시세5분위표, ‘저평가’에서 막히는 분들께 드리는 비교평가 가이드
나날이 아름답게 이롭게 하고 싶은 나알이입니다.
우리가 앞마당을 만드는 이유는
‘지금 내 투자금으로 기회를 주는 단지’를 찾기 위함입니다.
그렇기 때문에 매 달 임장보고서 결론을 정리해보는 과정은
실력을 키우는데 있어 중요합니다.
많이들 시도하는 방법이 시세5분위표일텐데요.
막상 하려고 하면 저평가 부터 탁 막히고
어느 지역 부터, 어떤 방법으로 가격을 조사해야할지
헷갈리고 어렵기 마련입니다.
그래서 오늘은 시세5분위표 관련해서
자주 받는 질문에 대해 다루어보고자 합니다.
- 시세5분위표 작성 방법 참고
[나알이] https://weolbu.com/s/KnA3USUGuE
[으으음] https://weolbu.com/s/KEe4Z2RKRC
- 시세스캐닝을 통한 시세5분위표 만들기 방법 참고
[짱2] https://cafe.naver.com/wecando7/11582500
1. 지방과 수도권 같이? 나누어서?
지방과 수도권 앞마당을 한 번에 비교하기엔 어렵습니다.
✔️ 지방은 지방 내 선호도가 있습니다.
주변 환경이 다소 아쉽더라도
사람들이 좋아하는 지역만의 특색이 있는 경우들이 있습니다.
예를 들어 부산 수영구는 주변 주택가가 많고
거주 상권이 적어서 편의성은 떨어지는 편입니다.
그런데도 광안리 바다라는 강력한 선호 요인이 있어
연식이 좋고 뷰가 나오면 주변이 허허벌판이더라도
‘나 광안대교 보여’ 가 되기 때문에
즉 커뮤니티가 형성 되기 때문에 사람들이 좋아합니다.
✔️ 수도권은 입지가치가 강합니다.
반면 수도권은 교통/ 위치적 선호도가 중요해서
구축이어도 연식을 앞지르는 땅의 가치가 있습니다.
이를 이해하지 못하면 연식이 좋은 아파트와
입지가 좋은 아파트를 두고 헷갈리게 됩니다.
동작구 사당 우성3단지 93년식 17평이 비역세권임에도
11억 이상 거래되는 걸 이해하려면 단지 자체 보다도
서초구와 붙어 있는 위치
직장과 물리적인 접근성이 가깝다는 땅의 가치를 함께 봐야 합니다.
✔️ 그래서 수도권과 지방 시세5분위표는 이렇게 만들면 됩니다.
- 수도권 / 지방을 나누어 시세5분위표를 만든다.
- 각 영역(수도권/지방) 안에서
- 기회를 주는 지역은 어디인지
- 기회를 주는 단지는 어디인지를 먼저 잡는다.
수도권·지방 모두 투자 가능하다면
마지막에 매물로 뽑아 비교하면 됩니다.
2. 비교평가하는데 시간이 너무 오래 걸려요. 결론을 못 내리겠어요.
비교평가가 익숙하지 않은 단계에서는
시세5분위표 만드는 것 자체가 허들로 느껴질 수 있습니다.
그럴 때 이렇게 해보세요.
✅ “내 투자금으로 가능한 1개 지역”만 먼저 만든다
처음부터 여러 지역을 넓게 비교하려고 하면
비교평가에 시간을 쏟다가 지치고 포기할 수 있습니다.
그래서 투자금으로 바라볼 수 있는 1개의 지역만 정해
시세5분위표를 먼저 완성해보는 것이 좋습니다.
✅1개 지역만 해도 ‘기회’가 보입니다.
하나의 지역에서 시세5분위표를 만들면
- 절대가 기준 표
투자금 기준 표
두 장이 생길텐데요.(방법은 글의 도입부 링크 참고)
- 억대별로 저렴하고 좋은 단지가 어디인지
내 투자금을 기준으로 기회를 주는 단지가 어디인지
가 정답은 아니더라도 스스로 골라내볼 수 있습니다.
한 지역 안에서 뽑기 때문에 억대별 가격을 고정해 비교하기 용이하고
뽑은 순위를 바탕으로
임장지 단지와 가격 비교하는데 기준점이 되어 줄겁니다.
또한 다음 달 부터 또 다른 지역을 추가하여
시세5분위표를 함께 만들어볼 때 이 달의 시세5분위표가 기준점이 되어줄겁니다.
3. 꼭 시세5분위표를 만들어야 할까요?
우리가 트래킹에 시세5분위표를 하는 궁극적인 이유를 짚어봅시다.
“내 투자금으로 기회를 주는 저평가이면서 최선인 단지를 정리해보기 위해서.”
그렇다면 꼭 시세5분위표를 만들지 않더라도
전수조사나 시세스캐닝을 통해서
내 투자금으로 할 수 있는 저렴하고, 투자금 대비 최선인 단지들을 여러 개 뽑아보면 됩니다.
하지만 우리의 투자란 현장에서 결정됩니다.
투자할 수 있는 단지의 우선순위를 알고 현장을 가야 합니다.
우선순위를 알아야 눈 앞에 매물이 날아가도 흔들리지 않습니다.
만약 비교평가가 아직 헷갈리고
곧바로 단지나 가격이 떠오르지 않는다면
정리해보는 과정이 반드시 필요합니다.
이럴 때 표로 정리해보는 게 좋은 툴이 될 수 있습니다.
시세5분위표는 가격별 우선순위를 정리해주기 때문에
좋은 나만의 기준점이 되어줄 겁니다.
다른 단지를 비교할 때 헷갈리면
“내가 저번 달에 뽑았던 같은 금액대 단지들보다 나은가?”
이 질문으로 다시 판단해 볼 수 있습니다.
어느 방법이든 괜찮습니다.
중요한 건 누적해나갈 때 실력이 키워진다는 것입니다.
진심으로 응원드립니다 :)
