요령 피우지 않고 가치있는 단지를 찾아 가치 투자자로 성장하고싶은 싱글 투자자 블랙스완 입니다
실전반 1강 권유디 멘토님 강의는 “ 실전 투자자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응방법 ” 에 대해
짚어주셨습니다 . 현시장에 대한 아쉬움이 담긴 강의 후기 입니다
너무 올라버린 규제지역 서울 수도권 과 만만치 않은 비규제 지역
“너무 올랐는데 , 사도되나요 ? 투자 가능한 아파트는 안오를거 같은데 , 사도되나요 ?”
상승장에서는 구축 복도식 방2개 비역세권도 오른다
현재 시장에서 내가 어떤선택을 하느냐에 따라 수익이 달라진다
예시로 들어주신 경기도 (비규제) 신축과 서울 구축 . 이전시장에서 의 모습으로 검증을 해주셧는데요
무조건 서울 이라고 다 좋은것이 아니고 가치를 봐야한다는것
우리가 해야할건 , 상황에 따라 휘둘리는 투자자가 아닌
본질에 따라 투자하는 중심이 바로 잡힘, 할수 있는 일을 꾸준히 해나가 면서 결과를 내야 하는것.
그래서 , 지금 내가 해야하는것은 제대로 보는것
- 급지나 생활권으로 퉁쳐서 보는것이 아닌 단지 가치까지 내려서 보는것
- 업무지구 접근성과 입지개선 요소가 남아있는것
- 전고점만 보면 잘못된 판단을 할수 있다 ( 땅과 선호도 그리고 미래가치를 봐야한다 )
- 가격의 오름 안오름이 아닌 진정한 가치를 보는것 ( 먼저 많이 올랐다고 다 좋은건 아니다 )
정확한 가치 판단을 위한 기준 !
4개의 투자기준 ( 급지 , 선호도 , 직장+교통 , 환경 (커뮤니티 연식 , 대단지)) 등을 세분화 해서
제대로 보는 방법들의 예시를 들어 주셨습니다.
-랜드마크 신축 보다는 급지 (반드시 상위 급지 확인 )
-전세 가격의 5% 는 리스크 대비로 보유 ( 신대나 마통 )
-투자금으로 할뻡한 급지 말고 더 상위 급지를 앞마당으로 늘려가며 비교 !
-생활권 선호는 개별로 파악해서 순위 정함
-서울 경기도 7개의 업무지구를 30분 내 , 1시간내 갈수 있는지 , 대중교통과 자차까지 디테일하게 파악
-비역세권 투자시 용적율 반드시 확인
7대 업무지구와의 거리를 항상 확인을 하였지만 , 실제 투자시에 이렇게 딥하게 해보지는 못한것 같다
거주민 입장에서 강남역 까지의 실거리와 실생활시 정말 편한가 !
단순히 역세권보다는 수도권의 업무지구에 얼마나 ( 실수요자의 사용 교통수단) 빠르게 편리하게 오갈수 있는지
본질적인 요소에 집중하라는것 !!
그리고 어떤 환경을 좋은 환경이라고 할까 ? 라는 질문에 커뮤니티 , 연식 그리고 단지 상품성 정도
간편하게 생각했었는데, 어떤사람들이 살며 커뮤니티를 이루는지 ? 대단지를 왜 좋아하는지 ?
좀 더 심도 깊게 설명해주셔서 Why 의 중요성을 느낄수 있었습니다.
서울 경기 투자의 핵심은 단순하다.
좋은단지를 찾고 , 적정가격에 매수하여 최대한 오래 보유하라 !
과거와는 다른 부동산의 인식 , 부동산은 투자재
지난상승장을 지나면서 일반분들에게도 부동산은 거주의 자산이 아닌 수익을 창출할수 있는 자산으로 인식
부동산을 투자채로 보는 시각이 확대 되었다고 했습니다.
이제 전세가율로 시장흐름을 판단 해 보는것이 맞지 않을수도 .. 이제 전세가가 오르네 ? 조금더 기다리면 투자금
줄어드나 ? 의 전략이 통하지 않고 매매가가 날아가 버리는 ..!
그래서 내 투자금으로 가장 큰 수익이 기대되는 단지 , ( 가장 가치 있는단지) 를 선택
현재 가격변동이 하루하루 달라지고 어떤규제가 나올지 모르는 혼돈의 회오리 속에 있어서 그런지
이번 시장흐름을 읽어주시는 강의가 더 머리에 와 박히는것 같습니다.
그리고 이런 과거 흐름속에서 투자 원칙을 지켜서 투자햇던 사례와 매도 사례를 알려주셨는데요
매도 예시가 너무 슬프고 공감되었습니다 ..
같은상황이였으면 , 같은 실수를 범하지 않았을까 . 아까운 금융비용 과 내 계획대로 되겠지의 안일한 생각 에 ..
거의 복기의 마음으로 봤던거 같습니다 .
그리고 10/15 이후 대응 방법과 흐름을 시장 가격 /금리 /거래량 /등으로 나눠서 애기를 해주셧는데요
노원이 강남보다 더 오르는 시기가 있었다는 애기가 ,, 너무나 놀라웟습니다
그리고 과거의 흐름을 쭈욱 함께 훝어봐 주셧는데요 ,, 지금은 아직 움추려야할 대세 폭등장이 아님에
한번 놀랬고 , 검증으로 보여주시는 지표로도 아직 저평가된 지역들이 아직은 많음에 놀래었습니다
시장은 이전과 비숫하게 흐르고 예측보다는 예상 이지만 , 그래도 환경에 있어 대응 하기는 어렵지 않겠다
생각에 좀 냉정하게 볼수 있는 시간이 되었던것 같습니다.
10억달성 , 생각보다 ? 할만했네 ?
갈아타기의 예시를 들어주셨는데요
투자의 갈아타기와 실거주의 갈아타기 수익을 낸 자산에 좀더 좋은 자산으로
갈아타는 매도의 기준은 같았지만 , 갈아타기의 방법과 시기는 달랐습니다
무엇보다 실거주의 갈아타기는 특정시기가 아닌 , 내가 갈수 있을때 가장 좋은곳을 가는것
투자갈아타기의 요점은 , 더 가치 있고 비싸지 않은것 , 그리고 주변 입주 와 시기 가 중요
갈아타기는 무조건 같을거라는 안일한생각 .. 이번에 좀 깨졋던것 같습니다 ..
관점이 아예 다르더라구요 .
그리고 마지막으로 가장궁굼해하는 Q&A 와 모두다 지켜나가며 투자를 해야하는 이유를 알려주셨는데요
이것이 저에게는 가장 필요했을 말이 아닌가 싶습니다
“10억 20억은 그만한 대가를 치러야 오는거에요 ”
그리고 무게를 견뎌야 하는 이유와 , 살아 남아야 하는 이유 ..
지금 하는 노력들이 개고생이 아닌 성장통이 될수 있도록 스스로 개척 해야 한다는것
나만 선택할수 있다 , 그리고 결과를 만들자
지금저는 어둠속을 걷고 있긴합니다 . 고요했던 지난날을 생각해보면 현재는 수많은 변화를 하고 있는것
같습니다. 지금 고통이 쉽진 않지만 , 이왕 시작한것 말씀대로 견디고 꼭 원하는걸 손에 넣겠습니다!
항상 진심으로 모든성장과 성공을 기원하고 응원해 주셔서 감사합니다 !
