[저스티] 뒤늦게 써보는 서울 4급지 1호기 투자 후기 (1) : 매수 시도부터 계약까지

안녕하세요,

24년 12월에 월부를 시작하여 25년 9월, 약 10개월 만에 1호기를 한 저스티입니다.

후기를 미루다가 안 쓰게 됐었는데,

이번 지투기 조원분께서 ‘분명 누군가에게는 도움이 될 것이다’라는 말씀에 힘입어 뒤늦게 올립니다.

현재 시장상황과는 조금 다를 수 있지만(토허제 등) 언젠가 일부라도 도움이 되시길 바라겠습니다.

Part 1. 눈 앞에서 물건이 날아가는 경험을 하다.

[상황 발생]

25년 7월은 6.27대책이 있긴 했지만 3급지가 상승장을 타고, 4급지는 좋은 것부터 가격이 오르는 시장이었다.

계속해서 4급지 앞마당을 만들던 나는 7월에는 꼭 매수를 해야겠다고 마음 먹었고, 단지를 골라 매물 코칭까지 받았다.

매물 코칭을 통과하니 단지에 확신이 들었고, 부사님께 찐 매수자 티를 팍팍 내며 협상을 시도했다.

내가 고른 물건은 이전에 다른 사람이 1000만원 네고를 시도했다가 불발됐던 물건이었는데,

나는 더 깎고 싶었지만 아쉬운대로 500만원만 깎아달라고 부사님께 요청했다.

그 때 ‘500만원이면 많이 깎는 것도 아니고 되겠지’ 라고 생각했던 것 같다.

그래서 근처에서 특약 조건을 찾아보면서 집주인의 답변을 기다리고 있었는데, 몇 시간 뒤 비보가 들렸다. 

‘집주인이 매물을 거두었다고’

“네???”

부동산 사장님은 손님을 잃고 싶지 않아 급한대로 다른 물건들을 소개해주려고 하셨지만, 하나도 들어오지 않았다. 

'전혀 무리하는 금액도 아니었고, 500만원을 깎아도 그게 최근 실거래 최고가였을텐데… 왜?

월부 사람인가? 상승장을 캐치했나?’

나는 내가 뭘 잘못한건지 이해하지 못했다. 

물건이 날라가는 경험은 예상보다도 더 당황스러웠고, 실제 좌절감은 그보다 더 컸다. 

이 여파로 당일은 물론이고 일주일 동안 아무것도 손에 잡히지 않았다.

[회복&복기]

당시에 서투기를 듣고 있었는데,

투자 경험이 있으신 조장님과 조원분께서 많은 위로를 건네주셔서 다행히 멘탈을 회복할 수 있었다.

정신을 차리고 복기를 해보니, 내가 좌절할 수 밖에 없었던 건 대안이 없었기 때문이란 것을 깨달았다.

최소한 같은 단지 내에서라도 2등 물건이 있었어야했는데, 정말 그 물건 하나만 보고 갔었다.

매물 코칭까지 받았기 때문에 오히려 그 물건을 더욱 놓치고 싶지 않았었던 것 같다.

이 경험을 통해 깨달았다.

‘투자후보단지를 뽑아두는게 매수를 잘 하는 것뿐 아니라, 실패를 대비하는 데에도 큰 역할을 하는구나’

• 아쉬운 점
  • 후보 물건 없이 하나만 본 것.
  • 임보 결론도 내지 않고 그저 빨리 매수하고 싶어서 달려간 것.
  • 협상을 잘 하지 못 한 것.
    • 부사님을 구워삶지도 못했고, 내 카드를 제시하지도 못 함.
• 잘한 점
  • 나름 비교평가해서 매물코칭까지 받아본 것. 매물코칭 통과 될만한 물건을 찾은 것.
  • 부사님이 다른 물건으로 유혹했을 때 받아들이지 않은 것. 냉정을 유지한 것.
  • 강의를 쉬지 않고 들었던 것. 조모임과 임장을 꾸준히 이어나간 것.
  • 오르는 가격에 탑승하지 않은 것.
  • 개선책으로 앞마당 내 투자후보물건 찾는 법을 학습한 것

Part 2. RR을 포기하면서 매수에 성공하다.

실제 투자를 하기 위해 다음과 같이 진행했다.

1. 모든 앞마당 전수조사 후 내 투자금 내에 들어오는 단지를 전부 찾았다.
2. 단지를 정한 이후에는 네이버에 올라와있는 모든 물건에 대해 전임하고 기록해두었다.
3. 전화임장하면서 내가 할 수 있는 매물의 조건들은 전부 파악했고, 볼 수 있는 물건은 전부 다 매임했다.
4. 매임하고 정리하면서 우선순위 설정하고 매수 의사도 밝혔다.
5. 워크인하면서 장부 물건도 찾아냈다.

RR물건을 매수하려고 시도만 여러 차례, 대여섯개쯤 계좌가 안 나오는 걸 보고 상승 추세임을 알게 되었다.

‘이럴 때 들어가는게 맞는걸까? 분위기에 휩쓸려사면 안 되는데’ 라는 생각도 하긴 했지만,

이전에 '매물이 없어 후진 물건도 비싸게 사는 시장’과 ‘골라서 살 수 있는 시장’은 차이가 있다고 너나위님께 배워 흔들리지 않을 수 있었다.

 무엇보다 가격이 너무 쌌다. 아직 전고점 대비 10%나 싼 가격이었고, 이 정도면 상황에 맞게 상승하는 정도에 해당한다고 봤다. 그래서 미리 매임을 해뒀던 뒷동 물건을 하기로 결정했다.

내가 매수한 25년 9월에는 조건부 전세대출이 막혀있는 상황이어서, 가계약금 송금 전에 매도인과 미리 필요한 내용들을 확인했다.

1. 가계약금 송금 전, 매도인에게 조건부 전세대출 거래 방식에 대해 동의하는지 분명한 설명과 동의를 요청했다.
2. 가계약금 송금 전, 특약사항을 모조리 정리해 전달했고 여러 번 검수했다.
   그 내용에는 전세세입자 협조, 중도금 시 대출 상환 등 나에게 필요한 조건을 담았다.
3. 조건부전세대출 회피를 위해 잔금일을 6개월 뒤로 미루고, 그 대신 500만원을 제외한 나머지 금액을 모두 중도금으로 드리겠다고 협상하였다. 이를 조금 어려워하셨었는데, ‘사실 등기가 안 넘어온 채로 돈을 다 건네는 내가 더 리스크 크다고’ 부사님 통해 설득했다.

다행히 부사님이 설명을 잘 해주셨고 매도인도 잘 이해해주셨다. 

0호기 매도했던 경험을 살려, 이번엔 매수인 입장으로서 계약서, 대출상환확인서, 매도등기확인 등 확실하게 서류들을 요청하고 확인받았다.

이렇게 조건부 전세대출 리스크를 헷지했는데, 막상 내놓으니 쉽게 현금 전세 세입자가 구해져서 상관이 없어졌다.

1천만원 네고가 들어왔지만 리스크 헷지가 내게는 더 우선이었기에 승낙했다.

• 잘한 점
  • 최대한 배운 지식을 많이 써먹으려고 한 것
  • 날아가는 것을 포기하고 차선책을 택한 것
  • 계약사항을 꼼꼼히 확인한 것
• 아쉬운 점
  • 면밀히 비교평가를 해서 최고의 선택인지 더 따져보지 못한 것 (사실상 한 단지에 올인)
    지역 랜드마크라는 이유로 무작정 좋을 것이라는 생각에 머무른 것

결과적으로 내가 할 수 있는 최선의 선택을 했던 것 같아요. 그래서 후회는 없어요.

확실히 실전투자를 해보니 공부할 때와는 태도부터 달라지더군요. 

그 동안 좀 더 열심히 할껄 ㅎㅎ 생각했습니다.

혹시나 아직 매임 또는 투자를 망설이시는 분들이 계시다면 꼭 한 번 ‘진짜 한다’는 마음으로 해보셨으면 하고,

상황상 실전투자가 어렵다면 저랑 같이 ‘모의계약서’ 작성을 올해 목표로 삼아보시면 좋을 것 같습니다 😊

1호기 투자를 가능하게 해준 멘토님, 튜터님, 선배님, 동료님들께 정말 모두 감사드립니다.

다음에 또 좋은 소식으로 돌아오겠습니다.