서울투자기초반 1강 강의 후기, 투자에서 가장 중요한 것은 가치(땅)와 가격!

1. 땅의 가치가 중요하다.

하찮아 보이고 가치 없어 보이는 단지라도 강남 1시간 접근이 가능하다면 

땅의 가치가 있는 단지이므로 장기적으로 상승한다. 가격이 많이 왜곡되어 있음

현재 시장은 가치와 상관없이 가격 왜곡이 있음. 전세가는 등락을 반복하며 우상향 한다. 

땅의 가치는 언젠가 제 값을 찾아간다.

우리가 가져야 할 태도는 현재 가격 자체와 그 단지의 가치를 비교해서 평가해야 한다. 

2. 거래 안되는 기간이 기회다.

높게 형성된 호가가 받아들여지면 폭등장 , 받아 들여지지 않는다면 네고 가능한 기회

3. 전고점으로 가격 평가

전고점 넘은 것 비쌈, 전고점 넘지 않은 것 비싸지 않다. 전고점 대비 -20% 싸다

하락의 트리거가 있을 때 전고 넘은 단지는 하락의 폭이 클 수 있고, 전고 대비 쌀수록 떨어지는 폭이 낮다.

전고점보다 낮은 가격은 무조건 싼 가격, 투자자는 전고 대비 싼 단지에 투자한다.

좋은 단지는 전저점의 2배 이내의 금액일 때 투자한다.

4. 상승 전에는 해당 지역의 거래량이 터진다.

거래량은 상승 전환의 시그널, 누적 상승률은 서울 전체가 같다. 

다만 강남 등 상급지가 먼저 오르고 선호도 떨어지는 지역이 나중에 오른다.

따라서 상승 후반부로 갈수록 지금까지 주목받지 못했던 곳의 상승폭이 훨씬 클 수 있다.

그동안 눈에 들어오지 않았던 단지, 매수하기에 아쉬웠던 단지들에 관심을 갖고 투자한다.

실거래가 보다 높은 가격이라도 전고점보다 낮고 

다른 단지의 호가와 비교 평가 후 저평가라면 매수한다.

5. 다주택자 양도세 중과 시 매도 전략

전략: 저평가된 가격에 매수 ->  투자금 회수 -> 양도세 규제 풀린 후 매도 

(하락장이라도 이미 충분히 시세차익 있음)

- 전저점 대비 2배 이하 가격에 매수하면, 이후 고점찍고 하락장을 겪어도 

매수가까지 다시 내려오지 않는 경우가 많다.

양도세 중과 풀린 후(하락) 저점에 매도하더라도 큰 수익을 기대할 수 있다.

6. 수도권과 지방 비교

1) 수도권은 전저점 대비 2배 이하의 가격에 매수하면 잃지 않는다. 

* 서울 경기도 4급지 이상은 다음 사이클 하락장에서 양도세 중과 해제 시 매도

* 상승 기간이 적은 경기도 5급지 이하는 수익이 난 경우 양도세 중과 유예 전 매도를 목표로 하되

매도하지 못하면 다음 사이클 하락장에서 중과 해제 시 매도

전세 상승분 가져가며 장기 보유하는 것도 굿 

2) 지방은 저평가 가격에 매수하더라도 상승 후 하락 사이클에서 다시 매수가 만날 수 있다.

수익/ 유예기간 상관없이 다주택자 양도세 중과 유예 전 매도 

(지방은 보유하지 않는다!- 부산 해운대구, 대구 수성구, 대전 둔산 제외)

**중요: 세금은 시세 차익이 있을 때만 지불하는 돈이다. 세금에 휘둘리지 말자.

미래에 어떤 일이 벌어지는지 알고 있다면 충분히 양도세를 감수하면서 자산을 지킬 수 있음

세금은 우리와 함께 하는 것!!

* 현재는 전고점 대비 하락률이 의미없는 시장이다. 

단기적 가격 등락보다 10년 후 우상향을 바라보고 의사결정을 한다.

전고점 이하는 적극적으로 매수 검토!!

7. 부동산 자산과 통화량 관계

1) 저평가 지수= 서울 아파트 지수/  통화량 지수

위험지수=80, 위험지수 이후에는 부동산 하락 예상 

(But 지역별로 보는 것이 중요)

2) '최고점 저평가 지수- 현재 저평가 지수' 의 값이 클수록 덜 오른 아파트 (투자 기회를 주는 지역)

-수도권 일부 상급지 비싼 구간은 -15% 하락 시나리오 검토

그 외 대부분이 저렴한 구간으로 매수 검토 필요

- 지방은 대부분 저렴한 구간이므로 적극적으로 매수 검토

8. 투자의 본질

1) 규제, 비규제 지역이 아닌 현재 내 상황에서 가장 좋은 자산을 매수하는 것!

- 규제 지역 투자 가능하면 규제, 비규제 비교 평가 후 매수

- 비규제 투자만 가능한 경우, 비규제끼리만 비교 평가하여 매수

2) 비규제가 규제지역보다 싸지 않더라도 비규제 중 최선을 매수한다!

비규제가 비싸다고 안사는 것 보다 나중에 규제로 묶였을 때 

좋은 자산을 매수하는 것이 더 큰 기회 비용 

9. 투자 마인드 컨트롤

1) 지양 할 마인드

- 규제, 자금 부족으로 좋은 자산 매수 못한 것에 사로잡혀서 행동하지 않는 것XX

2) 지향 할 마인드***

- 적은 투자금으로 상대적 선호도 낮은 단지라도 챗수를 늘린다면 

오히려 좋은 단지에서 얻을 수 있는 수익과 수익률을 뛰어넘는 결과를 만들어 낼 수 있음

* 현재 주어진 상황에서 최선의 전략으로 매물을 선택하고 

그 안에서 수익을 극대화하며 자산의 격차를 따라 잡는다!!

10. 투자 기회 

- 가격 상승은 덜 좋은 단지가 먼저 온다

- 지역별, 지역 내 단지별, 단지 내 평형별로 투자 기회가 다르다.

11. 지역별 핵심 입지 요소가 다르다

예) 관악구: 교통 (핵심 노선, 2호선 접근성 중요)

성북구: 균질한 택지 환경> 교통 (핵심 노선 없음, 역접근성이 중요하지 X)

12. 가격

 입지 가치와 가격의 괴리 

같은 입지 가치를 갖는데  큰 가격 격차= 그들만의 커뮤니티, 욕망 (브랜딩: 나~ 살아)

13. 급지 별 핵심 입지요소

- 1급지: 입지 요소보다는 커뮤니티가 가격 형성의 핵심 가

- 2~5급지: 직장,교통, 학군, 환경, (한강)의 입지 요소들 중

급지별 핵심 입지요소가 다르다.

**정리: 서울 외곽지역은 입지 경쟁력이 약한 만큼 역세권, 연식에 비중 높여 투자

역세권, 브랜드, 대단지 만큼 중요한 것이 택지이다.

택지(아파트 몰린 곳, 커뮤니티)의 힘은 연식, 브랜드만큼 강하다

비교가 헷갈릴 때는 택지 선택도 방법임

# 역세권 구축 VS 비역세권 신축 택지

 신도시 신축이 입주 후 높은 가격 형성하지만, 감가상각 되면서 입지좋은 구축이 따라 잡음

헷갈릴 때는 땅의 가치를 봐라: 역세권, 학군지

# 역세권 준신축 VS 호수뷰 신축

시간이 지날수록 건물 가치, 자연환경의 가치는 감가상각되고 땅의 가치(교통) 비중이 상승

 # 가치성장투자 / 소액투자 전략

1)가치성장투자: 좋은 물건을 적절한 가격(전고 이하)에 매수하여 수익을 높임, 

투자금 많이 들어도 좋은 자산을 취득

2) 소액투자: 투자금 1억 내외로 높은 수익률 달성

3) 얻을 수 있는 것 & 투자원칙

-가치성장투자: 서울 아파트 1~2채(최대 3채) 매수로 수익과 투자 경험 쌓는다

 전저점 대비 2배 이하의 가격으로 매수하고 보유하는 것이 전제

원칙: 팔지 않을 물건을 산다. 투자금과 상관없이 더 좋은 물건에 투자한다

-소액투자: 보유 아파트 가치를 전략적으로 판단해 매도하고 상급지로 갈아타며,

 수익률, 경험, 다주택을 모두 경험한다 

원칙: 매도가 전제, 매수 시점부터 매도 목표설정

14. 내 투자금으로 할 수 있는 우선순위 정리

1) 시세 따고 좋은 생활권부터 단지 리스트 확인

2) 내 예산으로 할 수 있는 단지 리스트 설정 (규제지역은 매매가로)

3) 가치 더 좋은 단지부터 투자 우선순위 설정

4) 전고점 대비 하락률 보면서 앞으로 벌어질 일 판단

하락 시그널이 있을 때 하락할 수 있음을 대비

5) 다른 지역 다른 단지와 비교하여 같은 예산으로 더 좋은 단지 선택

*point: 비교 평가 메커니즘을 통해 단지 선정하고 투자한다.

같은 투자금으로 더 좋은 단지 없는지 비교하기(비교 단지 없으면 보물찾기, 확신 없는 투자)

강남, 한강 접근성/ 강남, 여의도, 도심 접근성/ 거주환경 안전쾌적?/신축?

15. 가치성장투자 

1) 주의점

- 좋은 단지 사기위해 무리한 대출XX (보유세 높게 개편된다면 감당 안될 수 있음)

- 투자 후 벌어질 일 생각하지 않고 투자 (전고대비 하락률)

2) 해야할 일

- 감당 가능한 범위 안에서 최선의 단지 선택 후 투자

- 투자 후 가격 오를 때까지 즐거운 일상생활을 할 수 있어야 함

투자 후 벌어질 일 체크하고 리스크 대비하여 투자하면 OK

전고점 대비 하락률, 입지 좋은 구축, 신축/ 입지 떨어지는 신축, 구축에 따른 일

- 장기적 관점 가지고 매수하기

투자 후 떨어질 수 있고 오를 수 있음을 알고 매수한다.

장기적으로 우상향하므로 감당가능한 투자를 하고 버틴다.

16. 일반적 생각 VS 투자자의 생각 (예시) 옥수하이츠 

-일반적 생각: 상승장에서 상승폭이 크다

- 투자자 생각: 1) 전세가율 높은 시기가 짧다  -> 전고점 이하 적절한 가격일 때 매수(타이밍X)

2) 투자금 높다: 투자금 회수가 늦어질 수 있음을 예상

3) 상승장에서 매도가 어렵다(좋은 단지는 상승장에서 규제지역으로 먼저 묶여 양도세 중과 높다)

-> 장기 보유하며 현금 흐름 창출/ 1주택 유지하며 더 좋은 급지로 갈아타기

17. 투자의 기회

** 소액 투자는 입지 덜 좋은 신축과 구축에서 기회가 있다.

- 가치성장 투자 범위: 서울 4급지 이내

- 소액 투자 범위: 2억 미만 / 서울 5급지 이하 (예: 서울 5급지, 3억은 투자대상XX)

현재 투자금이 적어서 소액 투자를 선택하지만 굴려가면서 결국 가치성장 투자로 넘어간다!!

18. 10억 달성 운영 로드맵

1) 투자 갈아타기

- 매도: 서울 수도권 외곽(업무지구 1시간 밖) / 지방중소도시

- 매수: 서울 수도권 중심지 (업무지구 1시간 이내) / 지방광역시

2) 갈아타기 매도 기준

- 투자 갈아타기: 더 수익 많이 나는 물건으로 갈아타기

지방중소도시 -> 광역시/ 수도권 외곽 -> 수도권 중심

   - 장기보유, 고수익 가능한 물건으로 갈아타기

지방 -> 수도권

- 현금 확보 / 세금

3) 정리

 * 갈아타기 할 때는 더 가치있는 것, 비싸지 않은 것 관점으로 접근

실거주 갈아타기는 비싸도 더 좋으면 갈아타기

 * 지방은 장기 공급 물량 계획을 고려해서 매도 후 갈아타기 대비할 것

입주장 전에 매도 고려 (입주 1년 전까지)

 * 수도권 외곽에서 중심으로 갈아타기 적기는 

가격 차이 좁혀진 시기 / 규제 시기에 눌림목으로 가격 많이 올랐던 곳이 하락하는 시기

4) 투자 갈아타기 VS 실거주 갈아타기

- 투자 갈아타기

내 상황에 맞는 투자를 이어가며 가치가 덜한 것에서 

가치가 더 좋고 가격이 아직 비싸지 않은 물건으로 갈아타기 

- 실거주 갈아타기

시기와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로 계속 갈아탄다.

Best 타이밍: 강남과 보유 물건이 모두 눌려있는 시기

노원(보유 물건)이 강남보다 더 많이 오르는 시기

# 전세가율만 보고 투자하면 안되는 이유

전세가율이 높은 물건이 투자하기 좋으나 가격 자체가 싼지 비싼지를 비교 평가 해야 수익을 낼 수 있다.

가격이 꼭지일 때 구매하여 하락 시기를 길게 맞이할 후 있음

***전세가율보다 먼저 봐야하는 것은 ‘가치와 가격’  

# 적용해보고 싶은 점 #

1. 내가 투자하려는 물건에 대한 정확한 가치와 가격 알기

2. 비교 평가를 익숙하게 잘 할 수 있을 때까지 계속 연습

3. 소액 투자자로서 지향해야 할 마인드 장착 

4. 투자 후 나에게 일어날 일을 미리 알고 리스크에 대비하는 평온한 투자자 되기