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[26.5월 규제반영!] 2026 부동산 투자 시작하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. :)
월부 환경 안에서
오늘 하루도 감사한 하루를 보내고 있는 부이자입니다.
월부 동료분들 중에서 재건축, 재개발에 대해서 궁금하신 분들이 계실 것 같아서
저의 경험을 토대로 배웠던 것을 복기하면서 함께 나누고 싶어서 글을 올립니다.
서툰 글이지만 편하게 읽어주세요. :)
목차
재건축과 재개발 뜻
재건축과 재개발 단계
조합원으로서 10년넘게 보유하며 느낀점
📌재건축과 재개발 뜻
재건축은 낡은 아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는 사업이며,
재개발은 빌라나 단독주택들을 허물고 도로까지 정비한 후에 새 아파트를 짓는 사업입니다.
즉, 재건축은 정비기반시설은 양호하나
노후,불량 건축물이 밀집한 지역에서
주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이라면
재개발은 정비기반시설까지 열악한 데다가
노후, 불량 건축물이 밀접한 지역에서 시행하는
사업입니다.
재건축이 눈과 코, 입을 예쁘게 다듬는 성형수술이라면
재개발은 골격과 뼈대 자체를 완전히 바꾸는
정형수술인 셈입니다.
[조합원에 따른 재건축과 재개발의 차이]
구분 | 재건축 | 재개발 |
조합원 자격 조건 | 구역 내 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 동시에 소유한 자 | 구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자(토지소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자) |
조합설립을 위한 필수 동의율 | 토지등소유자 ¾ 이상& 동별 구분소유자 ½이상 & 토지 면적의 ¾ 이상동의 | 토지등소유자 ¾이상 & 토지면적의 ½이상 동의 |
현금청산 | 매도청구라고한다 | 토지수용이라고 한다. |
초과이익환수제 | 있음 | 없음 |
재건축 초과이익환수제는 조합원의 초과 이익을
다시 거두어들이겠다는 뜻입니다.
2027년 12월 31일 이후 관리처분인가를 신청한 전국의 모든 재건축 조합에 해당합니다.
📌재건축, 재개발 단계
1단계 정비구역 지정
“드디어 맨땅에 선이 그어졌다!!!”
- 재건축의 필수 관문인 안전진단
안전진단이란 주택의 노후,불량 정도에 따라 구조안전성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을
조사해 재건축 가능여부를 판단하는 작업으로
안전진단을 신청하는 주체는 아파트 각 호의
소유자들입니다.
이들 중 10분의 1이상이 동의하면 소유자들이 돈을 걷어 시,군,구청에 안전진단을 신청합니다.
안전진단을 통과하는게 쉽지 않으며,
A~E등급으로 진단할 때
최종적으로 E등급을 받아야만
본격적으로 재건축을 추진할 수 있습니다.
- 조합설립 추진 위원회
정비구역으로 지정이 됐다면
첫번째로 조합을 설립하는 일입니다.
조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 4분의 3이상 동의가 필요합니다.
- 사업초기 단계이므로 구역이 해제될 수 있다는
- 리스크에 유의해야합니다
2단계 조합설립인가
“75% 이상 뜻이 모였다!! 가즈아~!!!”
- 재건축 조합설립 동의율: 토지등소유자 ¾ 이상 & 동별 구분 소유자 ½ 이상 & 토지면적의 ¾ 이상 동의
- 시공사 선정
-조합이 상대해야 할 가장 큰 협력업체는
바로 시공사입니다.
-시공사는 공개 입찰을 통해 결정됩니다.
(1군 시공사가 입찰했다면 사업성 보장됨)
-한편, 구역의 규모가 너무 크다는 이유 등올
시공사 단독 입찰이 부담스러울 때는
컨소시엄 형태로 공동 출자해 입찰에
참여하기도 합니다.
- 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후
- 조합원 지위양도 금지됩니다.
3단계 사업시행인가
“두근두근, 조감도가 보인다!!”
- 안전진단이라는 시어머니를 통과했더니,
등 뒤에서 시할머니가 기다리고 있다는 것
→건축심의 단계
건축심의란 향후 건설된 새 아파트가 도시 미관을 어떻게 향상시키고
공공성을 확보할 수 있는지를 각 지자체에서
따져보는 단계입니다.
(특히, 서울은 건축심의를 통과하기 까다로움)
사업시행인가를 받으면 다음 두 가지를
빠르게 진행해야 합니다.
→ 감정평가와 조합원 분양 신청
- 감정평가액 = 현재 시점의 부동산 가치를 나타낸 값
- 권리가액 = 감정평가액에 향후 개발 이익까지 합산한 가치
- 권리가액 = 감정평가액 X 비례율
- 부담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
사업시행인가가 고시된 이후 60일 이내 조합원 분양 신청을 완료해야 합니다.
-보통 1순위,2순위,3순위 까지 고른 평형을
조합원 분양 신청서에 표기해 제출합니다.
-조합원 분양 시 평형 선택에 눈치 작전이 필요합니다.
4단계 관리처분인가
“축하합니다. 대망의 철거를 하는거군요!”
- 관리처분인가를 받기는 비교적 수월한 편입니다.
- 관리처분인가일을 기점으로 조합원의 물건은 권리 상태인 입주권으로 바뀝니다.
- 이주 및 철거
조합원을 위한 이주비 대출이 있습니다.
[입주권과 분양권의 차이(취득 시점 기준)]
구분 | 입주권 | 분양권 |
동,호수 | 대부분 로얄동, 로얄층 | 조합원 물량이 빠진 후 남은 것 |
혜택 | 조합에 따라 확장비 무료, 가전제품 서비스, 이주비 대출 (무이자,이자후불제) 가능 | 없음 |
초기투자금액 | 분양권에 비해 많은 편 | 입주권에 비해 적은 편(당첨시 계약금만) |
취득세 | 토지 4.6% 등 물건에 따라 다양함 | 계약 당시에는 없으며, 완공 후 입주 시점에 발생 |
재산세 | 있음(종부세 포함) | 없음(종부세 포함안함) |
양도세 | -1년 미만 70% -1년 이상 2년 미만 60% -2년 이상 기본세율 -관리처분인가 이후에는 양도세 중과없음 | 지역에 상관없이 -1년 미만 70% -1년 이후 60% |
5단계 일반분양
“드디어 새 아파트에 불이 켜졌다!”
일반분양을 마치면 준공 일자(공사가 완성되는 날짜)가 다가오고
준공인가를 받으면 마침내 입주를 하게 됩니다.
입주 후에는 소유권 이전 등기를 해야합니다.
(이전에는 토지,기존 건축물 등으로 되어있던 등기를 새 아파트로 균등하게 나누는 과정)
대지 또는 건축물에 소유권 이전이 끝났다는 것은
조합이 청산되었음을 의미합니다.
- 청산금 또는 추가 분담금이 결정됩니다.
📌조합원으로서 10년 넘게
보유하며 느낀 점
저는 광주 북구 운암동 OO단지 조합원입니다.
(너무나 감사하게 어머니의 도움으로 보유하게 되었습니다) 벌써 이 단지를 보유한 지 10년이 훌쩍 넘었습니다.
처음 이 단지를 선택했을 때는
‘재건축이 되면 좋아지겠지’라는 막연한 기대가 컸던 것 같습니다. 솔직히 말하면 시간이 이렇게 오래 걸릴 줄은 정확히 몰랐습니다.
그동안 참 많은 시간이 흘렀고,
그 사이 시장도 여러 번 바뀌었습니다.
상승장, 침체장, 규제, 완화…
사실 이 단지는 2012년부터
재건축을 추친하기 시작했지만,
단지 내 초등학교를 품은 단지였기 때문에
일조권과 학습권 침해로 교직원들과 학부모들의
반대로 인하여 재건축이 지연되었고,
결국 시교육청이 나서서 초등학교를 이전하기로
결정했습니다.
또한,
2021년 3월부터 철거가 시작되었는데,
시공사의 다른 단지 붕괴 사고로 인해
재건축 현장이 중단되기도 했습니다.
현재는 하락장 시장으로 접어들며 미분양이 발생했고,
그 영향으로 조합원으로서
추가분담금 부담까지 감내해야 하는 상황이 되었습니다.
제게 이번 과정을 통해 가장 중요하게 복기해야 할 점은,
재건축에 대해 충분히 공부하지 않은 상태에서 투자를 결정했다는 사실입니다.
단계에 대해서도 제대로 알지 못했고,
리스크에 대해서도 몰랐습니다.
지금 재건축을 고민하시는 분들께
사업 구조와 리스크를 충분히 이해하는 것이
필요하다고 말씀드리고 싶습니다.
그럼에도 불구하고 10년을 넘게 보유하면서
가장 크게 느낀 것은
재건축 투자는 시간과 인내의 싸움이라는 것입니다.
그리고,
입지의 가치를 분명히 이해하고 보유한다면
그 시간은 언젠가 결과로 돌아온다고 생각합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
이어서
‘신축 입주시 사전 점검의 모든 것’
관련된 글 공유합니다.
https://weolbu.com/s/Kiv7v9I0Ri
