안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.
우리 프메퍼 튜터님 강의라니
이번 학기 완전 럭키비키인 것 같습니다
이번 강의를 통해
상위 1% 아파트 투자자로서
어디서든 언제든 투자할 수 있도록 가르침을 주신
프메퍼 튜터님의 명품 강의 후기를 작성해보겠습니다.
강의 목표
- 시장에 오래 살아남으며 기회를 포착하는 투자자로 성장한다.
- 독립된 투자자로서 바뀐 시장에서도 스스로 판단하고 투자할 수 있다.
- 전국 1% 수준에 맞는 투자 판단 능력을 갖춘다.
가치와 가격을 알고 감정을 배제하고 기계적으로 실행하는 1% 투자자가 된다.
QnA
Q. 다주택 규제가 너무 심해지는 이제 앞으로 투자 못하는 것 아니에요?
- 시장의 신호로 받아들이고, 어떤 물건을 사야하는지 알아야 함
- 매도하지 않으면 의미없다. 가치 성장 투자의 경우 10년 보유 → 공포보다는 대응의 영역
Q. 비교평가만 잘하면 투자 잘하고 돈 벌 수 있는 것 아닌가요?
- 공급 리스크를 생각하여 가치와 가격이 적절한지 판단
- 지방 → 1. 인구(수의 함정에 빠지지 말 것), 2. 공급, 3. 가격
욕심보다는 기준과 원칙을 따라서 행하는 투자자
Q. 그냥 하락장에 투자하면 돈 버는 것 아니에요?
- 지나고 나서야 알 수 있는게 하락장
- 운을 운으로 받아들이고 실력을 채우세요. 원칙은 지키되 기준을 변할 수 있습니다.
- 바뀐 시장에 대응하는 투자자가 되어야 합니다.
초단's 생각 & 적용 점
지금 대중이 생각하는 생각,
그리고 초보 투자자들이 걱정하는 부분까지
정확하게 알려주셨습니다.
비교평가에 대한 오류를 제대로 볼 수 있었습니다.
비교평가 후에 여전히 싸다고 생각하면 보유해야 된다고 생각했는데.
시장을 넓게 보는 시야를 가져야된다는 것을 알았습니다.
저는 하락장에 시작한 운 좋은 투자자로서,
‘투자하면 오르네?’
건방을 떨뻔한 적도 있었습니다.
시장 앞에는 겸손해야 하며
‘운’을 학교를 통해 실력으로 바꾸는 과정이라고 생각합니다.
- 지금까지의 모든 것은 운이다. 실력으로 바꾸자
- 지방은 공급 리스크를 생각하여 가치와 가격 판단
Part 1 지금은 어떤 시기인가 (시장 판단)
가격, 정책, 금리, 공급
4가지로 판단과 복기를 하신다고 알려주셨습니다.
수도권과 지방이 어떤 곳에 중점을 둬야 하는지 조금씩 달랐습니다.
수도권 - 정책과 금리, 지방 - 정책 외 공급
중점을 두고 판단하고 행동해야한다.
가격
- 절대적 저평가, 상대적 저평가 시기 판단
- 거래량 X건 기준으로 판단
- 전세가율 (호황, 불황 판단하여 어떤 것을 사야 하는지)
정책
- 다주택자 세금 + LTV 완화
- 재건축 관련하여 안화, 강화
- 투기과열지구, 조정 지역 지정
→ 하락 시기 : 가격이 더 떨어질 리스크를 감안하더라도 살 수 있는 것 중 더 좋은 걸 산다
→ 상승 시기 : 상대적으로 저평가된 물건중 가장 좋은 것
금리
- 거시경제를 통해 기준 금리 방향성 체크
- 대출 금리에 따른 매매가와 전세가 영향성
- 리스크 대비하는 차원에서 금리 계산과 대체되는 자산이 무엇인지 생각
→ 금리 인상, 인하 여뷰에 따라 방향성을 다르게 잡고 진행
→ 가격 중심 접근 보다는 가치 중심 접근이 필요하다.
정책과 금융
- 시장 맞히기 X → 신호를 기록하고 대응하기 O
- 보금자리론, 신생아 특례같은 대출을 알아야 하고
한 단계 넘어가서 타겟단지보다 그 다음을 보고 행동할 수 있어야 함
공급
- 지방에서는 공급 주의
- 향후 3년 공급 물량
- 미분양 추이, 실거주 수요
- 상위 도시와의 관계
- 가격이 싸다고 오르는 시장 X → 물량이 없어야 함
- 공급에 대한 예외도 있음
- 금리 이슈나 정책 변수로 인해 공급과 달리 변화
초단's 생각 & 적용 점
시장을 가격, 정책, 금리, 공급으로 정리하여 기록해야 반복되는 시장속에서 살아남을 수 있다.
항상 임보같은 임보만 작성했지 현재 시장을 제대로 기록하고 정리할 생각을 하지 못하였는데
튜터님이 알려주신대로 나중에 내가 임보를 봤을 때 도움이 될만한 임보를 작성해보겠습니다.
정책이 무섭고 움츠려야 할 것이 아니라 신호탄으로 받아들이고 준비해야 할 시기라고 알려주셨는데 Not A But B가 여기에도 적용되는구나 느낄 수 있었습니다.
지방에 대해서 공급이 얼마나 중요한지, 어떤 것을 체크해야하는지 배울 수 있었습니다.
- 임보의 현재 시장의 가격, 정책, 금리, 공급을 기록하기
- 지방 시장 공급 3가지 꼭 넣기
Part 2 무엇을 살 것인가? (단지 가치 판단)
대중과 반대로 걷는 투자자 (feat. 상위 1% 투자자)
- 돈이 있을 때나 없을 때나 지금 시장에서 최적의 물건을 찾기
- 상승장 하락장 어떤 시기에도서도 돈을 벌 수 있습니다. 시기에 맞는 투자를 할 수 있어야 한다
- 그 지역은 전국을 대상으로 합니다. 소액투자도 함께 병행할 수 있는 투자자
- 스스로 판단하고 결정을 내릴 수 있는 독립된 투자자
→ 남들을 따라 가는 것이 아닌 나의 상황에 맞는 판단
2021 ~ 2025년 시기별 사례를 통한 교훈을 주셨습니다.
공급부족으로 인한 선진입, 확인 후 진입, 상승 외곽 확산, 저평가에 대해
투자 사례를 보여주셨는데
- 사람들이 좋아하는 것을 보고 투자
- 취득세 세금을 겁내면 안된다.
- 너무 많은 비교평가는 독
- 가치 대비 싸다면 사는 것 = 등기
- 본질은 전세가율 자체가 아니라 가치 있는 물건을 적절한 가격에 보유해 나가는 것(전세가율 가치판단의 도구)
- 바닥이 아닌 무릎에 사는 것은 어렵기 때문에 기계적으로 행동하는 것이 중요
- 빨리 돈을 벌려고 하기보다 가치 있는 자산을 매수하는 것이 먼저
그 안에서
“전략은 시장 상황에 따라 바뀌지만 투자의 본질(가치)은 절대 바뀌지 않는다”
라는 것을 알려주셨습니다.
초단's 생각 & 적용 점
튜터님이 알려주신 것들을 통해서
어떻게 해야지 상위 1%투자자로 성장할 수 있는지 이해할 수 있었습니다.
지방 공급이 없을 때 공급에 대한 위기가 왔을 때 행동 지침
어느 시기든 투자할 수 있어야 하며, bottom to Top으로 단지을 알며
스스로 판단하고 결정 내릴 수 있는 독립 된 투자자가 되어야 한다는 것
결국에는 투자를 결정했으면 가치있는 자산이라는 등기를 꼭 남겨야 한다는 것
- 상위 1% 독립된 투자자로 성장하기
- 취득세 겁내지 않기
- 바닥이 아닌 기계적으로 행동하고 등기 치기
Part 3 어떻게 실행 할 것인가? (액션 플랜)
가격, 공급, 금리, 정책
현재 시장이 어떤 시장인지 기록하고 어떤 투자를 실행할지 결정한다.
→ 나한테 맞는 투자를 결정해야 한다.
수도권과 지방 Not A But B 사례를 가지고
가격 공급, 금리, 정책을 가지고 나만의 결론을 내는 방법까지 알려주셨고
더 나아가 앞마당 다른 단지를 가지고 와서
‘가격이 올랐어도 가치가 더 좋은 걸 산다’
부분까지 디테일하게 알려주셨습니다.
*숙제
과거 1~2억에 있었다면, 어느 시기에 어떤 물건을 투자하는 것이 좋았을까?
- 가격, 공급, 금리, 정책 포함 시킴
- 과거와 현재 시장의 공통점과 차이점을 비교한다.
- 과거 투자금 대비 수익률이 좋았던 단지를 파악한다.
- 결론적으로 현재 어떤 단지를 투자하는 것이 좋을지 적용한다.
구해줘월부 one page 정리
- 핵심 내용 요약, 투자 연결
→ 이런 정리가 모여 막연한 두려움을 확신으로 바꿀 수 있다.
초단's 생각 & 적용 점
‘Not A But B’
너바나님이 항상 강조하시고 이야기 하셨지만
제대로 이해하지 못하고 있었던 것 같습니다.
일반 대중과 반대로
또한, 필요하다면 월부와 Not A But B까지
대중과 반대로 생각하고 행동하는 투자자로
성장해야 돈을 벌 수 있다라는 것을 알았습니다.
알려주신 4가지를 기준으로 청개구리 같은 투자자로 성장하겠습니다.
- Not A But B : 청개구리 투자자로 성장한다.
- 1~2억에 있었다면 숙제 하기
- 구해줘월부 one page 숙제 하기
- 다주택자 LTV 기억하기
부동산 투자는 1등만 중요한게 아니다. 끝까지 달리는 게 중요하다.
청개구리처럼 not A but b 내가 할 수 있는 투자를 해야 한다.
투자는 IQ 싸움이 아닙니다. 지구력 싸움입니다.
장거리 마라톤을 달리듯 끝까지 달릴 수 있는 투자자가 되겠습니다.
개굴! 개굴!
