내가 무슨 집을 사야 할지
오늘도 고민하는 내가집을입니다! 🏡
저는 이미 지방 투자를 했고
수익을 낼 수 있다는 자신도 있습니다.
그럼에도 불구하고 마음이 약해질 때면
‘지방’이라는 단어만으로도 두려움이 올라오는 순간이 있습니다.
그래서 저는 주기적으로 지방 강의를 들으며 스스로를 다시 정렬합니다.
이번 튜터님의 강의 역시 제 확신을 다시 세워 준 시간이었습니다.
지방 시장은 최근 소폭 반등했지만
여전히 과거 상승장 대비 가격 부담이 적고
다주택자 중과 리스크도 없는 데다
오히려 세제 혜택까지 주어지는 상황입니다.
09-15년 상승기 이후 분양과 재개발이 몰리며
16-19년 지방에 공급이 과도하게 들어 왔고
그 여파로 아직까지 미분양의 고통이 이어지고 있습니다.
현재는 미분양도 서서히 해소되고 있고
앞으로 예정된 공급은 거의 없는 상태입니다.
실제로 울산과 부산 같은 일부 지방은 이미 가격이 많이 올라왔고
시장 강도를 보니 그 흐름이 명확하게 느껴졌습니다.
그동안 ‘시장 강도’라는 개념을 정확히 이해하지 못해
자료를 그냥 훑어보는 수준이었는데
과거와 현재를 비교하며 보니
지금 시장이 얼마나 뜨거운지 체감할 수 있었습니다.
또 지방 선거를 앞두고 나올 지방 부양책은
상승장에서는 기름을 붓는 역할을 한다는 설명도 인상 깊었습니다.
아직까지 “지방은 안 오를 수도 있다”는
공포가 시장 전반에 깔려 있는 지금
이 구간에서 진입한다면 탐욕이 올라올 때
충분히 매도 기회를 만들 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
BM 1 시장 강도 비교로 현재 시장 온도 파악
BM 2 내가 할 수 있는 범위 안에서 사람들이 더 좋아하는 상품 선택
그동안 랜드마크 비교도 단순 가격 비교를 했었는데
튜터님처럼 그래프를 단순화하고 기준선을 그으니
시세 흐름, 상승 순서, 상승폭이 훨씬 직관적으로 보였습니다.
BM 3 랜드마크 비교 시 그래프 단순화, 흐름과 순서 파악
BM 4 지방은 매매보다 전세가 먼저 반응하므로 전세 수급 집중
1호기 투자 당시 나름 입지가 있다고 판단해 단지를 선택했지만
매수 이후 계속 1호기와 다른 단지들을 시세 트래킹을 해보니
입지가 떨어지더라도 연식 좋은 단지들이
먼저 움직이는 모습을 확인할 수 있었습니다.
이 흐름을 통해 제 단지도 수익은 나겠지만
상승 순서에서는 뒤쪽일 가능성이 크다는 사실을 깨달았습니다.
그래서 “지방 광역시는 입지 + 상품 > 상품 > 입지”라는 말이 더욱 와닿았습니다.
또, 수요와 안정성을 생각하면 서울 수도권에 투자
기대 수익과 시장 상황은 공급 없는 지방 광역시 신축
이 말씀을 통해 지금 공격형 투자를 하고 있다는 걸 자각했고
그에 맞는 마인드를 갖춰야겠다고 느꼈습니다.
BM 5 지방 투자만큼은 흔들림을 견딜 수 있는 멘탈 준비
저평가와 저가치 단지를 찾는 방법도 큰 충격이었습니다.
지방 구축은 아예 가능성이 없다고 생각했는데,
튜터님 사례를 보며 투자금이 적을 때
선택할 수 있는 전략도 있다는 걸 알게 됐습니다.
물론 보유 기간이 길고, 상승 순서가 뒤라 리스크가 크며
큰 수익을 기대하기는 어렵겠지만
“지방 구축은 돈이 안 된다”는
고정관념을 깨는 데 충분한 계기가 되었습니다.
BM 6 투자에 대해 좁게 생각하지 말고 넓게 생각하기
이제 저에게도 매도를 고민해야 할 시기가 다가오고 있습니다.
하지만 아직도 막연히 그때 가서 가격 맞춰 팔고
갈아타면 되겠지 생각만 하고 있었던 것 같습니다.
수도권이라면 안일해도 자산 상승 속도의 차이이지
저가치로 떨어지는 일은 크게 없습니다.
지방은 사이클을 잘못 타면 그대로 묶일 수 있기에
지금부터 매도 시나리오를 준비해야겠다고 느꼈습니다.
매도는 단순히 다음 물건 하나에만 영향을 주는 것이 아니라
자산 성장 속도 전체를 좌우하는 과정이라는 점이 크게 와닿았습니다.
BM 7 매도 시나리오 작성으로 자산 성장 가속화
이번 강의는 지방 시장을 다시 바라보게 해 준 시간이자,
지금의 제 투자 위치를 객관적으로 확인하게 해 준 강의였습니다.
불안 속에서도 기준을 가지고 움직일 수 있도록
방향을 잡아주신 튜터님께 감사드립니다.
