수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
**평균의 오류 있을 수 있음, 단지별로 Detail한 파악이 필요함
**해바라기v의 개인적인 생각 ^^
서울
✅ 매매
“서울 상급지는 더욱 더 높은 전고점을 향해 불타오르고 있습니다.”
강남3구의 경우 전고점 대비 40% 수준을 돌파해 비싼 구간에 들어갔다고 생각합니다.
“그 열기가 4~5급지로 분위기가 빠르게 전파되며 키맞추기 현상을 보이고 있습니다.”
아직까진 저렴한 4~5급지의 분위기가 심상치 않습니다. 동대문구, 서대문구를 기준으로 그 안에서도 나름 좋아하는 지역들이 빠르게 키맞추기를 진행하고 있습니다.
✅ 전세
“거의 대부분의 지역이 전세 상승을 보이고 있습니다.”
너도 나도 할 것 없이 전세는 꾸준히 1% 이사의 상승을 보이고 있는 상황입니다.
✅ 전세가율
“상급지의 경우 30% 수준의 너무 낮은 전세가율을 보이고 있습니다.”
특히 강남을 필두로 40% 수준에서 30% 수준까지 내려오고 있는 상황이라 정상적으로 보긴 어렵다고 판단합니다.
“4~5급지는 50~60% 수준을 유지하고 있습니다.”
계속해서 전세가율이 낮아지고는 있지만, 그럼에도 4~5급지는 서울 중위 전세가율인 50% 이상으로 유지는 되고 있습니다.
✅ 공급
** 잠실래미안아이파크 바로 옆 잠실르엘 위치,, 입주장 겹침
“전체적인 공급량은 여전히 부족합니다.”
서울 뿐 아니라 경기 전체적으로 공급량이 본질적으로 부족하며, 더 나아가 시중의 유통 물량의 경우 계약갱신 청구권 + 10.15 부동산 대책으로 더욱 더 잠기고 있는 상황입니다.
“그에 따라서 전세 소진 속도 역시 눈에 보이게 빠른 속도 입니다.”
동대구문구 이문동의 신축 브랜드 대단지의 전세는 전월 대비 빠르게 소진되고 있고
송파구에 잠실래미안아이파크는 바로 옆 잠실르엘의 입주에 겹쳐 소진 속도가 늦어지지만 일시적인 현상으로 금방 해소 될 것이라고 보고 있습니다.
✅ 매물수, 거래량, 매수우위지
“매매/전세 거래량은 현저히 감소하고 있습니다.”
10.15 부동산 대책 기점으로 시중의 유통 물량은 급감하고 있습니다.
“11월 이후 거래량은 확실히 회복 추이를 보이고 있습니다.”
10.15 부동산 대책 이전에 약 9000건의 매매 거래량이, 부동산 대책 이후 3000건으로 감소했지만, 12월에 다시 5000건 수준으로 회복하며 매도 우위 시장의 힘을 다시 한번 보여주고 있습니다.
📌투자 생각
“상급지의 경우 조심해야 합니다.”
이미 전고점을 회복하고 많이 그리고 급격하게 올라간 상황이라 일시적인 조정이 오더라도 절대적인 금액 자체가 크기 때문에 그 충격이 클 수 있습니다.
반드시 현재 대출 금리 기준으로 +2% 수준에서도 감당 가능한 상황인지? 일시적인 조정이 오더라도 내가 버틸 수 있는 사람인지 확인하고 감당 가능한 선에서 매수해야 할 필요가 있습니다.
“4~5급지의 경우 충분히 저렴합니다, 덜 좋은 아파트라고 생각하지 말길 바랍니다.”
4~5급지의 경우 여전히 가치 있고 가치 대비 저렴한 상황입니다.
간혹 안 좋아 보인다.. 라는 생각을 가질 수 있지만.. 그 단지의 입지와 선호도에 대해서 감정을 빼고 이성적으로 돌아보시기 바랍니다.
“지금 서울은 확실히 매도 우위 시장입니다.”
네고를 할 수 있겠지만, 매수자가 갑인 상황이 아닙니다.
적절히 매도자의 상황을 이용하되, 무리한 네고로 계약 자체를 그리치는 일이 없길 바랍니다.
#본인의 투자금에 맞게 좋은 지역부터! 앞마당 만들어 가기! (평당가 기준 투자금 참조)
#어짜피 다 만들어야 할 앞마당! 일단 고!
경기
✅ 매매
“과천, 분당, 수정구는 서울 2~3급지 뺨을 후려칩니다.”
충분히 입지적으로 가치가 높은 곳이며, 그에 맞는 가격 수준과 상승폭을 보여주고 있습니다. 다시 말해 기존 대비 저렴하다고 말할 순 없는 구간입니다.
“수도권 1시간 이내 접근 가능한 곳은 여전히 저렴합니다.”
하남, 광명, 평촌, 구리, 수지, 등 입지적인 위치가 충분한 경기도 지역의 경우 아직까진 전고점을 덜 회복하고 있으며 가치 있고 여전히 저렴한 상황입니다.
그중에서도 특히 하남, 광명, 평촌, 수지가 더욱 빠른 매매 상승을 보이고 있습니다.
✅ 전세
“대부분의 지역이 전세가격이 상승하고 있습니다.”
공급이 있는 광명의 경우에도 약복합 수준으로 전세가격이 상승하고 있고
그 외 나머지 지역들은 전세 가격이 1% 수준으로 꾸준히 상승을 하고 있습니다.
✅ 전세가율
“서울 뺨치는 과천, 분당은 40% 수준의 전세가율을 보이고 있습니다.”
서울 2급지와 비슷한 수준의 전세가율을 보이고 있습니다.
확실히 그정도 입지에서 보이는 평균을 따라가지만 정상적이라고 보긴 어렵습니다.
“그 외 강남 1시간 이내 지역들은 60~65% 수준을 보이고 있습니다.”
적정 전세가율 70%보다는 낮아졌지만, 현재 시장에서 충분히 원금보존 기준에 충족한다고 생각합니다.
✅ 공급
“전체적인 공급 물량 역시 부족합니다.”
광명에 대규모 입주가 예정되어 있고, 현재도 들어오고 있지만..
그것을 넘어 수도권 전체 권역에는 여전히 공급이 부족한 상황입니다..
본질인 공급 부족은 변하지 않았다고 보는 게 합리적입니다.
✅ 심리
“매매 물량은 하락에서 보합으로 추이를 살짝 바꿨습니다.”
10.15 부동산 대책이후 급감하는 매매 물량이 26년 1월 이후 잠시 주춤하는 현상을 보이고 있습니다.
“전세 물량은 여전히 부족합니다.”
10.15 부동산 대책 기점으로 시중의 유통 물량은 확실히 급감하고 있습니다.
“10.15 부동산 대책의 충격이 크진 않습니다.”
부동산 대책 전 16천건 → 13천건 → 13천건(예상)으로 서울 대비 매우 급감한 수준은 아니며 여전히 시장은 매도 우위임을 보여주고 있습니다.
**서울 대비 경기도 가격 LEVEL 자체가 낮기 때문에 10.15 부동산 대책 중 대출 규제 부문에서 큰 영향을 받지 않았을 것이라고 판단합니다.
📌투자 생각
“서울 뺨치는 지역은 꼭 서울 앞마당과 비교하고 매수 판단이 필요합니다.”
절대적으로 저렴하지 않은 상황이고, 서울 2급지 대비 더 좋은 물건은 없는지
검토해 볼 필요가 있습니다.
마찬가지로 금액대의 LEVEL이 다르기 때문에 단기적으로 충경에 버틸 수 있는지 대출 금리 +2% 수준에서도 원리금 상황이 감당 가능한지 꼭 판단하시고 감당 가능한 선에서 매수하시면 좋을 것 같습니다.
“강남 1시간 접근 가능한 지역은 여전히 비싸지 않습니다..”
절대적인 기준에서 가치 있지만 가치 대비 비싸지 않은 수준의 단지들이 많이 있습니다.
경기도라서 안돼가 아니라,
가치를 보고 가치 대비 가격을 보며, 내가 할 수 있는 최선이라면 투자, 내집마련 해야 합니다.
“경기도라고 차갑지만은 않습니다.”
상대적으로 10.15 부동산 대책 중 대출 규제 부문에서 영향성이 적기 때문에 매수세 역시 아직 활발하게 유지중에 있습니다.
이 역시 시장을 잘 이해하고 매도자의 상황 파악을 통해 적정선에서 합리적인 네고는 좋지만, 무리한 네고를 진행해 계약을 그르치는 일이 없길 바랍니다.
#본인의 투자금에 맞게 좋은 지역부터! 앞마당 만들어 가기! (평당가 기준 투자금 참조)
#가급적이면 강남 1시간 이내 좋은 지역 하남, 광명, 평촌, 구리, 수지, 등 우선 접근!
#많이 만들수록 좋고! 어짜피 만들어야 한다.! 일단 고
지방
✅ 매매
“공급이 부족해진 부산이 빠르게 움직이고 있습니다.”
지난 달 대비 계속해서 0.5% 수준의 상승을 보이고 있고, 기존 -20% 수준이었던 하락률을 빠르게 회복하고 있습니다.
“전주, 울산의 경우 이미 많이 올랐습니다.”
공급 부족에 의해 이미 전고점을 많이 회복한 상황이고 여전히 0.5~0.8% 수준의 상승을 유지하고 있습니다.. 이제느 어느덧 끝물이 아닌가 생각됩니다.
✅ 전세
“전주, 울산, 부산 등 공급이 부족한 지역을 중심으로 0.5% 수준의 상승을 보이고 있습니다.”
공급이 부족한 지역들의 전세가격이 빠르게 반응하고 있는 상황으로 그 대표적인 전주, 울산을 출발로 부산이 그 뒤를 이어받아 전세 가격 상승을 이어가고 있습니다.
“충남, 청주, 대전 등 공급이 많은 지역들도 0.3% 약보합 진행하고 있습니다.”
절대적인 공급 량이 예정되어 있지만, 시중의 유통 물량이 일시적으로 줄어드는 상황으로 추측되며,, 이 지역들은 역전세에 보다 주의할 필요가 있습니다.
✅ 전세가율
“부산, 대구의 경우 70%에 육박하는 수준입니다.”
전세가격이 올라오면서 전세가율을 밀어올리고 있습니다.
다만 매수 심리가 같은 지방 광역시에서는 상대적으로 높은 수준이기 때문에
80% 수준으로 떨어지지는 않고 있습니다.
원금 보존 원칙의 기준 80%에는 미치지 못하지만
단지로 들어가서 볼 경우 충분히 소액 투자의 기회를 주는 곳이 있을거라 생각합니다.
“그 외 지역의 경우 80% 수준입니다.”
매수 심리가 이직은 크지 않기 때문에
전세가격이 올라가면서 전세가율을 빠르게 밀어 올리고 있고,
충분히 원금 보존 법칙을 지키며 저렴하게 소액 투자 가능할 것으로 보입니다.
✅ 공급
- 부산
“적정 수요 대비 공급이 부족합니다.”
언제 어떻게 공급이 추가될 지 알 수 없으나,,
현재 기준 적정 수요 대비 공급이 확실히 부족한 상황입니다.
“부산 광역시 남구에 대량 공급이 집중되어 있고 전세가 쌓이고 있습니다.”
부산 남구 그리고 강서고 에코델타시티에 대량 공급이 집중되어 있으며
해당 지역은 전세가 쌓이고 있는 상황입니다.
전체적인 공급이 적어 인구 전/출입 영향이 적은 지역들은 역전세/잔금 RISK 등
큰 영향이 없겠지만, 해당 지역에 직접적인 영향을 받는 지역들은 연전세 및 잔금 대응 가능 여부와, 적정 전세가격 산정이 필요합니다"
- 대구
“대구 역시 적정 수요 대비 공급이 부족합니다.”
23~24년 대규모 공급 이후 현재 공급 수량은 급감한 상황..
향후 예정된 공급이 눈에 보이게 적습니다.
“지역 내 전세 소진 속도 역시 빠릅니다.”
적정한 수준의 공급이 들어오기 때문에 빠른 수준으로 공급 물량이 소진되고 있습니다.
역전세나 잔금 RISK는 적을 것으로 보는 게 합리적 입니다.
✅ 심리
- 부산
“매매 물량은 보합 추세로 전환 유지중 입니다.”
25년 하반기 이후 매매 물량은 보합 유지 중으로 분위기가 바뀌었습니다.
“전세 물량은 꾸준히 감소 중 입니다.”
부산에서는 전세가 너무 귀합니다,, 정말 씨가 말랐다 수준입니다.
“'25년 6월 이후 꾸준히 4000건 수준 유지 + 상승 추이 입니다.”
매매 거래량이 확실히 늘어나고 있는 시점이고
이에 따라 매도자들도 눈치를 보며 가격을 올리거나 물건을 거두고 있습니다.
- 대구
“매매 물량은 꾸준히 감소 중 입니다.”
25년 1월 이후 과공급이 정리되며 시중의 유통 물량 역시 함께 정리되고 있는 상황입니다.
“전세 물량은 여전히 부족한 수준입니다.”
전세가 쌓이는 것처럼 보이지만, 전체적으로 전세 물량이 현저하게 부족한 상황입니다.
“매매 거래량은 강보합 중 입니다.”
2500건에서 3000건을 유지하며 강보합을 진행하고 있습니다.
시장에서는 매수하려는 사람이 많지는 않지만.. 전세로 살려는 사람보다는
매매를 하려는 사람이 대부분 입니다.
약하지만 매수세가 살아나면서 매도자들이 약간 긴가 민가 하는 상황입니다.
📌투자 생각
“돈에는 꼬리표가 달리지 않습니다.”
지방이라고 돈을 못 버는 게 아닙니다.
지방이라고 무작정 위험한 게 아닙니다.
하지만 무작정 오른다고 절대 막 사서는 안 됩니다.
철저하게 분석한 가치를 바탕으로 사람들이 좋아하는 단지를 매수하셔야
수익을 실현하고 “팔고 나올 수 있습니다.”
절대로 아무거나 막 사서는 안 됩니다.
“전주, 울산은 EXIT/부산, 대구는 현재/대전, 충주, 천안 아산, 광주는 앞으로 기회"
지방은 공급에 민감하게 반응하는 시장이며, 빈 땅이 많은 지방은 언제든 공급을 할 수 있습니다.
지역을 불문하고 전세가 내리면, 매매가 내리고
지방에서는! 전세가 상승하면, 매매도 높은 확률로 상승하는 현상을 보입니다. (쌍둥이)
**서울/수도권은 권역의 크기가 크기 때문에 전세가 상승한다고 무조건 매매가 상승하지 않습니다.
따라서 공급을 유심히 지켜보고 기회를 찾거나, 보유, 매도하는 과정이 필요합니다.
전주, 울산은 지금은 수익을 실현했다면 매도 계획을 수립하고
부산, 대구의 경우 현재 투자 기회가 없는지 물색하며
그 외 공급이 많은 지역은 미리 앞마당을 만들어 두고 기회를 잡으시면 좋겠습니다.
#본인의 투자금에 맞게 좋은 지역부터! 앞마당 만들어 가기! (평당가 기준 투자금 참조)
#지금 당장 투자를 앞두고 있다면 부산, 대구 우선!
#향후 2~3년 뒤 투자를 앞두고 있다면 공급이 많은 지역 중 대전, 충주, 천안 아산, 광주 우선!
