[꿈배] 독서후기 #3_부동산트렌드2026

프롤로그_서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다

과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면서 강남과 강북의 움직임이 유사했고, 따라서 강남권 상승세가 강북권으로 전이되는 상승 도미노일 것. → 동의한다. 강북이 현재는 저평가이기 때문에, 이제는 그 가치까지 올라갈때가 온듯하다.

빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

1. ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

강남구 고가주택시장이 일반 시장에 비해 빠르게 회복하는 것을 통해 프리미엄 자산에 대한 수요가 여전히 견고함을 나타냄. → 참 돈 많은 사람이 많다는 것을 강남 시장을 보면서 느낀다. 이렇게 대출 없이 턱턱 집을 사다니.

전용 59이하 소형이 84를 대체하고 새로운 표준으로 자리 잡고 있다고 하는데, 동의하기 어렵다. 사람들은 넓은 집에서 살고 싶어한다. 하지만, 전용 59조차 비싸기 때문에 전용 59라도 가는 것이고, 실제로 현장에서 전용 59와 전용 84간 가격 차이가 크지 않아 전용 84가 더 저평가인 단지들이 있다. 하지만, 84가 싸다는 것을 알면서도 실거주가 접근을 하기 어려운 이유는 대출의 벽이 있다. 

고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 슈퍼사이클 전개방식을 보인다. 그걸 정말 눈으로 본게, 하락장때 강남부터 오르고 그다음 2, 3, 4 순서로 온기가 퍼지는듯 하다. 아직 4까지는 엄청나게 반등을 하진 않았고, 랜마가 전고를 넘어가는 정도로 보인다. 5는 아직도 싸다. 

2. ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

강남과 물리적으로 멀어질수록 신도시 상승률이 상대적으로 낮다. Ex. 분당 vs. 일산

5. 서울 교육지역 분석 - 목동 VS 여의도, 최고의 선택지는?

여의도에 가면 너무 구축 아파트가 많아서 아이들이 살긴 사나? 라는 생각을 했다. 이곳도 소득이 되니, 교육을 신경 쓴다는 것을 이 책을 보고 알게 됐다. 

Part3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석

2. 빌라 VS 아파트 시장 비교

빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나가 초등학교 학생수다. 

BM 이 사실을 초등학교 학생수로 확인을 한다는것에서 나중에 나도 가족단위 수요가 어느정도인지 이를 통해 갈음해봐야겠다. 

초등학교 학생수가 빌라 밀집지역 소재에서 아파트 단지 인근보다 빠르게 줄고 있다. 아파트와 빌라 시장의 역할과 균형이 서서히 무너지고 있다. 점점 더 빌라는 가족단위 수요에서 멀어지게 될까? 아니면 전세가 치솟으면 갈 수 있는 곳이 빌라면 그쪽으로 갈 것 같은데..?

3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교

강남권 빌라의 경우 강남이라는 특장점이 토지 가격에 투영된 것. 즉 강남권 빌라는 강남이 지닌 다양한 특장점(직주근접성, 학군, 쇼핑 및 의료환경, 교통접근성 등)을 누릴 수 있기 때문에 주택유형으로서는 열위재지만 누릴 수 있는 장점이 토지와 건물가격에 녹아든 것. 

→ 역삼, 대치권 빌라면 땅을 사는 개념에서 사도 될까? 환금성이 여기도 없는건 마찬가지일까? 

Part4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 임대료

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

슈퍼스타 단지는 비싼 주택이 아니라 소유 그 자체가 의미가 있는 트로피 자산으로 인식된다. → 굉장히 동의한다. 

저자는 지하철 대중교통망 개선이 필요한데 이 지하철이 강남에만 몰려있어서 약극화가 더 심하게 나타나는 것이라고 말하는데, 이것보다는 일자리를 분배하는게 더 효과적이라고 생각한다. 강남에 교통이 몰려있는 것은 강남에 일자리가 많기에 서울 전역에서 강남으로 가야하기 때문에 교통이 개발이 많이 된 것이다. 오히려 GTX-A나 교통 개발이 되면 그 지역 주민은 딱히 이득이 될 게 없고 교통체증만 수년째 겪다보니 좋아하지도 않더라. 일자리가 없는 베드타운에 교통이 딱히 들어갈 이유가 없다. 수지타산도 안맞다.

시장 참여자가 어디에 사는지에 따라 자산이 달라진다는 것도 맞는말이다 실거주 입장에서는 그 지역에 터를 잡은 이상 멀리가긴 어렵다. 일례로 혜화서울대병원에서 쫓겨난 분당서울대병원의사들이 자산 증식은 더 많이 됐다. 이게 근데 부동산 불평등의 구조적 고착화 가능성이 있다고 하면서 틀리고 맞다의 개념은 아니라고 생각한다. 부동산을 단순히 주거지로만 생각했을 때 나오는 발상 아닌가? 자산이라고 생각하면 가치가 더 높은 자산이 더 많이 올라가는게 당연한 결과라고 생각한다. 의사중에서도 똑똑한 사람은 인천으로 병원 다녀도 판교에 잘 살더라. 

3. 강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

60억 신고가는 허상일 뿐이다

50억원대 이상 초고가 아파트가 자주 언급되면 사람들이 아파트 가격은 이정도가 적당하다라는 잘못된 기준을 세우고 서울 아파트는 모두 비싸다는 잘못된 고정관념을 갖게 된다. 이건 정말 공감이 됐다. 주변에만 보아도, 뉴스로 이런 단지들이 나오는게 사실 사람들 이목을 끌기에는 좋기 때문에 이런 자극적인 뉴스가 나오는데, 이런 뉴스만을 보는 사람들은 아예 내 집마련을 포기하게 되는 것 같다. 

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

서울 아파트도 인플레이션에 강한 자산일까? 전세가격의 이중적인 역할을 이해해야함. 전세가는 집값과 밀접하게 연동이 되면서 거주비라는 성격을 지님. 즉 집값과 거주비를 모두 반영하는 하이브리드형 가격. →나는 전세가 = 거주비 정도로만 생각을 했지, 이를 집값과 밀접한 연관이 있다고는 생각하지 못했다. 

아파트 전세가격지수에 의하면 전세가격은 매년 5.22% 상승했다고 한다. 연간 상승률은 물가상승률을 2배 이상 상회한다. 실질적인 거주기간과 부동산의 평균적인 보유기간을 고려할 때, 전세는 장기적으로도 강한 회복력과 상승탄력을 지닌 금융상품임을 시사한다. 

→ 그래서 5%씩만 상승시키면 역전세는 나지 않는다는 것을 알게 되었다. 그리고 이로 인해 서울 아파트 매매가는 전세가 아래로 내려갈 수 없기에 우상향 할 수밖에 없는구나를 느꼈다. 

왕십리뉴타운과 고덕 그라테온의 강남까지의 거리는 엇비슷하지만, 그라테온은 하남시와 남양주시의 아파트 공급량에 영향을 받을 수밖에 없어 두 단지의 가격대가 유시하게 간다. 

Part5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

서초구 반포자이와 강남구 도곡렉슬이 송파구 잠실 엘리트보다 입지, 학군, 브랜드 측면에서 더 높은 주거 프리미엄을 지닌다. 

마래푸와 왕십리 뉴타운은 한강 이북의 최대 신축급 아파트 단지로 꼽힌다. 두 단지를 비교하면, 강남 접근성은 왕십리 뉴타운이 더 좋지만, 마래푸가 2-3억대 격차를 유지하고 앞서고 있다. 이는 마래푸가 광화문과 여의도 업무지구의 정중앙이라 서울 서북권에서 압도적인 입지상 장점이 있다. 

→광화문과 여의도 업무지구 <강남인데, 왕뉴는 성동구 안에서 가장 선호하는 단지는 아니다. 그래서 이런 가격 차이가 나타나는 것 아닐까?

Part6. 2026년 부동산 가격 大예측

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

재산세율이 OECD 평균 수준으로 천천히 인상하는 보완책을 써야한다고 필자는 말한다. 자동차를 살 때 내는 세금이 집을 살때의 세금보다 더 나오는게 말이 안된다고 한다. 하지만, 국민 입장에서 차보다 집을 사는 것으로 유인책이라고 할 수 있지 않을까?

BM 초등학교 학급당 학생수로 가족단위 수요 판단해보기. 

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