안녕하세요 프로 참견러입니다 :) 

연이은 강추위에 주말임장하기 

참 쉽지 않은 요즘인데요 

모두 건강에 유의하시면 좋겠습니다

얼마 전 비규제 지역에서

매물을 보다가 공실물건을 만났습니다 

공실은 전세투자 하기에 참~ 좋은 물건이죠

비어있으니 세입자의 입주 날짜가 

자유로운 편이고 혹여나 수리가 필요하다면 

매도인과 협의해서 공실상태로 수리도 가능하구요!

그래서 전세투자를 할 때에는 
공실이 투자하기에 좋은 조건임이 맞습니다

하지만 지금같은 규제시장에서 
꼭 확인해야 할 한가지가 있습니다.

바로 
근저당입니다.

공실 근저당 확인

왜 중요할까

지난 해 6.27 대책이 나오면서 

전세대출 규제가 강화되었어요
목적은 갭투자의 근절인데요.

기존에 전세입자의 전세금으로 

잔금을 하던 관례가 있었는데
이걸 못하게 막기 위해서 

전세대출에 각종 규제가 적용되었습니다.

대표적인 것이 

소유권이전 조건부 전세대출 불가인데요

매매 잔금과 전세 잔금을 

동시에 진행할 수 없기 때문에

주인전세 또는 세낀물건이 귀해지기도 했습니다. 

그리고 또 한가지, 근저당이 있는 집의 경우 

보증기관의 전세대출 심사가 강화되었는데요

규제 전에는 근저당이 껴있다 하더라도 
근저당 금액만을 기준으로 

전세대출을 심사해줬다면

규제후에는 근저당 금액 + 보증금 규모가 

집값의 90%를 초과하면 
전세대출심사가 어려울수 있어요
(단, 기관/은행 지점마다 조건확인 필수!)

사실 공실 뿐 아니라 집주인이 거주하는 

물건이라 하더라도 근저당을 확인하는건

기본중에 기본이에요

다만 전세놓기 좋다는 이유로

공실매물 보시고 덜컥! 

계약했다가 낭패보실 수 있으니

감당 가능한 투자일지 

꼭 확인해보시길 바라요

근저당 있는집,

투자 못하나요? 
 

아닙니다

제가 봤던 집의 실제 상황입니다(가격은 예시) 
 

가격 6억 근저당 4억2천

(120%인 경우 실제 근저당 약 3억5천)

전세시세가 4억5천이니 

근저당 4억2천 + 보증금 4억5천 >> 집값 6억

근저당만으로 이미 집값의 70%에 

육박한 상황이었습니다.

이 경우는 전세대출을 내주는 

보증기관에서 심사가 어려울수 있는

케이스였어요

이런 경우에는 아래와같이 대응할 수 있어요

✔️계약금과 중도금으로 근저당을 말소

✔️현금전세 

✔️사내대출/신용대출 등 전세금을 마련

✔️근저당말소조건 전세대출 가능여부 확인

⚠️근저당말소조건 전세대출 

불가아닌가요??

규제 이후로 심사가 강화된 것이지 

법적으로 불가한 것은 아니에요

근저당말소조건으로 전세대출이 

가능한지 가계약금 넣기 전!!

CEO마인드로 꼭 손품발품 팔아 알아보시고
감당 가능할 경우 투자를 진행해야합니다.

공실 물건이 전세맞추기에 용이하지만
근저당 제대로 확인하지 않고 투자하면

투자 난이도가 매우 높은 물건이 될 수 있습니다.

규제 시장에서 투자하시는 분들은 꼭 유념하셔서
공실물건의 근저당! 확인하시길 바랄게요

글 읽어주셔서 감사합니다 :)