[국송이 독서후기] 부동산트렌드 2026

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 부동산트렌드 2026

2. 저자 및 출판사: 김경민 외 8명 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: ’26.02.01~02.08

4. 총점 (10점 만점): 7점/ 10점

STEP2. 책 요약과 느낀 점

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

[PART 1] 2025 부동산 시장 몰아보기

2026년을 향한 서울 부동산 시장을 단기 반등이 아닌 구조적 상승 국면, 즉 ‘슈퍼사이클’의 초입으로 진단한다. 역대 최악의 공급 부족, 금리 인하 신호, 프로젝트파이낸싱(PF) 문제의 장기화, 전셋값 급등이 동시에 겹치며 서울 주택시장의 수급 구조가 다시 강하게 매수 쪽으로 기울고 있다는 점을 강조한다. 특히 “역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다”는 문장은, 이번 상승이 심리나 유행이 아니라 구조적인 환경 변화에서 비롯된 것임을 분명히 보여준다. 저자는 이러한 환경 속에서 서울의 상당수 지역이 과거 고점을 넘어설 가능성을 높게 보고 있으며, 그래서 ‘슈퍼사이클’이라는 표현을 사용한다. 동시에 시장을 움직이는 핵심 변수로 ‘대출 규제와 자기자본의 문턱’을 구체적인 숫자로 설명한다. 33평형 9억 원 아파트를 기준으로 LTV 70%가 적용될 경우에는 자기자본이 2억 7천만 원이면 가능하지만, 대출 한도가 6억 원으로 제한되면 부담해야 할 자기자본이 3억 원으로 올라간다는 사례를 제시하며, 결국 “자기 자금을 3,000만 원 정도만 늘리면 충분히 매입할 수 있다”는 구조를 보여준다.

• 책에서 내용처럼 현재 시장을 잘 분석해주시고, 집을 구하는 사람들에게 현실적인 방향을 알려주신 부분이라 굉장히 인상깊게 읽었다. 공급의 부족과 금리인하 그리고 전세가 폭등 상황이 거주민의 거주불안을 만드는건 확실한 현상이라고 생각한다. 하지만 여기서문제만 제기하고 대출 제한에 대해서만 얘기하기 보다는 9억원 미만의 주택을 매수하는데에 이전과 어떻게 다른지 알려주시면서 현실적인 생각을 할 수 있게 되었다. 이 책을 읽으시는 분들도 막연하게 627로 대출 제한됐네에서 멈추기 보다는 은행에 전화해서 그래서 얼마나 대출이 나오니 파악하고, 유동성이 넘치는 현재 시점에서 내 집 마련을 하셨으면 좋겠다.

[PART 2] 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

빅데이터를 통해 2024년 이후 아파트 시장의 회복이 전국적으로 동시에 나타나는 흐름이 아니라, ‘입지에 따른 차별화’로 진행되고 있음을 분명히 보여준다. 핵심 기준은 단순한 수도권 여부가 아니라, 강남 접근성이다. 실제로 신도시 중에서도 **분당·평촌·수지**처럼 강남과의 이동 접근성이 우수한 지역은 2024년 이후 가격지수가 꾸준히 3~6%p씩 회복되는 반면, 김포·남양주·의정부·파주·일산 등 강남과의 거리 부담이 있는 지역은 대체로 보합 내지 매우 완만한 회복 흐름에 머물러 있다. 저자는 이를 통해 “신도시라고 해서 모두 같은 회복력을 보이지 않는다”는 점을 명확히 한다.

다만 이 파트에서 특히 인상적인 부분은, 초기 상승 국면에서 나타나는 지역 간 불균형을 지나치게 부정적으로 해석하지 말아야 한다는 점이다. 강남 접근성이 좋은 지역부터 가격이 먼저 반응하고, 이후 강남 상승이 확인되면 다른 권역으로도 상승 흐름이 확산될 가능성이 크다는 것이다. 즉, 지금의 ‘불균형한 상승’은 구조적인 회복 과정의 한 단계일 수 있으며, 초기 선도 지역과 후행 지역의 시차를 이해하는 것이 중요하다고 강조한다.

또 하나 중요한 지표는 거래량이다. 서울 아파트 거래량은 2023년 1분기 991건에서 2025년 1분기 1,195건, 2분기 1,815건으로 빠르게 늘어나고 있지만, 여전히 2021년 고점기 거래량에는 못 미친다. 이는 현재 시장이 분명히 회복 국면에 진입했음에도 불구하고, 아직 ‘본격적인 상승장’이라고 단정하기에는 거래 에너지가 충분히 축적되지 않았다는 의미이며, 저자는 향후 추가적인 거래량 확대가 시장 정상화의 필수 조건이라고 짚는다.

• 우리가 배우는 부분과 유사한 부분이 많았다. 강남접근성을 중요시 여기며, 상승기류가 중심에서부터 아래로 옮겨간다는 것과 말이다. 이처럼 현재 부동산 시장은 상승기류가 중심인 강남 그리고 한강벨트에 따라 올라가고 있었고 그와중에 10015 토허제 및 규제지역 확대로 인해 거래량이 줄어든 상태이다. 책에서나온 거래량이 줄어서 본격적인 상상승장이 아닐 수 있다고 얘기하지만, 이미 상승장은 시작되었다고 생각한다.다만 토허제 규제로 인해 투자자의 진입이 전혀 불가능하고, 실거주자도 대출규제와 함께 거래량이 줄어들 수 밖에 없는 상황이다. 해석하자면 거래량으로 상승장이 아니라고 보기는 어렵다. 물건이 없어서 못살 뿐이지 시장 내 분위기는 이미 경주마가 문이 열리기 직전의 모습이라고 볼 수 있다.

[PART3] 서울시 빌라 시장 정밀 분석

최근 임대차 시장 변화를 단순한 ‘전세의 소멸’이나 ‘월세 사회로의 전환’으로 보는 해석이 부정확하다고 지적하며, 실제로는 전세에서 월세로의 이동보다 반전세로의 이동이 더 뚜렷하다는 점을 강조한다. 그러나 이 파트의 핵심은 임대 형태의 변화가 아니라, 서울 빌라 시장이 깡통전세 공포로 인해 신뢰를 잃고 구조적으로 붕괴 국면에 들어섰다는 진단이다. 빌라는 과거 아파트로 진입하기 전 단계의 주거 선택지로 수요를 분산시키는 역할을 해왔지만, 이 중간 단계가 사라지면서 주거 수요가 아파트로 집중되고, 그 결과 아파트 가격의 변동성과 시장 불안정성이 커질 수밖에 없다고 설명한다. 더 나아가 빌라가 담당하던 저가 임대 공급 기반이 무너지면서, 서울에서 전세나 보증부 월세로 거주하던 계층이 대체 주거지를 찾지 못해 주거 이동의 하향화가 나타날 가능성까지 경고한다.

• 반전세의 증가는 전세 상승에 의한 반응이라고 생각한다. 올라가는 주거비에 따른 몇천만원씩 추가로 대출하는 것에 대한 부담과 대출이 불가능할 경우 현금으로 보증금을 채운다는 것은 부담스러운 것이 현실이다. 그렇기에 인상분 만큼의 월세를 지급하면서 변한게 아닐까 싶다.
• 정말 이번 정부에서 해결해야하는 것은 빌라나 다세대주택에 대한 법망 개선이 필수적이라고 생각한다. 내 주위에만 봐도 전세사기를 당한 사람이 몇 명이었다. 이는 막연한 공포로 인해 사람들을 빌라에 대한 불신을 만든다. 하지만 개개인에 사정에 따라 빌라에 거주해야하는 케이스도 있다. 하지만 그게 불안해서 무리해서 아파트에 들어가려고 하고 그러다보니 수요는 아파트에 몰리고, 빌라를 임대업으로 하는 사람도 줄어들게 된다. 대한민국 내에 빌라가 얼마나 많은데, 이를 활용하지 못한다는 것은 큰 문제라고 생각한다.

[PART4] 2026 부동산 투자 빅이슈 TOP6

2026년 이후 시장을 움직이는 핵심 요인으로 인플레이션, 소득 구조 변화, 그리고 공급 절벽을 제시한다. 인플레이션은 화폐가치를 떨어뜨리는 대신 부동산 같은 실물자산의 상대가치를 높이고, 특히 월세 상승은 임대수익률 개선 → 투자수요 확대 → 가격 상승 압력으로 직결된다. 한편 상위 1% ‘슈퍼스타 단지’들은 서로 클러스터를 이루며 독립적인 가격대를 형성하고, 언론 보도로 인한 **초고가 중심 인식(앵커링)**이 시장 판단을 왜곡할 수 있다는 점도 경고한다. 실제 수요는 여전히 두텁고, 연소득 1억 원 맞벌이 가구라면 **노원구**를 포함한 서울 강북권 25평 중윗값 아파트는 현실적인 선택지로 제시된다. 또한 수요는 인구가 아니라 소득과 함께 봐야 하며, **도쿄**처럼 인구 감소에도 가격이 반등한 사례를 통해 서울 역시 소득 구조를 함께 고려해야 한다고 강조한다. 가장 큰 구조적 위험은 2029년까지 이어질 공급 감소이며, 특히 빌라 공급 붕괴는 임대료 상승과 함께 수요를 아파트 전·월세로 밀어 올려 시장 압력을 키운다. 마지막으로 전세는 미래 물가를 선반영하는 하방 경직적 자산이기 때문에, 전세 구조가 유지되는 한 서울 집값 조정은 쉽지 않다는 점이 이 파트의 결론이다.

•  사람들은 막연하게 대한민국도 일본의 부동산 버블을 연상시킨다고하는데, 그 일본마져도 현재격이 상승되고 있다고 한다. 결국 막연하게 우리도 저렇게 될거야라고 안주하기보다는 진짜 그런가 따져보고 내가 살아남기 위해서는 더 깊게 관심을 가져야된다고 생각이 들었다.
• 저자가 말을 참 잘해준 부분은 기사들로 인해 사람들이 모든 아파트가 비싸다라고 퉁쳐버리는 것을 비판한 부분이다. 여기 말처럼 슈퍼스타 단지들은 물론 상승하여 싸지 않은 가격대를 형성하고 있는 것은 사실이다. 하지만 관악구 성북구와 같은 4급지 단지들은 여전히 저렴하고 5급지 단지는 지금 올라간 편에 속하지도 않다. 무슨 말이냐면 아직 싸고 매수하기 좋다는 것이다. 저자는 현실적으로 얼마의 연봉이라면 거뜬한 곳을 말씀해주시면서 독자들에게 용기를 주셔서 감사한 부분이었다.

[PART 5] 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석_상승도미노의 포착

최근 서울 집값이 조정·정체처럼 보이지만, 이는 하락이 아니라 ‘일시정지’에 가깝다는 관점에서 시장을 해석한다. 2025년 두 차례에 걸친 정부의 강도 높은 대책에도 불구하고, 서울 주요 단지들의 가격 흐름은 정책 충격 이후 잠시 멈춘 듯 보일 뿐, 본질가격은 유지되는 패턴을 보이고 있다는 것이다. 저자는 이를 ‘서울 일시정지 이론’으로 설명하며, 정책만으로 서울 시장을 장기적으로 누르기는 어렵다고 본다. 그 근거로 서울은 인구는 감소하지만 세대 수는 오히려 증가하고, 대한민국 경제 중심지로서 소득 수준도 꾸준히 상승하고 있다는 점을 든다. 또한 실제 설문조사 결과에서도 주거 이동 시 가장 중요한 기준은 교통 편리성과 직주근접, 생활 편의성이었으며, 결국 **서울 아파트 수요의 핵심은 ‘직장 접근성’**이라는 점이 다시 한 번 확인된다.

• 결국 집값은 잡히지 못했고, 지금은 정지된 상태이다. 달려가기 직전이라고 볼 수 있다. 사람들은 이미 학습된 상승을 알고 있고. 아무도 현재는 집값이 떨어질거라 생각하지 않는거 같다. 정부의 강력한 규제가 계속 나올 것 같다. 지금은 양도세 중과 유예가 종료될 예정이고, 보유세에대한 얘기도 나온다. 이로 인해 물건들이 나온다고 하더라도 그런 물건들은 빠르게 정리되고 또 다시 상승세로 갈 가능성이 높다.
• 하지만 또 반대로 생각도 해보자. 경제적인 문제가 생기거나 금리가엄청나게 올라가서 보유하기 어려울 정도가 된다거나 말이다. 그땐 아무 생각없이 집을 샀던 사람들이 진짜 집값이 떨어진다면 어떻게 될것인가? 사람들은 패닉에 빠질 수 있다. 잘못산게 아닌가?라고 생각할 수 있지 않을까? 

[PART6] 2026년 부동산 가격 대예측

집값 전망을 숫자 예측보다 **‘시장과 정책을 바라보는 관점의 전환’**에 두고 전개된다. 집값이 오르면 억제 대책을 요구하고, 떨어지면 다시 부양책을 요구하는 한국 사회의 인식은, 정부가 가격을 통제할 수 있다는 전제에 서 있으며 이는 시장 원리와는 거리가 먼 발상이라고 지적한다. 저자는 부동산 가격은 정책으로 단기적인 속도 조절은 가능할지 몰라도, 수요·소득·입지·공급이라는 구조를 거스르며 장기적으로 통제하기는 어렵다는 점을 분명히 한다.

또한 앞으로의 정책 방향은 ‘집값을 잡는 정책’이 아니라, 거래와 보유에 대한 세 부담을 어떻게 합리적으로 배분할 것인가에 초점을 맞춰야 한다고 본다. 거래 활성화를 위해 양도세 완화를 논의한다면, 동시에 재산세와 종부세를 포함한 실효 보유세 수준을 어떻게 설계할 것인지가 함께 논의돼야 한다는 것이다.

이와 함께 이 파트는 부동산 정책이 자산시장 관리에만 머물러서는 안 된다는 점을 강조한다. 고령층 가운데 기초수급 비중이 매우 높고, 자산이 없는 계층이 빠르게 늘어나는 현실을 감안할 때, 주거 취약 고령층을 위한 임대료 바우처 등 직접적 주거 지원 정책이 병행돼야 한다고 제안한다.

결국 Part 6은 2026년 집값의 방향을 단순한 상승·하락으로 단정하기보다, 시장 구조상 하방 경직성이 강한 상태가 유지되는 가운데 정책은 가격 통제보다 ‘세제 개편과 주거 복지’로 역할을 전환해야 한다는 점을 이 파트의 핵심 결론으로 제시한다

• 얼마전 튜터님의 제안으로 내가 대통령이라면어떻게 정책을 할 것인가 생각해보라고 하셨다. 
  “ 현재 실수요자의 입장에서의 문제들 측면으로 생각하면 전세도 없고 매매도 물건이 없어서 문제라고 생각합니다. 전세가 없는 이유는 직접적인 공급과 임대차로 인한 간접적인 공급 부족이라 생각이드는데, 직접 공급은 당장 불가능하기에 간접공급으로 임대차를 활성화 시켜야한다고 생각합니다. 그런 의미에서 토허제를 일단 전반적으로 해제하면 어떨까 싶습니다. 다만 무분별한 레버리지를 이용한 매수세가 있을 수 있기에 현재의 대출 규제를 유지하면 어떨까 싶습니다. 하지만 이건 또 매매물량에도 영향을 줄 것 입니다. 그러므로 갈아타는 실수요자에 한해서 일부 대출규제나 세금을 완화하면 어떨까 싶습니다. 예를들어 스트레스 DSR을 없애준다던가, 양도세 완화도 도움이 될 것 같습니다.결국 투자자들은 돈있는 사람만 들어가서 서울 내 전세를 보급하고, 실수요자들은 필요에의한 거주의동을 보장해드리면 어떨까 싶습니다” 
  추가적으로 빌라 임대인을 위한 법과 제도적인 보완이 필요하다고 생각합니다. 임차인을 보호하고 인식을 바꾸는 캠패인도 진행하면 좋겠습니다.
• 여기서 얘기하는 소외계층을 더많은 대출로 돕는다는 건 결국 추가적인 인플레이션과 집값 상승을 만드는 요인이라고 생각합니다. 
  분수에 맞게 살자라는 말을 나쁘게 해석하기 보다는 내가 가능한 자산에서 무리되지 않는 선에서 최선을 다해보는 의미로 해석되었으면 좋겠습니다. 사회초년생이라면 돈없는 신혼부부라면 빌라에서 사는게 당연한 인식과 법리적 안전을 보장하는 나라가 되었으면 좋겠습니다.
  
   

STEP3. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

• 서울 수도권 토허제 지역 랜드마크 가격흐름과 매매물량체크

STEP4. 얘기하고 싶은 내용

거래량은 2023년 1분기 991건에서 2025년 1분기 1,195건, 2분기 1,815건으로 증가세를 보이지만 가격이 고점이었던 2021년 4분기 거래량 1,864건에 비해서는 아직 부족하다. 본격적인 시장 회복을 위해서는 거래량 추가 확대가 필수적인 상황이다..

• 저자는 거래량으로 보아 현재 부동산 시장이 상승장이라고 보기 어렵다고 한다. 여러분들이 보기에 현재 시장은 어떤 모습을 보이고 있나요? 왜 그렇게 생각하셨나요? 저자가 잘못 판단했다고 생각한다면 어떤 이유때문에 그렇다고 생각하시나요?