이번 강의를 듣고 남겨야 할 점:
투자기준 정립 & 현재시장 대응법
강의를 듣고 배운 것
(1) 투자기준:
저/환/수/원/리
저-전고점에서 하락률의 개념이 사라짐
환-적정 세대수도 땅의 가치에 따라 달라짐
(땅의 가치가 없고, 늦게 오를 것이라는 걸 안다면 투자해도 괜찮지만
갈아타기를 “좋은 타이밍”에 하지 못할 것)
수-전세가율이 최고 구간을 지나고 매매가가 전고를 넘으면 대세 상승장 시작이라는 과거 지표
(단, 이 사이틀이 현재 시장에 적용되기는 어려움,
현재 시장은 부동산이 거주지의 개념보다는 투자재로서의 기능이 강화됨)
원-전세가율로 원금 보존성을 보는 게 쉽지 않을 시장
(대부분의 전세가가 아직 많이 낮기 때문)
대세 상승장으로 전환되고 투자의 원칙은 변하지 않았지만
기준이 변했다는 생각이 드는 요즘 시장 상황,
많이 무서우면서도 또 가이드를 주시는 튜터님 덕분에 다시 이성을 찾아봅니다.
(2) 현재시장:
-많이 오른 단지는 조심해야 함
많이 올랐다면, 많이 하락한다!
=>M2 광의통화량으로 해석해주심
물가 상승보다 자산 가격이 단기간에 더 많이 상승했고,
돈 풀리는 속도가 예전보다 더 빠름
-실거래가 대비 높은 호가를 받아줌
=> 앞으로는 이런 시장이 당연하게 펼쳐지고, 뉴노멀이 될 가능성이 높음
-절대적 저평가는 끝났음
이제 진짜 가치와 호가로 판단해야 하는 상대적 저평가 시장이다.
=> 이전보다 더 날카롭게 가치를 알아야 함,
그래서 임보와 임장이라는 기본에 더 충실해야 함
-앞으로는 키맞추기 시장
=> 좋은 급지의 단지들의 가격이 급상승한 시점
상대적으로 선호도가 많이 낮거나 덜 가치있는 곳에 투자해야 할 시기이고,
이제는 이런 것들의 가격이 상승할 차례
놓치고 있었던 점 & 새롭게 알게 된 점
-재건축, 리모델링 호재
관련 호재가 실현되는 단지를 찾으라는 의미가 아니라
저평가 되어 있고, 같은 조건이라면 이왕이면 “용적률과” “건폐율” 확인
실현이 되지 않더라도 이런 키워드는 상승장에서 가격에 기름을 붓는 효과
-할 수 있는 투자
주변에 서울, 수도권 투자를 해서
가격이 계속 오른다고 해서
튜터님들이 과거에 좋은 급지의 단지를 소액투자로 했지만 지금은 안된다고 해서
기죽을 게 아니라 투자금이 부족하면 지방으로 아니면 외곽의 지역에서라도 투자하기
대신 더 가치 있는 자산으로 갈아끼우면서 쌓으면 된다는 점
(강의에서 들으면 아는 말이지만 막상 현실에 처하면 자꾸 비교하고
마음이 어려워지는데,, 튜터님도 그렇게 갈아타기로 자산 쌓아오심)
-위험 지수 & 저평가지수 (최고점-현재)
가격 하락의 정도를 확인해보는 기준 및
내가 보는 지역이 얼마나 저평가 되어 있는지 확인하는 지표들
저평가지수 레버리지 해보기!
궁금한 점
-이전에는 두 단지의 가치를 파악하고 그래프를 붙였을 때,
가령) 흐름을 더 높게 가져갔지만 전고가 낮은 A단지
흐름은 낮게 가지만 전고가 더 높고 현재 가격이 같은 B 단지
당연히 B를 하는 게 맞지 라는 생각이었는데
매도 경험을 겪고 나니,
항상 전고점에서 판다는 게 쉽지 않다는 것을 알게 되었습니다
입지 평가를 해서 더 가치 있는 것을 하는 것은 맞지만
두 단지의 가격이 같아졌을 때, 선호도가 비교적 낮은 A이더라도
다시 가격 흐름을 먼저 가져가면 A가 수익성에서 더 좋지 않을까도 생각했습니다
이 부분 조금 더 단지 예시 찾아서 튜터님과 조원분들께 의견 여쭙기
튜터님의 투자 생활을 들으면서 “원씽”의 극단을 달리는 그래프가 생각났습니다.
몰입해야 하는 영역에 몰입하여 실력을 쌓는 동안
다른 영역이 극단으로 치닿을 정도로 위태로운 순간이 많았던 것 같습니다
저 역시 마찬가지이지만, 꿈을 이루기 위해서는
거쳐야 할 시간이라고 생각됐습니다
이게 맞나? 평범하지 않다 라는 회의감과 의심이 들 때가 있는데
먼저 가신 선생님들의 과정을 들으면 당연히 거쳐야 할 과정이라고 생각됩니다
그래서 튜터님들의 경험담이 정말 소중한데요
그래서 강의 마지막이 제게 더 의미있었습니다
긴 시간 강의 수고하셨습니다
감사합니다
