[보노퐝] 2018년 기회와 리스크가 함께 있었던 실거주 매수 복기

안녕하세요

보다 나은 내일을 위해

노력하는 투자자

보노퐝입니다.

18년 11월 실거주 아파트 매수했던 경험을 복기해보겠습니다.

당시 저희 가족 상황 및 예산, 시장 상황, 매수 결정 과정, 리스크, 더 나은 선택지에 대해서 살펴보겠습니다.

가족 상황 및 예산

맞벌이. 부부 모두 같은 지역에 직장.

2살 아이를 양가 부모님 도움 없이 키우는 중.

전세 보증금 2.5억(전세대출 1.4억)

보증금 외 종잣돈 4천만원

무리하지 않는 선에서 5.5억 대출 가능

주담대 포함 총 예산 7억

(세금 및 부대비용은 잔금 기간 내 월급과 보너스로 충당)

복기 Point

• 월급에 비해 모으는 돈이 너무 적었음 → 저축률 45~50% 유지 필요
• 확정된 금액으로 예산을 잡지 않음 → 자금 계획을 월단위로 구체적으로 작성 필요

시장 상황

18년 11월은 9.13 대책 발표 후 시장이 급격하게 얼어 붙었던 시기입니다.

종부세 인상 등 다주택자 규제가 강화 되었고, 대출까지 어렵게 만들었던 전방위적 규제였습니다.

저희도 처음에는 은행 창구에서 상담 받을 때는 대출 실행을 거절 당했습니다.

이후 부동산 사장님이 소개해준 대출상담사분을 통해서 대출을 실행할 수 있었습니다.

저희가 집을 보러 부동산에 방문했을 때도 손님이 없었습니다.

단지 내에서 볼 수 있는 물건도 쌓여 있었고, 평소에 잘 나오지 않던 RR도 나와있었습니다.

보유세 증가가 적용되는 19년 1월이 되기 전부터 시장은 식어버렸습니다.

거래량도 줄고 매물도 쌓이면서 더 좋은 물건을 할 수 있는 상황이 되었습니다.

복기 Point

• 부동산에 관심이 없었기에 시장상황을 전혀 몰랐음 → 시장을 지켜보면서 시장이 주는 기회를 알아보고 활용하기

매수 결정 과정 및 결과에 대한 복기

[지역 선정 기준]

• 기준이 없었습니다. 아내의 지인을 통해서 지역을 추천 받았습니다.

[단지 선정 기준]

• 아이 등하원을 위해 직장과 가까운 곳
• 직장까지 시내버스가 자주 다니는 곳
• 아이를 안정적으로 키울 수 있는 환경
• 도보로 이용할 수 있는 상권이 있는 곳
• 다자녀 계획 중이라 방 4개 선호

위 조건을 만족하는 단지를 찾아 다녔습니다.

지역 내에서 3개 단지를 후보로 올려 놓고 물건을 검토 했었습니다.

A단지(17년식)는 상권이 멀고, 버스를 타기 위한 대로 접근성이 떨어져서 제외

B단지(19년식)는 분양권이었고, 플러스P가 붙어 있어서 예산을 넘어가서 제외

최종적으로 기준을 만족하는 C단지(15년식)를 매수하기로 결정했습니다.

[매수 결과]

실거주를 매수한 지역은 연식과 역까지 접근성을 중요하게 보는 지역입니다.

역 주변이 교통이 좋을 뿐만 아니라 소비를 할 수 있는 환경도 정말 잘 갖추어져있습니다.

지금 가격이 형성되는 것을 보면, 역에서 단지 하나씩 멀어지면, 1억가까이 가격이 낮아집니다.

이 기준을 가지고 A,B,C 단지를 다시 비교해보면 아래와 같습니다.

A단지 : 역접근성 상, 연식 중

B단지 : 역접근성 하, 연식 상

C단지 : 역접근성 중, 연식 하

우선순위 : A단지 >>> C단지 > B단지

실제 가격을 봐도 A단지의 가격 상승 시점이 가장 빠르고, 전고점도 가장 높고, 반등 후 매매 가격도 가장 높습니다.

B단지와 C단지는 거의 비슷한 움직임을 보입니다. 

B단지의 연식의 힘이 약해지는 시점 이후로는 역접근성이 좋은 C단지의 가격이 더 잘가고 있는 모습입니다.

하나 더 놓쳤던 것이 매수할 당시에 직전 실거래를 보지 않았다는 것입니다.

RR 동을 매수하긴 했지만, 직전 실거래가보다 오히려 더 비싼 가격으로 매수를 했습니다.

복기 Point

• 나의 기준으로만 아파트 단지를 선정했음 → 입지요소 및 지역 내 선호요인을 파악하여 해당 기준으로 비교평가
• 매수 결정 시 직전 실거래가 확인하지 않음 → 내가 지금 사는 가격이 어느 정도 수준인지 파악하고 의사결정

리스크

[자금계산]

전세금을 받아야 집을 살 수 있는 상황이었는데, 집 주인과 협의하지 않고 매수 잔금 날짜를 잡아왔습니다.

18년 11월은 수도권 전체에서 공급이 있어 역전세가 전체적으로 있었던 시기였습니다.

집주인과 저희 부부 모두 동네 부동산 및 옆 동네 부동산까지 전세를 뺀다고 발품을 팔고 다녔습니다.

전세를 내놓고 이사 나가는 시점까지 3개월 정도 시간이 있었는데…

진짜 집을 보러 오는 사람이 하나도 없었습니다.

다행히 전세대출은 연장을 할 수 있었고, 전세금은 다 못 돌려 받았지만 역으로 이자를 받는 조건을 걸고 이사를 나갔습니다.

이 부분은 정말 운이 좋았지만, 어그러졌다면 매수 계약금을 날릴 수 있었습니다.

여담으로, 집주인분은 결국 집을 매도했고, 그 돈으로 저희에게 전세금을 돌려주었습니다.

이후 매매가의 2배까지 가격이 올랐는데…물건을 지키는 것의 중요성을 다시 한번더 알 수 있었습니다.

[금리]

당시에 대출도 몰랐습니다. 원리금 균등, 변동금리가 뭔지도 몰랐어요.

대출을 실행하는 과정에서 2개를 선택하라고 하는데…뭐가 유리한지 은행직원분께 물어봤을 정도입니다.

운이 좋게도 원리금균등, 고정금리(5년)+변동금리를 선택했고, 금리가 한참 올라가던 22년을 금리 변동 없이 넘길 수 있었습니다.

금리에 따라 이자가 많이 나갈 수 있는 조합을 선택했다면, 22년 집 값이 떨어지는 와중에 대출금은 더 갚아야 하는 상황이 올 수 있었습니다.

대출을 활용할 때는 지금 금리 수준을 확인해서 비용이 적게 들어갈 옵션들을 선택하겠습니다.

금리가 3%로 아래라고 한다면 무조건 고정금리로 최대한 묶겠습니다.

[가치와 가격]

지역 내에서 비교를 하긴 했지만, 수도권 내에서 단지의 가치와 지금 가격 수준을 알지 못한 상태로 매수를 했습니다.

회사 부장님이 이 가격에 샀다는 이야기를 듣고는 한탄을 했습니다.

회사 동기들도 상투 잡고 샀다고 엄청 놀렸구요 ㅜㅜ

매수 후 한동안은 하락장이었고, 이때는 많이 심란했던 기억이 있습니다.

그래도 저희 가족이 만족하고 사는 집이니까 집 값에 신경 덜 쓰려고 노력했습니다.

다행히 1년 2개월 만에 제가 샀던 가격으로 회복했고, 이후로는 가격이 빠르게 올라갔습니다.

만약에 하락하는 폭과 기간이 더 길었다면…가격이 온전한 가치를 따라갈 때까지 버틸 수 없었을 것 같습니다.

복기 Point

• 물건을 운영함에 있어서 돌발상황이 발생할 수 있다는 것을 염두에 두고, 너무 무리하게 운용하면 안된다.
• 보유하는데 가장 마음 편한 것은 가치를 정확히 알고, 비싸지 않는 가격에 매수하는 것이다.

더 나은 선택지

18년 11월 7억으로 할 수 있었던 더 좋은 단지는 없었을까?

서울만 해도 제 실거주집과 비교할 수 없는 단지가 너무 많습니다.

아이 등하원 하면서 출퇴근할 수 있었던 지역으로 조금 좁혀 보겠습니다.

A지역 : 권역에 대장지역. 주변 수요를 다 당기는 곳. 직장, 교통, 학군, 환경 빠지는 것 없는 지역.

B지역 : 권역 내 저평가 지역. 교통이 뾰족하고, 학군도 균형있게 발전한 지역.

C지역 : 권역 내 가성비 지역. A,B 지역을 선택하지 못한다면 그 대안으로 선택하는 지역. 

입지가 좋고, 연식이 좋은 단지들은 지난 상승장에서 가격이 먼저 치고 올라갔고,

입지는 좋지만 지역 내 선호도가 살짝 아쉬운 단지는 힘을 비축했다가 전고점을 더 높게 쳤습니다.

하락장에서 거래도 지역내 대장 단지는 꾸준히 거래가 된 반면에 실거주 단지는 그렇지 못한 모습입니다.

실거주 집은 입지 가치가 거의 없는 지역이기에…연식의 힘이 빠지는 시점에는 그 가치가 상대적으로 내려갑니다.

실거주 집은 하락 이후 가격이 거의 상승하지 못한 상태이고, 입지 좋은 지역은 가격이 빠르게 상승하고 있습니다.

실거주 집이 지난번 상승장 때와 같이 빠르게 따라가지는 못하는 모습입니다.

이에 따라서 최근 매매가격 상승한 비율에서 큰 차이를 보이고 있습니다.

C지역과 실거주 지역은 평생 들고갈 지역은 아니라는 판단입니다.

결국 매도 후 다음 계획을 생각해봐야 하는 상태입니다.

그런 관점에선 상대적으로 입지가 아쉽긴 하지만 C단지가 환금성 측면으로 유리한 부분이 보입니다.

복기 Point

• 주변 지역을 적극적으로 넓혀서 보지 않은 것이 아쉽습니다. → 매수를 할 때는 지역 내 비교평가 뿐만 아니라 지역 간 비교평가도 진행하겠습니다.

마치며

요즘 시장과 닮아 있는 과거 시장에서 실거주를 마련했던 경험을 돌아봤습니다.

실거주집 마련할 때 큰 제약이 없었기에 정말 좋은 시장에서 매수를 할 수 있었습니다.

시장이 주는 기회를 충분히 살리지 못했다는 것은 조금 아쉬운 마음이 듭니다.

또한 예상치 못했던 리스크가 숨어 있었던 것을 알게 됐습니다.

리스크가 발생하더라도 기존에 쌓아 놨던 자산이 흔들리지 않게 버퍼를 남겨두겠습니다.

복기글 준비하면서 아내와 이야기를 많이 나눴습니다.

실거주집 마련할 땐 제가 정말 아무 관심이 없었다는 것을 알았어요.

당시 상황이며 매수하게 된 과정도 하나하나 물어봤어요.

아주 좋은 자산은 아니었지만 아내 덕분에 자산을 가질 수 있었고,

이를 발판 삼아서 다음 단계로 나아갈 수 있었어요.

아내에게 감사하다는 이야기를 전하며 글을 마치겠습니다.

감사합니다.