12월, 이제 물건을 찾아보자
투자 물건을 본격적으로 찾기 전, 비교군이 더 필요하다고 판단하여 ‘매물코칭 후보물건 4개 만들기’를 목표로 삼았습니다. 10월에 다녀온 A지역의 비교분임 지역인 B지역으로 이동하였고, 비교분임을 진행했기 때문에 12월 첫째 주에 바로 단임을 진행하였습니다.
단지 수가 많지 않아 오전 9시 30분에 시작한 단지 임장은 오후 2시 반쯤 마무리되었습니다. 남은 기차 시간 동안 무엇을 할지 고민하다가, 생전 처음으로 워크인을 시도하게 되었습니다. 워크인 시 어떤 말을 해야 할지 몰라 육육이 조장님께 조언을 구했고, 조언대로 부동산에 들어가 간단히 인사하고 얼굴도장을 찍고 나왔습니다. 지금 돌이켜보면 당시 어떻게 그런 용기를 냈는지 신기하지만, 이 경험을 계기로 이후 부동산 문을 여는 데에 대한 심리적 부담이 살짝 줄어들었습니다.
잘한 점 : 남는 시간을 흘려보내지 않고 워크인을 시도한 점
아쉬운 점 : 목표 물건을 2개에서 3개까지 채워보지 못한 점
2주차 – B지역 매임
2주차에는 B지역 매임을 진행하였습니다. 혼자 매임이 부담되어 B지역 매임을 못했던 동료와 함께 진행하였고, 그 덕분에 심리적 부담을 조금 덜 수 있었습니다. 실제 투자금 범위에 들어오는 물건들은 보다 꼼꼼하게 살펴보았습니다.
당시에는 투자금을 전부 사용하지 않고 1천만 원을 남긴 상태에서 투자하고 싶다는 생각이 있어, n-1천만 원 기준으로 물건을 찾고 있었습니다. 후보물건 a는 층수가 낮아 아쉬움이 있었고, 가격 조정 가능 여부를 문의했으나 어렵다는 답변을 받았습니다. 층수 아쉬움을 보완하기 위해 5백만 원이라도 추가 조정이 가능하다면 전세가를 조금 올려 목표 투자금에 맞출 수 있을 것이라 판단했으나, 가격 조정도 어렵고 목표 전세가 역시 현실적이지 않다는 의견을 받아 우선 후보물건으로만 남겨두었습니다.
후보물건 b는 n+1천만 원 수준이었으나, B지역 내에서 가장 선호도 높은 생활권에 위치한 준신축 34평 물건으로 급매가 분명했습니다. 다만 일부 수리가 필요했고 근저당이 있었으며 잔금 일정도 촉박한 물건이었습니다. 가장 큰 문제는 제 투자금이었습니다.
처음에는 ‘어차피 안 되는 물건’이라 판단하고 넘길까 고민했지만, 물건의 상황을 정확히 파악한 후 결정하는 것이 중요하다고 생각해 부사님께 연락해 상세한 상황을 확인했습니다. 매도인은 이자 부담으로 빠른 매도를 원했으나, 초기에는 기한을 명확히 설명하지 않아 매도 시점이 계속 미뤄진 상태였습니다. 매임 시점에는 잔금일 근저당 말소 조건으로 1월 말까지 잔금이 가능한 매수자를 찾고 있었습니다.
상황은 이해했으나, 강의에서 배운 내용과 현장 상황이 달라 혼란스러운 부분이 있어 튜터님께 도움을 요청하였고, 제가 취해야 할 행동을 정리할 수 있었습니다. 결론적으로 해당 물건은 제 상황에서 진행이 불가능한 물건이었고, 며칠 후 실제로 거래가 완료되었습니다.
잘한 점 : 투자금이 맞지 않는다는 이유로 즉시 배제하지 않고, 물건 상황을 끝까지 확인한 점
아쉬운 점 :
- 지역·은행별로 매매·전세 동시 진행 가능 여부가 다르다는 점을 사전에 충분히 숙지하지 못한 점
- 대출 실행 여부 확인을 위해 부사님을 통해 대출상담사 연결 → 전세입자 입장에서 직접 상담하는 방법을 더 일찍 활용하지 못한 점
3주차 – A지역 첫 단독 매임
3주차에는 후보물건 a의 상황을 지속적으로 체크하면서, A지역 물건을 정리하기 털기 위해 매임 예약을 잡고 방문하였습니다. 인생 첫 혼자 매임이었지만, 명확한 투자금 기준을 가지고 움직였기 때문인지 걱정만큼 부담이 크지 않았습니다. 제 마음이 편안하고 진정성 있게 행동이 나와서인지 부사님들도 비교적 편하게 응대해 주셨습니다.
각 부동산마다 후보물건 1개씩을 정리하고, 그중 가장 저렴한 물건부터 접근하고자 했습니다. 다만 매임 후 현장에서 충분한 대화를 나누지 못하고 평일에 전화로만 상황을 파악하다 보니, 물건 조건을 정확히 기억하고 정리하는 데 어려움이 있었습니다.
매임한 부동산 중 ㄱ부사님께서 지속적으로 연락을 주며 계약을 종용하였고, 후보물건 c에 대해 충분한 상황 파악과 협상이 되지 않은 상태에서 다른 매수자가 있다는 말에 심리적으로 흔들리게 되었습니다. 전세 세팅도 되지 않은 상황에서 매수를 결정하는 것은 맞지 않다고 판단해 한 발 물러났고, 이 물건은 결국 날아갔으며 이후 d물건에 대해 논의하게 되었습니다. 다만 해당 물건 역시 협상 이전에 매도가가 인상되어 우선 후보로만 유지하며 상황을 지켜보기로 했습니다.
아쉬운 점 :
- 물건 관련 대화는 현장에서 최대한 마무리해야 한다는 점을 간과한 점
- 부사님이 모호하게 설명하는 부분에 대해 더 적극적으로 질문하고 파악하지 못한 점
- 물건 상황을 캐내는 스킬이 아직 부족하다는 것을 체감함
4주차 – 워크인 집중 및 후보물건 정리
4주차에는 후보물건 a와 d 모두 큰 변동은 없었고, 전반적으로 매도인들이 가격을 상향 조정하는 분위기였습니다. 한 주를 쉬는 대신, 워크인이라도 해보자는 생각으로 매물 예약 1건만 잡고 임장지로 이동했습니다.
도착 직전 예약이 확정되어 첫 타임에 물건 e를 볼 수 있었습니다. e물건은 후보물건 a와 같은 단지, 같은 층이었으나 동이 더 좋은 물건이었습니다. 다만 세입자가 거주 중인 집의 상태는 좋지 않았고, 이는 기존 입주 시부터 벽지 훼손이 심했던 것으로 확인되었습니다. 물건 상태는 a가 더 나은 상황이었습니다.
반면 e물건은 세입자가 전세가 인상 후 재계약 의사가 있어 공실 리스크가 없었고, 투자금 n천만 원에 가능했으며 a보다 1천만 원 저렴했습니다. 가격 조건은 매우 매력적이었습니다. 부동산에서 다른 투자자와 함께 등기부등본을 확인하며 물건 비교를 진행했고, 이 과정에서 그동안 매물 임장을 다니며 등기부등본을 제대로 확인하지 않았다는 점을 인지하게 되었습니다.
이후 본격적으로 워크인을 진행하며 여러 부동산을 방문했습니다. 대부분 부정적인 반응이었지만, 일부 부동산에서는 연락처를 남기고 조건에 맞는 물건이 나오면 연락을 주겠다는 답변을 받았습니다. 워크인 중 즉흥적인 매임도 경험했으나, 조건에 맞지 않는 물건이 많아 후보물건으로 이어지지는 않았습니다.
잘한점 : 워크인이라도 하겠다고 임장을 간 것. 문을 두드리니 연락을 주는 부사님이 있었다. 워크인으로 당일매임을 경험해봤다
아쉬운 점
- 진짜 투자할건데 물건 보러 다니면서 등기부등본도 안보고 뭐했나… 후보물건 찾기에만 너무 집중했다.
- 부사님께 또 휘둘려서 하루를 보내게 된 것. 사장님의 적극성은 좋았으나 특정 물건을 후려치면서 자기 물건을 계약하게 하려는 수가 너무 보였다.
- 내 조건에 안맞는다고 거절하는데도 밀어붙이는 부사님때문에 진땀을 뺐는데, 좀 더 단호하게 부사님께 의견표현을 했어야 한다. 시간이 금인데 …
- 저환수원리 잊지말자. 환금성 떨어지는 2층은 절대 안된다.
12월 말 월요일, 시간을 착각해서 매코 놓치고, 화요일은 광탈, 수요일에 정말 운좋게 광클에 성공하여 코칭을 신청할 수 있었습니다. 그리고 1월2일 금요일에 후보물건 d와 e를 가지고 코칭을 받았는데, e물건이 더 우선되어야 하고, 전고점까지 1억 미만으로 남기는 했지만 아직은 싸서 n천만원으로 투자를 해도 된다는 답변을 받아 바로 부사님께 연락을 드렸습니다.
하지만, 이렇게 수월하게 진행될리가 없죠..
