안녕하세요.
지방 창원 성산구에 2호기를 준비하며 문의드려요.
현재 매수검토 물건의 잔금을 27.2월로 요구하고있습니다. (매도인께서 2년을 채워 양도 기본세율 적용 받기위함)
매도자는 현재 2주택상태에서 매도,
매수자(나)는 현재 1주택상태에서 2호기 매수검토 중입니다.
잔금(등기)시점이 1년이나 후행되기 때문에,
혹시 규제지역으로 지정되면,
- 매도인은 다주택자 양도세 중과로 1.7천만원 추가납부해야됩니다
2. 매수인(나)은 취득세가 1% → 8%인상되어 무려 4천만원을 더 내게됩니다.
지방부동산에서 규제에 대해 고민하는거는 호들갑이라고 생각하실지 모르겠습니다만,
지방도 상승분위기가 올라오고있는 상황이라 걱정이 되네요.
질문사항
- 지방부동산 규제에 대한 걱정은 너무 앞서간걸까요?
- 이런경우 특약을 통해 리스크 관리할수있는 방법이 있을까요?
읽어주셔서 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 리치봉님 잔금 기간이 1년이나 되는 계약은 매수인 입장에서 '적은 자금으로 소유권을 선점한다'는 장점도 있지만, 말씀하신 대로 정책 변화와 시장 변동이라는 큰 리스크를 안게 됩니다. 특히 지방 시장의 흐름이 올라오는 시점이라면 고민이 깊어지는 것이 당연하다 생각 합니다 <주의할 부분> 1) 잔금 도달 전 매매가가 상승하는 경우 매도인이 취소할 가능성 (잔금 시점에 시세가 1억이 올랐다면 매도인은 세금을 더 내더라도 계약을 깨는 게 이득일 수 있습니다. 중도금 설정이 필수인 이유입니다.) 2) 지방은 매도를 보고 매수 해야하는데, 잔금 시점이 27년 이라면 그만 큼 다음 갈아타기가 늦어지는 점 까지 고려 해 보셔야 합니다.. (27년 2월에 잔금을 치르면, 비과세나 일반세율을 받기 위한 보유 기간 산정이 그때부터 시작됩니다. 다음 상급지 갈아타기나 3호기 진입 시점이 그만큼 뒤로 밀리게 됩니다) ----- 1. 1년이라는 시간은 부동산 정책이 완전히 뒤바뀔 수 있는 긴 시간입니다. 물론 어떻게 될 지는 모르지만 충분히 해볼만한 고민이라고 생각 합니다 2. ① 규제 지역 지정에 따른 해제 및 책임 소재 규제 지역 지정으로 취득세나 양도세가 급격히 변동될 경우를 대비한 문구입니다. "본 계약 체결 후 잔금일 이전에 해당 지역이 규제지역(조정대상지역 등)으로 지정되어 세제(취득세, 양도세 등) 및 대출 규제가 변경될 경우, 매수인은 본 계약을 위약금 없이 해제할 수 있으며 매도인은 수령한 계약금 전액을 반환하기로 한다." ② 매도인의 계약 파기 방지 (가격 상승 시) 잔금일까지 1년 동안 매매가가 급등하면 매도인이 배액 배상을 하고 계약을 깨고 싶어 할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 중도금 설정을 추천합니다. "매수인은 202X년 X월 X일에 중도금 일부(예: 1,000만 원)를 입금하기로 하며, 중도금 입금 이후에는 매도인과 매수인 양방향 모두 본 계약을 일방적으로 해제할 수 없다." 다만 이런 경우 매도인 입장에서 OK 하기도 쉬운 상황은 아니기 때문에, 다른 물건까지 같이 검토 해보시면 좋겠다는 생각이 듭니다. 응원드리겠습니다
