물어보는 질문 TOP3
Q1. 그냥 살고 있으면 자동 갱신 아닌가요?
→ 자동 갱신은 되지만, 계약했던 조건과 동일한 조건으로 연장됩니다. (≠ 갱신청구권을 쓴 경우와는 다름)
Q2. 문자나 카톡으로 말한 것도 효력 있나요?
→ 네, 증거로 인정됩니다. 다만 명확한 표현이 중요합니다.
ex. 안녕하세요. ㅇㅇ아파트 ㅇ동 ㅇ호 임차인입니다.
이번 2026년 ㅇ월 ㅇ일 2년 계약 만기시점인데요. 2년 더 계약갱신청구권 사용해 살고자 합니다.
Q3. 집주인이 안 된다고 하면 끝 아닌가요?
→ 아닙니다. 법이 정한 범위 내에서는 세입자 권리가 우선됩니다.
이 글을 다 읽으셨다면, 오늘 꼭 딱 세 가지만 확인해 보셨으면 합니다.
지금 살고 있는 집의 계약서를 한 번 꺼내 다시 읽어보세요.
① 계약 만료일이 언제인지, 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 시점은 언제인지부터 체크해 보시기 바랍니다.
② 그리고 현재 주소지 기준으로 전입신고가 제대로 되어 있는지도 다시 확인해 보세요.
③ 혹시 아직 확정일자를 받지 않았다면, 지금이라도 받을 수 있는 상태인지 점검해 보시는 게 좋습니다.
이 세 가지는 어렵지도 않고, 당장 돈이 드는 일도 아니지만,
몰라서 나중에 큰 손해로 돌아오는 경우가 정말 많습니다.
오늘 10분만 투자해서 이 부분만 정리해 두셔도,
전월세 거주 과정에서 손해보는 일은 크게 줄일 수 있을 거예요.
이 글이 나중에 여러분이 “그때 확인해 두길 정말 잘했다.”
라고 말할 수 있는 기준점이 되었으면 합니다.
