그뤠잇_다주택 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 투자 기회

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

2022년 이후 매년 다주택자 양도세 중과유예가 다가오는 5월 9일에 종료한다는

메시지가 지속적으로 나오고 있습니다.

다주택자들로 인해 주택가격이 폭등했다는 가정하에 다가오는 5월까지 매도를

유도하여 시장 가격을 안정시키고자 하는 정부의 생각이라 생각하는데요.

오늘은 양도세 중과유예제도의 과거 흐름과 앞으로의 시장에서

투자 기회를 어떻게 잡을 수 있는지에 대한 생각을 정리해 보겠습니다.

# 다주택자 양도세 중과제도의 과거와 현재

다주택자 양도세 중과 제도는 과거 노무현 정부 시절 부동산 가격을 규제로 제어하겠다는 취지로

최초 도입됬습니다.

그 이후 정권이 바뀌면서 유예와 폐지가 됬다가 문재인 정부 때 다시 한 번 부동산 규제책으로

부활하였고, 최근 4년여간 유예가 됬다가 올해 아마도 높은 확률로 다시 한 번 양도세 중과제도가

적용될 것이 유력합니다.

각 시기별 서울 아파트값의 누적 상승율을 살펴보면 양도세 중과 제도가 실행됬을 때

높은 상승율을 보였고, 유예가 됬을 때 비교적 적은 상승율을 보이면서

여러가지 요인들이 있었지만 중과 유예를 했을 때 시장이 비교적 안정적이었다는 것을

생각해 볼 수 있습니다.

# 다주택자 양도세 중과제도에 따른 변화

현재는 다주택자라도 조정대상지역 내 주택을 팔 때

기본세율 적용과 보유 기간에 따라 장기보유특별공제(장특공)도

받을 수 있습니다.

하지만 중과가 되는 경우 2주택자는 20%, 3주택자는 30%의

가산세율이 붙게되고 지방소득세까지 합산한다면

최고 82.5%에 달하는 금액을 세금으로 내야합니다.

예를 들어 3주택자가 15억의 차익을 조정대상지역에서 얻었다면

5월 9일 이전에 매도시에는 약 6억원의 세금을 납부하지만

이후 매도시에는 약 11.6억을 납부해야 합니다.

몇 일 차이로 5억이 넘는 금액을 세금으로 내야하기에

유예가 종료됬을 때 실제 소유한 사람들의 고민은 커질 수 밖에

없을거라고 생각합니다.

여기서 중요한 건 계약일 기준이 아닌 잔금일 기준이라는 것인데

만약 잔금일이 5월 9일 이후가 된다면 중과를 피하지 못하게 됩니다.

반드시 계약일이 아닌 잔금일인 것을 생각하고 사전에 준비할

필요가 있습니다.

특히나 토허제 지역에서 매도를 해야한다면 충분한 시간을 갖고

매도 준비를 할 필요도 있을 것으로 생각합니다.

# 다주택자 양도세 중과제도 적용 이후 시장의 변화

다주택자 양도세 중가가 본격적으로 진행된다면 본격적으로 거래 매물이 감소하고

매물 부족으로 가격이 상승하게 될 것으로 생각하며 양도세율 상승분을 가격에

반영하게 되어 결과적으로 부동산 가격의 상승을 만들 수 밖에 없을거라고 생각합니다.

실제로 문정부 시절 양도세 중과 시행 후 약 50% 가까운 숫자의 매물이 사라졌고, 이후 매물잠김에

따라 가격이 본격적으로 상승하는 계기가 되었다는 것을 알 수 있습니다.

여기에 강남권 등 좋은 입지에 아파트를 가지고 있는 사람들은 높은 세율을 적용받고 매도를

하는 것보다 증여를 선택하게 되고 실제 과거에도 양도세 중과 제도가 실행되면서 

증여건수가 증가하게 된 것을 알 수 있습니다.

역사는 반복되듯이 지난해부터 증여건수는 조금씩 늘어가고 있으며 이미 강남권에 물건을 

가지고 있는 많은 사람들은 증여를 통해 세금을 줄일 수 있는 대책을 마련한 것을

최근 증여건수를 보면 알 수 있습니다.

이 제도로 인해 똘똘한 한채만 남기게 되며 양극화가 더욱 심해질 것으로 생각하며

수도권 시장의 경우 공급 부족까지 겹치면서 주거 비용이 크게 비싸질 것으로

예상됩니다.

# 다주택자 양도세 중과제도 반영에 따른 투자기회

중과 유예가 폐지되는 5월까지 약 3개월이 남은 이 시점에 내가 만약 다주택자라면

어떻게 할까라고 생각해본다면 아마도 가장 가치가 떨어지는 물건을 먼저

매도할 것으로 생각합니다.

보유채수를 가능하면 조금이라도 줄여놓는게 유리하기에 가치가 떨어지는 것을

매도하는 것이 유리하기에 지방 물건이나 수도권 외곽 지역의 물건을

매도하기 위한 노력을 할 것으로 생각됩니다.

그렇다면 이런 물건이 나올 수 있는 경기 외곽 지역의 비규제 지역에서는

전세를 활용한 매수가 가능할 것으로 생각되며, 서울 하급지에서는

투자는 어려우니 실거주 전략을 사용할 수 있을 것으로 생각합니다.

특히 경기 외곽 비규제 지역의 경우 비교적 전세가율이 높기에 매가와

전세가를 줄여 비교적 소액 투자로 이어질수도 있지 않을까 생각됩니다.

어떻게 보면 일시적으로는 중과제도 유예 종료가 투자와 실거주를 하는데 있어

좋은 기회를 줄 수도 있다고 생각합니다.

연일 부동산 시장에 대한 강한 규제책과 공포심을 조장하는 모습이

과거 코로나 시기와 거의 흡사한 것 같습니다.

정책적으로 규제를 하다보니 실제 투자자들이 할 수 없는 것이

많지 않아 결과를 만들기가 쉽지 않다고 생각합니다.

하지만 그런 상황에서도 누군가는 생각을 바꾸어 투자를 진행하기에

지속적으로 시장을 분석하면서 결과를 만들기 위해 노력해야한다고 생각합니다.

이런 규제가 언제까지 지속될지는 알 수 없지만

한동안은 여러 방면으로 나올 수 있는 규제들을 자세히 살펴보면서

무리하지 않는 투자와 운영을 하는 것도 중요한 시기가 될 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.