[깨적] 2주차가 넘.. 힘들었나보다
분명히 넘 빡세서 힘들었는데
왜 재강하니까 더 재밌지? ㅋㅋㅋㅋ
두번들으니까 이해 더 쏙쏙
서울에서 비교평가는
의외로 더 심플한것 같기도
어차피 땅의 가치가 좋은 곳이니
단지선호도를 꼼꼼히
따지는것도 중요하지만
절대적 저평가의 시기에
더 좋은 입지를 선점하는게 훨 더 중요한듯
쉬운듯 어려운듯... 알쏭달쏭하지만
아무튼 하 시간이 없다...
얼른 빠르게 재강하기!!!!
달려달려!!!!
[본] 성동구와 광진구는 커뮤니티 강점 + 강남접근성 = 현재 가치성장 투자가 가능한 2급지 근데 한 5억 있어야 됨
동대문과 성북구는 강남 가까운 [가성비지역] + 업무지구 접근성 [가성비지역] + 환경변화와 뉴타운
현재 전세가율 1위는 성북구인데, 지난 시장에서도 젤 높았음 언덕때문에 장벽이 높음 = 현재도 소액 투자가 가능한 4급지 그래도 2억정도는 필요 / 전세 실수요 가치가 어쨌든 있긴함 그래도... 성북보다는 동대문이징....
좋은 땅을 기본으로 낡은것이 새로운것으로 변화 또는 변화될 곳
= 강남 서초 송파 용산 영등포 마포 양천 [성동구]
땅의 가치는 [덜한데] [개발을 통해 사람들이 수요가 생기는 곳]
= 일자리, 주거지 강점의 강서, 서대문구 가재울 뉴타운 / [동대문, 성북구]
지역자체가 확실한 수요가 있는곳 = 입지가치가 있는곳
=양천, 광진구!
현재 서울의 전세가가 심상치 않음
겨울철 전세 비수기임에도 전세가 상승중 그 이후는 더 상승하지 않을까?
전세가율 10% 오를때마다 2년정도의 기간이 걸림 현재 대략 60% 평균 전세가
지역을 크게 볼 때 지역별 세대수가 많은 동 1,2,3위 생각보다 흥미로웠다.
성동은 행당인근이 학원가 형성중 / 지역 내에서 그나마
광진은 올림픽대교 북단 구의동, 광장동 인근 학군 = 구의 학군
자양이나 그 인근도 학원가 형성 자양은 바로 대치 라이딩 가능한 선택지가 있는게 가장 큰 강점 중 하나
동대문은 장안인근 학원가 중랑천 따라 준신축급 단지들 + 평지/ 가족단위 수요있음 전농,답십리도 학원 약간
성북은 1. 성신여대입구=창신도 여기랑 가까움, 길음뉴타운 곳곳 산발적으로
뉴타운 프랜차이즈 다 초입에 있고 학원은 단지의 중간넘어서 산발적으로
광진구는 중학교 배정을 꼭 확인해야 함
성북은 미아랑 거의 붙어있는 성북 클라시아 앞이 백화점 = 현대백화점
성북구는 강북구의 마트나 백화점을 많이 공유함 성동과 광진은 압구정과 송파쪽으로 연담화!
서울은 땅의가치만 남음
행정구역 구분이 아니라 서울 내에서도 어디있는 땅인지가 진짜 중요
입지가 개선되는 곳이냐 의 [기대감도 진짜 중요]함
같은 [5급지 땅이라도 주변 어떤 지역과 연계]되는지가 중요함
[입지차이가 아까보다 크지않은 상태인 경우는 구조적인 부분이 영향을 더 미침]
하.. 한줄 한줄이 정말 다 귀감이 되는 인싸이트이셨다... 파링님
왜 첫수강때는 ㅋㅋㅋㅋㅋ 왜죠?
투자금 퇴저 + 전고점 대비 맘히 떨어진 단지 확인
여기도 7억~7억주반에서 전세가 4억으로 3억으로 투자가능한 지역
= 자모님은 6억대로 떨어지고 전세가 5억으로 올라오는 투자가 베스트 / 가치성장도 넘볼 수 있다고 하심
비교평가 시
1. 교통 확인 / 환경 확인 = 단순환경 + 입지요소 변경 / 이문 장위뉴타운이나 답십리 재정비 사업 등 환경 개선요소의 택지까지 확인할 것
2. 전고점 확인해보기
3. 하락률 확인
하위 입지일 경우 연식 상승세 메리트 확인 투자금이 같다면 더 좋은거 사야되기대문에
전고점으로 파악 많이 함 좀 더 레이어를 높여서 트래킹해야함
= 절대가 9억이라도 8억대 단지보다 나을 수 있기때문에 같은 갭이면
후보지를 무조건 넉넉하게 볼 것! 그래서 전수조사 하나봐..........
가격상승 저력 + 싼지비싼지얼마나 빠졋나 + 돈으로 살수있는거중에 젤 좋은거 = 집지
네이버에서 매매가는 최저가로 뽑음 헐 하락장이니까
그 가격에 사는걸 목표로 봐야함 ... 띠로
5억 감당가능하다면 레이어를 7억정도까지 올려서 훨씬 더 많이 물건을 봐야함
결국 매물을 고를때는 나의 상황이 가장 중요함
물건의 상황 상태 가격! + 물건의 상황이 중요!
같은 구로라도 같은 생활권 단지의 위상에 따라 전세가율 등 그래프의 모습이 다~ 다름
단지 대 단지가 진짜 중요 단지 사이에도 다음 순위단지가 있다면 생각보다 긴 기간 투자 기회를 줄 수 있음
단지끼리도 좋은 단지가 훨씬 빨리 가버림
투자기회가 와을 때 빠르게 잡아야 하는 생활권을 미리 캐치해놔야함 알아둬야함
생활권 별로 최고전세가율을 기다리기보단 적절히 잡아야함
늦게까지 기다려도 되는 단지나 생홀권을 알고있어야 하!
신도림 넘사 >>>> 개봉 그렇기에 개봉이 투자 시간을 훨씬 더 오래 주는 것!
생활권과 단지 위상에 따라 상승순서가 다름
투자는 진짜 중요한게 꾸준한 임대수요!!!!!!!!!!!! 전세뺄때 고생해본적이 없음
최고의 수익을 낼 수 있는 물건을 찾고 선택하는 실력을 갖겠다는 목표!!
감사합니다 파링님 재강에서야 그 진가를 알아보게되었네요 ㅋㅋ
2주차는 힘들었던걸로...
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