📕 독서후기 - 부동산 트렌드 2026
 

• 책 제목 : 부동산 트렌드 2026
• 저자 및 출판사 : 김경민 외 8명 / 와이즈맵
• 읽은 날짜: 26.02.08 (일)

• 도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

   

✅ 기억에 남는 문장들

• (p21) 그러나 작년의 경우, 많은 변수가 한 방향을 바라보고 있었고 미래는 ‘정해져 있다’고 말할 수 있을 만큼 선명했다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다.
   

• (p47) 한편 신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체가 예상된다. 강남에서 가까운 분당을 필두로 평촌, 수지는 2024년 이후 가격지수가 꾸준히 3~6%씩 증가하는 모습니다. 반면 김포, 남양주, 파주, 일산을 보면 김포가 2024년에 5%p가량 반짝 상승했던 움직임을 제외하면 모두 -1%~2%p 수준의 보합 또는 하락세를 보인다. 
  이런 현상에는 이른바 ‘슈퍼스타 경제학’이 적용될 수 있다. 슈퍼스타 경제학이랑 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다.

   

• (p62) 지난 2024년 1분기~2025년 1분기까지 5개 분기 동안 거래량이 많았던 자치구 순위를 살펴보면 2024년에는 노원구가 늘 TOP3에 포함되었다. 그러나 2025년 들어 처음으로 5위까지 밀려났다. TOP3는 송파구-강남구-강동구 순서다. 이 겨로가가 이례적인 이유는 앞서 언급한 바와 같이 노원구 아파트 수가 가장 많이 때문이다. 서울시 아파트 중 10%가 노원구에 있으며, 이에 따라 노원구 거래량이 순위에서 상위권을 기록하는 것이 자연스럽다. 실제로 거래 데이터가 기록되기 시작한 2026년부터 2022년까지 매년 노원구가 서울시 거래량 1위를 차지했고, 2023년과 2024년은 송파구가 1위, 노원구가 2위였다. 
  다만 2025년 1분기까지는 강남3구 거래량이 노도성보다 많았으나 2025년 2분기에는 노도성 거래량이 압도적으로 증가하는 양상을 보인다. 노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큰 6.27 대책 이후의 관망세가 언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다.
   
• (p117) 이러한 인플레이션 압력은 실질소득 감소와 소비 위축을 불러오며, 한편으로는 실물자산에 대한 투자 수요를 자극하는 역할도 한다. 고정 수익을 제공하는 예금의 실질가치가 하락함에 따라 자산가 및 중산층은 가치 보존 수단으로 부동산 같은 실물자산에 눈을 돌리게 된다. 인플레이션이 도래하면 화폐 가치가 먼저 하락한다. 이는 반대로 실물자산의 상대적 가치를 높이는 역할을 한다. 대표적 실물자신이 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다.  
   
• (p117) 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 ‘임대료다. 실제로 2020년 코로나 펜데믹 이후 각국의 대규모 유동성을 공급하면서 인플레이션이 발생하자 글로벌 도시들에서는 일제히 월세 급등 현상이 나타났다. 2023년 말 기준 뉴욕의 월세는 2019년 대비 30%, 베를린은 34% 상승한 바 있다. 월세가 급등하면 부동산의 ’임대수익률'이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다.
   
• (p131) 이처럼 대중교통망 개선이 필요함에도 정부는 같은 서울 안에서도 구역에 따라 판이하게 움직인다. 정부에서는 대중교통망 신설에 따른 예산 타당성을 검토할 때 강남을 중심으로 한 노선에서 수익이 많이 나오므로 신규 노선도 그 주변에 배치하려고 한다. 반대로 수익성이 떨어지는 강북 관련 노선은 예산 타당성이 매우 낮게 나와 신규 노선 설립이 용이하지 않다. 이러한 논의는 부자 동네에 더 좋은 교통 인프라를 설치하는 결과로 연결되며 당연히 강남 집값을 상승시킨다. 값비싼 강남 아파트가 문제라고 하면서 오히려 그 주변에 대중교통망을 신설하려는 논의는 매우 큰 모순이다. 
   
• (p256) 서울시 아파트 시장의 과거 흐름을 살펴보면 강남이 먼저 상승한 뒤 강북 가격이 오르는 패턴을 보였다. 장기간 누적상승률을 보면 강남과 강북의 상승률이 비슷하다. 따라서 강북이 현재까지 정체 상태였다는 점은 향후 상승 잠재력이 있다는 뜻으로 해석할 수 있다. 즉 ‘강북 아파트 시장은 더 이상 오르지 않는다’라기보다는 향후 상승 가능성이 있다는 관점으로 바라봐야 한다.
   

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

•  대중은 항상 뒤늦게 결과를 보고 해석한다. 나 역시 그런 대중의 일부였다. 어떤 지역이 먼저 오르면 “원래 좋은 곳이니까 올랐다”고 해석하고, 오르지 않은 곳은 “그래서 별로인 지역”이라고 단정한다. 그리고 뒤늦게 가격이 움직이기 시작하면, 그제야 그 흐름을 쫓아 따라간다. 노원구의 최근 상승 흐름도 마찬가지다. 이 책이 출간된 작년 9월까지만 해도 뚜렷한 상승이나 거래 증가의 조짐은 보이지 않았다. 그러나 불과 6개월이 지난 현재, 노원구는 눈에 띄는 가격 상승과 거래량 증가를 보이고 있다.
  대부분의 사람들은 언제나 시장이 움직인 뒤에야 이유를 붙인다. 하지만 투자에서 중요한 것은 이미 확인된 결과를 따라가는 것이 아니라, 편견을 깨고 변화의 초기 단계에서 먼저 판단하는 일이 아닐까 생각한다. 앞으로의 투자에서는 나 역시 이런 대중의 시선에 머무르지 않고, 아직 드러나지 않은 흐름을 읽어 선진입할 수 있는 기준을 더 치열하게 만들어가야 한다고 느낀다.