“집값이 너무 비싸니까 세금을 세게 매기면 되지 않나요?”
부동산을 처음 공부하는 분들이 가장 많이 하는 질문입니다.
실제로 정부도 같은 생각을 여러 번 했어요.
집을 여러 채 가진 사람에게 세금을 더 걷고,
팔 때도 세금을 많이 내게 하면
자연스럽게 집이 시장에 나올 거라고 본 겁니다.
그렇게 공급이 늘면 가격이 떨어질 거라고 기대했죠.
그런데 현실은 조금 달랐습니다.
세금을 올린 시기에도 집값은 생각보다 잘 버텼고,
어떤 시기에는 오히려 더 올랐습니다.
왜 이런 일이 벌어졌을까요.
왜 “세금 강화”에도 서울 집값은 멈추지 않을까
핵심 메커니즘 7가지
1. 세금 강화는 ‘가격 하락’보다 거래를 먼저 얼립니다
양도소득세 중과(유예 종료)의 가장 흔한 1차 반응은
“팔면 세금이 너무 크다 → 그냥 안 판다”입니다.
즉, 매물이 잠길 수 있는 것이죠.
실제로 정부가 5월 9일 이후 다주택자 양도소득세 중과 유예 연장 불가 메시지를 공개적으로 내놓으면서
시장은 이 ‘유예 종료’에 대해서 많은 반응이 나타나고 있습니다.
이런 상황에서는 어떤 결과가 나타날까요.
거래량은 줄고,
시장에 나오는 집은 더 부족해집니다.
이럴 때 남은 거래는
신고가가 더 잘 찍히는 경향을 보입니다.
희소한 매물에 가격이 붙는 구조가 만들어지는 것이죠.
2. 서울은 “대체 불가능 수요”가 있습니다
직장·학군·인프라·브랜드(상급지/신축) 수요는
세금이 오른다고 해서
“그럼 안 살래요”로 쉽게 사라지지 않습니다.
많은 사람들이 살고 싶지만
이를 대체할 만한 곳은 많지 않기 때문입니다.
최근에도 강남권과 핵심지에서
신고가 비중과 상승폭이 크다는 보도가 나오는 것도
이 구조와 맞닿아 있습니다.
3. 세금은 “똘똘한 한 채 쏠림”을 강화하는 역효과를 만듭니다
다주택자에 대한 세금과 규제가 강해질수록
시장은 종종
‘여러 채 → 한 채(서울 핵심지)’로 방향을 바꿉니다.
이 현상은 과거 문재인 정부 시기에도 뚜렷하게 나타났고,
최근에도 다시 언급되고 있습니다.
즉,
“다주택 억제” 정책이
“서울 핵심지 집중”으로 이어지면서
오히려 서울 집값을 더 단단하게 만드는 결과를 낳을 수 있습니다.
4. 보유세 인상은 ‘즉시 매물 폭발’로 이어지지 않습니다
보유세는 매년 나가는 비용이지만,
서울 핵심지 보유자 중에는
현금 흐름이 안정적인 고소득자나 자산가,
혹은 장기 보유를 전제로 한 사람들이 많습니다.
이들은 보유세가 올라가도
쉽게 집을 팔지 않습니다.
물론 보유세 부담을 견디지 못한 일부 매물이
시장에 나올 수는 있습니다.
다만 그 영향은 ‘충격’보다는
‘점진적 변화’로 받아들여질 가능성이 큽니다.
5. 금리는 세금과 비슷하게 때론 그 이상으로 ‘구매력’을 더 직접적으로 흔듭니다
금리 변화는
월 상환액과 대출 가능 금액을 바로 바꿉니다.
즉, 수요자의 지불 능력을 직접 건드립니다.
반면 세금은
거래 비용을 높이는 성격이 강합니다.
그래서 상승 국면에서는
세금보다 금리와 유동성이
집값에 더 큰 영향을 미치는 경우가 많았습니다.
6. 공급(특히 신축) 부족은 ‘세금의 효과’를 덮어버립니다
세금으로 수요를 일부 눌러도
공급이 부족하면 가격은 쉽게 꺾이지 않습니다.
2025년 서울 집값 상승 역시
‘공급 타이트 + 핵심지 수요 지속’이라는
수급 구조를 반영한 결과로 해석할 수 있습니다.
특히 신축 아파트 부족은
세금 정책의 효과를 무디게 만드는 요인으로 작용합니다.
7. 정책의 ‘예고 신호’는 선수요와 선반영을 만듭니다
양도소득세 중과 유예 종료가
확정적이거나 강경한 메시지로 읽히면,
시장은 유예 종료 시점(5월9일) 이전에
행동을 앞당기려는 움직임을 보일 수 있습니다.
일부 매도 물량이 일시적으로 나오기도 하지만,
동시에 “나중에는 더 못 살 것 같다”는
매수 수요도 함께 유입될 수 있는 것이죠.
그래서
‘유예 종료 직전 매물 증가’가 나타나더라도
좋은 매물은 빠르게 흡수되고,
시장 심리가 유지되면
가격은 버티거나 다시 오르기도 합니다.
과거 세금 정책 정리 (요약)
1. 문재인 정부(2017~2022)
다주택자 세제 전방위 강화
보유세, 취득세, 양도소득세를 동시에 강화해
투기 억제를 목표로 했습니다.
그 결과로
거래 절벽, 매물 잠김,
똘똘한 한 채 쏠림 현상이 반복적으로 지적됐습니다.
2. 윤석열 정부(2022~2025)
세 부담 완화와 거래 정상화 시도
세금으로 집값을 잡기보다는
부담 완화와 시장 정상화에 초점을 맞췄습니다.
종합부동산세 부담 완화,
공제 확대 등의 정책이 추진됐고
실제 세수 감소도 나타났습니다.
3. 현 시점(2025~2026)
유예 종료 신호 + 보유세 강화 논의
다주택자 양도소득세 중과 유예는
2026년 5월 9일 종료 가능성이 강하게 언급되고 있습니다.
보유세 강화 역시
‘검토·논의’ 단계에서 계속 거론되고 있지만,
정책 추진 과정에서 제외됐다는 보도도 있어
단기적으로는 불확실성이 남아 있습니다.
아직 시행되지 않은 정책을
확정처럼 받아들이고 움직이는 것은
조심할 필요가 있습니다.
4. 왜 같은 ‘세금’인데 결과가 달라 보이나
구분 | 정책 의도 | 시장의 1차 반응 | 서울 집값에 흔한 결과 |
| 강한 중과 패키지 | 다주택 억제 매물 유도 | 매물잠김 → 똘똘한 한 채로 이동 | 핵심지 희소성 강화 상급지 방어·상승 |
| 완화·유예 | 거래 정상화 부담 완화 | 거래 숨통 (조건부 회복) | 하락장에 연착륙 보조 회복기에는 재상승의 바닥 다짐 |
| 2026 유예 종료 + 보유세 강화 논의 | 매물 유도 과열 억제 | 종료 전 단기 매물 증가 → 종료 후 매물 잠김 | 단기 변동성 확대 중기적으로 핵심지 강세 지속 가능성 |
결국 집값은 무엇이 결정할까
세금 강화는
서울 집값을 ‘바로 떨어뜨리기’보다
먼저 매물을 잠그고 거래를 줄이는 방향으로
작동하기 쉽습니다.
그리고 서울은
대체되기 어려운 수요가 강한 지역이기 때문에
이 효과가 더 크게 나타납니다.
하지만 시장은
세금 하나만으로 예측하거나
단정할 수 없습니다.
금리 변화, 경기 흐름,
그리고 1월 29일 발표된 공급 대책이
실제로 어떻게 추진되는지까지
함께 봐야 합니다.
정리하면 이렇습니다.
세금은
집을 사고파는 타이밍과 속도를 조절합니다.
하지만
세금과 금리 정책에 더해
공급이 함께 늘어날 때에야
가격의 방향이 바뀝니다.
집이 부족한 상황에서
세금만 올리면
시장은 거래가 얼어붙고
가격은 버티는 구조가 만들어집니다.
그래서 과거에도
집값이 뚜렷하게 조정됐던 시기는
대부분 세금과 금리뿐 아니라
공공 주도의 대규모 공급이 함께 있었던 때였습니다.
결국 세금은 보조 수단이고,
집값을 결정하는 핵심은
집의 개수와 입지입니다.
당장의 ‘세금 뉴스’에 흔들리기보다
흔들리지 않는 기준을 세우고,
내 상황에 맞는 선택
(매도와 갈아타기, 혹은 매수)을 준비해 나가는 것.
그리고 내 상황에 맞다면 선택하는 것.
그것이
10년 뒤 후회하지 않는 결과로 이어질
훨씬 중요한 시작점이 될 것입니다.
