안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
전세사기에도 여러 유형이 있다는 사실을 알고 계시나요?
오늘은 그중에서도 신탁전세사기에 대해서 이야기해 보겠습니다.
신탁전세사기는 구조가 조금 복잡합니다.
겉으로 보면 평범한 집이고 계약도 집주인이라고 하는 사람과 합니다.
그런데 나중에 확인해 보면 그 집의 등기 명의가 개인이 아니라 신탁회사로 되어 있죠.
집주인이 금융기관 대출을 받으면서 부동산을 신탁회사에 맡겨 놓은 상태인데 그 위탁자가 여전히 자기 집인 것처럼 행동하는 건데요.
이렇게 위탁자가 임차인과 전세 계약을 맺고 보증금을 받아 가는 경우가 바로 신탁전세사기입니다.
신탁된 부동산의 관리·처분 권한은 원칙적으로 신탁회사에 있습니다.
신탁회사의 동의 없이 체결된 전세 계약은 효력이 문제 될 가능성이 큰데요.
신탁회사에서 임대를 허락한 적 없다며 계약을 인정하지 않기도 하죠.
이런 상황이 되면 임차인은 보증금을 돌려받지 못한 채 퇴거를 요구받거나 명도소송까지 당할 수 있습니다.
이미 피해를 당했다면 ‘이것’부터 하세요!
신탁전세사기 피해를 입었다면 더 이상 시간을 끌지 말고 법적 대응을 시작해야 합니다.
기본적으로 필요한 자료는 전세 계약서, 보증금 이체 내역, 계약 해지 의사 표시 자료 등 이 정도만 갖춰져 있어도 소송을 준비할 수 있습니다.
다만, 신탁전세사기는 계약 자체가 유효한지부터 다툼이 생기기 때문에 일반적인 보증금 반환 청구와는 다르게 접근해야 합니다.
부당이득 반환청구, 불법행위에 따른 손해배상 청구로 가야 할 수도 있습니다.
빨리 소송을 시작해야 하는 이유
신탁전세사기 가해자는 보통 여러 명에게 동시에 같은 수법으로 사기를 치는 경우가 많습니다.
그래서 누가 먼저 소송을 시작하느냐가 중요한데요.
먼저 소송을 제기한 사람, 먼저 집행을 건 사람이 실제로 돈을 돌려받을 가능성도 높아집니다.
소송에서 이기면 끝?
소송에서 승소하면 집행권원, 즉 강제로 돈을 받아낼 수 있는 권리를 얻게 됩니다.
하지만 상대방이 재산을 숨기거나 이미 처분해버린 뒤라면 강제집행 자체가 쉽지 않을 수 있습니다.
그래서 상대방 명의 재산을 확인하고 압류나 경매 같은 절차까지 이어가야 실제로 보증금을 회수할 수 있습니다.
이걸 보셔야 합니다.
전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 부분을 말씀드리면 등기부등본을 볼 때 을구만 보시면 안 됩니다.
대출 여부도 중요하지만 갑구에 신탁 표시가 있는지를 확인해야 합니다.
신탁등기가 되어 있다면 신탁원부까지 확인해야 하죠.
신탁원부를 보면 누가 실제 권한을 가지고 있는지, 임대가 가능한 구조인지 등을 확인할 수 있습니다.
이걸 모르고 위탁자와만 전세 계약을 맺고 보증금을 지급했다면 나중에 계약 효력 자체가 문제 될 수 있고 임차인 입장에서는 정말 많이 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.
전세사기가 무서운 이유는 사기를 당했다는 사실을 너무 늦게 알게 되는 점이죠.
신탁전세사기는 특히 계약 당시에는 문제가 없어 보이지만 문제가 드러났을 때는 이미 상황이 상당히 악화되어 있는 경우가 많습니다.
그래서 계약 과정이나 거주 중에라도 조금이라도 이상하다고 느껴진다면 즉시 대응해야 합니다.
이미 늦은 거 아닐까라는 생각이 드시나요?
늦었다고 생각했을 때 사실 가장 빠르게 움직여야 합니다.
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