안녕하세요.
나눔을 실천하며
성장의 즐거움을
함께 나누고 싶은
룰루랄라7입니다.
이번 실전반부터
임장보고서 장수가
획기적으로 바뀌었습니다.
생각보다
쉽지 않으셨을 것
같습니다.
입지를 딱 한 장에
넣는다고 하니
무엇을 넣어야 할지,
어떤 것이 중요한지,
오히려 더 많은 고민을
하셨을 것이라 생각합니다.
단순히 많이 작성하는 것을 넘어서,
투자에 꼭 필요한
핵심 장표 위주로 정리하셨을 것이라
믿고 있습니다.
이제
시세 파트 차례입니다.
입지 파트에서
임장지의 가치를 파악했다면,
이제 그 가치 위에
가격을 입혀볼 차례입니다.
시세 파트는
“얼마인가?”를 외우는 파트가 아니라,
✔ 이 가격이 비싼지
✔ 싼지
✔ 왜 그렇게 형성되었는지
를 스스로 설명할 수 있도록
만드는 과정입니다.
랜드마크 가격
먼저
해당 임장지의 대장 가격을
비슷한 급지들과 비교합니다.
그 이유는
대장 가격을 통해
해당 지역이
저평가 구간에 있는지를
가장 빠르게 감 잡을 수 있기 때문입니다.
예를 들어,
이번 임장지가
1급지인 용산구라면,
같은 1급지와
바로 아래 급지인
2급지 단지들의
랜드마크를 함께 비교해봅니다.
장표를 보면
용산구 대장인
이촌 한가람(전용 84 기준)은
2급지인 양천구 목동, 마포의
랜드마크 단지보다
낮은 가격을 형성하고 있습니다.
이를 통해
“지금 용산구가
입지 대비 저평가일 수도 있겠다”
라는 생각을 남길 수 있습니다.
물론,
여기서 끝이 아니라
왜 그런지를
더 들여다봐야겠죠.
(심화편)
심화적으로
1~2급지 대장 단지들을 보면,
대부분 준신축 이상입니다.
반면
용산구 대장은
90년대 구축입니다.
이를 통해
우리는 이런 인사이트를
남길 수 있습니다.
- 용산구는 입지적 독점성이 매우 강한 지역이다
- 다만 연식이 아쉬워 다른 급지에 비해 선택을 덜 받았을 뿐이다
즉,
가격이 낮은 이유가
입지의 문제인지,
연식의 문제인지
구분할 수 있게 됩니다.
실거래가 TOP10
두 번째는
실거래가 TOP10입니다.
TOP10을 보는 이유는
단순히 비싼 단지를 보기 위함이 아니라,
✔ 사람들이 지금
✔ 실제로
✔ 어떤 단지를 선택하고 있는지
를 확인하기 위함입니다.
동시에
사람들이 좋아하는 단지들의
공통된 특징도
함께 파악할 수 있습니다.
실제로
용산구를 보면,
동부 이촌동 구축 택지
(이촌역 주변)를
여전히 선호하면서도,
한남뉴타운에 대한 기대감으로
나홀로 단지들까지
선호가 확장되고 있음을
확인할 수 있습니다.
생활권 이동 확인
세 번째는
생활권 이동을 확인 합니다.
이 장표를 통해
사람들의 선호가
일시적인지,
아니면 꾸준한지
확인할 수 있습니다.
즉,
이 지역에서
사람들이 변하지 않고 좋아하는 요소가
무엇인지 찾는 과정입니다.
용산구를 보면
꾸준히 상위에 위치하는 단지는
이촌동 구축 + 대단지입니다.
투자를 할 때
사람들이 오래 좋아하는 단지를 선택하면,
✔ 장기 보유가 수월하고
✔ 공실·관리 측면에서도 유리합니다.
또 하나의 인사이트는,
용산구에서 초신축이 등장하면
나홀로 단지이거나
주변 환경이 애매하더라도
단기간 동안은
강한 선호를 가져간다는 점입니다.
따라서
이촌동 준구축 대단지가
투자금 때문에 어렵다면,
전세가가 높아
투자금이 적게 드는
초신축 역시
충분히 투자 대안이 될 수 있다는
생각을 남길 수 있습니다.
(개인적인 투자 생각입니다. 정답이 아닌 사고의 과정에 관한 예시입니다)
시세지도
네 번째는 시세지도입니다.
시세지도는
시세 파트에서
가장 중요하다고 생각합니다.
그 이유는
입지 파트에서 고민한
가치 위에 가격을 올리는 작업이기 때문입니다.
시세지도에는
✔ 입지 가치
✔ 대략적인 가격대
✔ 단지 선호도(상·중·하)
✔ 투자 관점
을 함께 담을 수 있습니다.
이렇게 정리하면
저평가 단지가
자연스럽게 보이기 시작합니다.
20장 임보에서도
시세지도는
절대 빠지면 안 되는 장표라고
생각합니다.
시세 그룹핑
마지막은
시세 그룹핑입니다.
메퍼 튜터님께서 말씀하신 것처럼,
시세 그룹핑은
한 판에
지역을 볼 수 있는
유일한 장표입니다.
이를 통해
✔ 랜드마크 위상
✔ 가격 비교 평가
✔ 투자 우선순위
까지 정리할 수 있습니다.
물론,
이를 위해서는
임장과 입지 분석을 통해
가치 파악이
선행되어야 합니다.
저는 실제로
시세 그룹핑을 하면서
동부 이촌동 단지들의
가격 차이가
생각보다 미묘하다는 점,
이럴수록
더 좋은 것을 선택해야 한다는 점,
그리고
연식이 더 좋은 효창 신축과
이촌동 단지가
비슷한 가격대라면
오히려
이촌동이 저평가일 수 있다는
인사이트를 남겼습니다.
사실 유리공도 챙겨야 하고
고무공도 너무 바쁜데
시세 트래킹하는 것이
어렵다고 느껴질 수 있습니다.
그런데요.
가치만 분석하면 투자할 수 있나요?
투자의 본질은 가치 대비 싼 것을 사는 것입니다.
즉 가격도 제대로 알아야 합니다.
가치 위에 가격을 입히는 중요한 작업이
바로 시세 파트입니다.
이제
부담 없이,
욕심내지 말고,
지금까지 정리한
가치 위에
가격을 한 겹씩만
입혀보셔도 충분합니다.
완벽하게 하려는 시세가 아니라,
이 지역을 설명할 수 있는 시세이면 됩니다.
매달 앞마당을 만드시면서
투자 실력은 차곡차곡 쌓고,
유리공은 지키고,
고무공은 조절해가며,
지금 할 수 있는 만큼의
시세 파트부터
함께 채워가 보시죠.
