안녕하세요 단단한 거북이 투자자 동구님입니다.
운좋게 수강하게 된 실전반, 1강은 권유디님께서 수도권 투자기준 정립과 현 시장 대응방법에 대해 준비해 주셨습니다.
하루가 다르게 상승하는 서울 아파트 가격을 바라보며,
나는 흔들리지 않고 투자기준을 잘 지키고 있는지,
미흡했다면 지금부터라도 어떻게 나아갈 것인지 짚어주었던 실전반 1강
주요 내용들을 정리하여 남겨보려 합니다.
[1] 배정된 임장지가 몰입이 되지 않는다면..
투자를 요리와 같다고 보았을 때, 임장지는 요리에서 재료와 같다.
요리 전문가 안성재 쉐프가 요리를 알려주는게 중요한 것이지, 재료가 어떠한지는 부가적인 부분이다.
=> 현재 내 투자금과 전혀 관련이 없다고 조금은 실망했던 자신을 반성했습니다.
요리를 어떻게 할 것인가를 배우는 것처럼 투자자의 투자 프로세스와 판단을 배운다는 생각으로,
부가적인 재료에 집중하기 보다 본질에 더 집중해서 배우는 한달이 되도록 노력해 보아야겠습니다.
[2] 투자금이 떨어져서 의욕이 생기지 않는다면..
내가 설정한 목표달성을 위해 어떤 것들이 필요한지 되새겨볼 필요가 있다.
혹여 의욕이 생기지 않더라도 굳이 성장해야 한다는 틀에 갇혀있지 마라.
지금 하는 것만이라도 꾸준히 하고 있다 보면, 다시 의욕이 차올라 달려나가는 시기가 올 것이다.
투자는 감정이 아니라 기준으로 해야 하며,
이와 마찬가지로 내가 투자하고 싶은 아파트와 할 수 있는 아파트를 현실적으로 구분해 보아야 한다.
(경제적 자유라는 목표보다 단순히 서울 아파트를 살 수 있는지에 집중한 것은 아닌지 목표 재점검)
=> 투자금이 소진되어 쉬어간다는 핑계로 잠시 편하게 있고 싶었던 점,
그리고 서울 아파트의 가격이 날아가는 것을 지켜보며 허탈한 감정을 느꼈던 점은 사실이다.
권유디님의 말씀처럼, 단순히 서울 아파트에 신경쓰기보다 내 목표와 거기로 나아가고 있는 길(과정)을 잘가고 있는지,
내가 지금 현실적으로 할 수 있는 것은 무엇인지 항상 생각해야 함을 다시 상기했다.
[3] 가치와 가격을 바라보는 자세
무작정 좋은 것을 좇지 말고, 가치를 제대로 파악하고 가격을 비교해야 한다.
가치는 변하지 않으나 가격은 요동친다.
막상 가격이 낮을 때 가치를 의심해서 선택하지 않는 우를 범해서는 안된다.
(지나고 나서 꼭 사야했는데… 하고 후회하는 경우가 다수)
=> 가치는 그대로인데, 우리는 요동치는 가격에 집중하며 흔들린다.
바람에 나무가 흔들려도 나무의 가치는 변함이 없듯이, 변치 않는 가치를 아는 것에 집중하자.
[4] 수익성, 과연 과거와 똑같이 흘러갈 것인가..?
과거에는 전세가 매매로 전환되는 수요가 많았는데, 최근에는 소유권에 대한 욕구가 증가함에 따라 과거같은 전세가율은 나오기 힘든 구조라고 판단됨(특히나 서울, 그리고 핵심 경기도)
즉, 아파트는 투자재로서의 기능이 한층 더 강화된 것이 현실이다
(올라 갈 것 같아서, 돈 벌 것 같아서 아파트를 사는 시기)
앞으로는 사이클의 주기를 눈여겨 보아야 한다.
하락과 전고회복의 한 사이클이 과거 7년정도 였던것과 달리, 최근은 한 사이클에 3년정도의 기간을 보임.
단순히 과거에 하락했거나 올랐던 기간을 토대로 앞으로를 섣불리 예측하면 안될 것이며,
그 이유 중 하나는 통화량 증가의 가속화(화폐가치 하락 가속화가 가격의 흐름 대변함)
=> 막연하게 지난 상승장과 지금을 비교하며 이제 시작이니 계속 올라갈 것이라고 단정했던 것 같다.
그리고 과거의 전세가율이 반복되어 현재도 그러한 기회를 줄 것이라고 예단하기도 했었고..
시장이 흘러가는 속도에 집중할 필요가 있다.
상승이 빠르면 그만큼 하락도 빠르게 다가올 수 있기에, 가격 수준을 중요성을 더욱 높게 설정해야 한다.
[5] 과거에만 연연하지 마라.
과거에 수익률이 높았던(투자금이 적고, 전세가율이 높았던) 단지가 앞으로도 그럴지는 알 수 없다.
따라서 투자금을 줄여 수익률을 높이겠다는 접근은 현실성이 부족함.
수익률을 단기적으로 생각하기보다는, 장기적인 관점에서 평가하는 것이 바람직하다.
수익률보다 가치있는 자산을 늘려나가는 것에 집중해야 한다.
=> 투자금이 없어지니 보다 더 적은 금액으로 보다 더 많은 수익을 얻을 수 있는 투자처에 집중했었다.
과거의 수익률이 반복되어 보장 되리란 법은 없다.
본질로 돌아와 내가 보유한 자산을 가치 있는 자산으로 채워나가는 것에 집중해야 할 시기.
작게작게 리스크를 지며 단기적인 수익을 바라지 말고, 정원을 가꾸듯 가치있는 나무로 정원을 채워나가자.
[6] 전세 놓을 때 꼭 기억해야 할 것
전세매물 뿐만 아니라 최저가로 나와 있는 매매 매물의 갯수도 함께 파악해야 한다.
(투자자가 매수해서 전세를 놓아 경쟁 매물로 전환되기 때문)
공급이 없는 지방이었음에도 순식간에 투자자의 전세 매물이 늘어나 단기간에 전세가를 낮춰서 빼야했었음…
=> 정말 간과하기 쉬운 부분이다. 그리고 리스크와 직결되는 중요한 부분.
실제 전세 매물이 없더라도, 전세로 전환 될 수 있는 매물의 개수도 체크해 리스크 판단에 적용해야 한다.
[7] 다주택자 양도세 중과에 대한 대응
저평가된 가격에 매수하고, 보유 과정에서 투자금을 회수하며, 규제 풀리고 매도하면 된다.
=> 매수하기 전에 양도세 중과를 고려하여 장기간 보유에 대한 사전 검토가 필요하다.
조건1) 저평가된 가격에 매수해야 한다(절대적이든 상대적이든 많이 싸야 함)
조건2) 꾸준한 전세금 상승으로 투자금이 회수되어야 한다.
조건3) 규제가 풀릴때까지 10년 정도 보유하기에 무리가 없어야 한다.
[8] 현 시점에서 해야 할 것
앞으로는 정해진 예산으로 매수할 수 있는 아파트의 가치가 점점 낮이질 것으로 예상됨.
수도권은 특히나 지역간, 지역내, 단지내에서도 서로 다르게 투자 기회를 주는 만큼,
매수 가능한 시점에 가장 가치있는 물건을 매수해야 한다.
감당할 수 있는 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 것을 사라!
=> 현 시점에 맞는 솔루션이라고 생각한다.
전고점보다 조금 덜 떨어져 하락율이 부족하고 매매가가 높아 조금 비싸게 느껴지더라도,
해당 아파트가 더 가치있는 것임이 분명하고 투자금이 같다면…
더 하락한 다른 아파트가 저평가 측면에서 매력적이라고 판단되더라도 좋은 가치를 선택해야 함!!!
(너무 싼 것만 좋아하지 마라, 지금은 장기적인 관점에서 좋은 자산을 사야 하는 시기다)
이번 강의 One Thing
무작정 과거와 같은 시장이 반복될 것이라 예단하지 말고,
내가 감당 가능한 범위 내에서 가장 가치가 있는 물건을 매수해야 하는 시기다.
(한정된 땅의 정원에 나무를 심어 가꾼다는 생각으로 좋은 것들을 쌓아나가야 한다!)
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