[서투기30기 14불란 14조 연구름] 1강 후기 /기회비용을 생각하고 할 수 있는 투자를 할 것

안녕하세요 연구름입니다 :)

정말 오랜만에 서투기를 재수강을 하면서 기대가 많이 되었는데요. 
권유디님의 현재 시장 상황 정리와 서울 수도권 한판 정리 등 너무 유익한 시간이었습니다. 
그중에서도 특히 인상 깊었던 점 위주로 후기를 작성해 봅니다.

/10.15 규제와 영향
규제 이후로 물건이 사라지면서 실거래는 잘 안 찍히는데 호가는 높게 나오는 단지들을 많이 보았습니다. 
이런 상황에서 호가가 비싸다고 무시하면 안 된다고 하셨는데요. 실거래가가 아닌 호가를 기준으로 상대적 비교평가를 통해 저평가를 판단하고 가격이 올랐더라도 전고점 대비 싸다면 매수해야 한다는 점이 인상 깊었습니다. 

토허제 때문에 지금부터 거래가 안 되는 이 기간이 기회이므로 생애최초, 무주택 등 규제 지역에 매수할 수 있는 조건이라면 적극적으로 행동하는 게 중요하고 계속 시장을 지켜보면서 꾸준히 앞마당을 늘려야겠다는 생각이 들었습니다. 
bm : 통화량 저평가 지수
 

/규제 지역? 비규제 지역?

규제 지역에서도 아직 덜 오른 곳들이 모두 토허제로 묶였기 때문에 결국 투자를 하려면 비규제 지역을 봐야 하는데요. 
이 상황에서 비교평가를 할 때 비록 비규제 지역이 규제 지역보다 가격이 비싸다고 하더라도 전고점까지 못 왔고, 전저점 대비 2배 이상 오르지 않았다면 매수하라고 하셨습니다. 

대신, 추후에 비규제 지역까지 규제지역으로 묶일 경우 케이스를 알고 투자를 하라고 하셨는데요. 
1. 규제 지역이 비규제 지역보다 쌌기 때문에 규제 지역의 가격이 비규제 지역만큼 오른다.
2. 비규제 지역이 규제 지역보다 비쌌기 때문에 규제 지역보다 더 싸질 수 있다. 

토허제가 풀릴 수도 있고 혹은 규제 지역이 더 확대될 수 도 있지만 그건 아무도 모르기 때문에 비규제 지역까지 규제로 묶일 경우 기회비용을 생각해서 지금 내가 할 수 있는 투자를 하는 게 맞겠다는 생각이 들었습니다. 
bm : 규제가 비규제 보다 싸다고 투자를 미루지 않는다. 앞으로 일어날 상황을 알고 투자한다.

/지역 특징 (서울 수도권 한판 정리)
인상 깊었던 지역은 하남이었는데요. 
작년에 하남 미사를 임장하면서 환경과 교통 중 어느 것을 우선순위로 보면 좋을지 고민하다가 그럼에도 미사를 선택하는 이유가 교통이 덜 좋아도 상품성이 좋기 때문이라고 생각해서 환경을 우선순위로 두었습니다. 
그런데 연식이 10년 정도 지나니까 상품의 가치가 떨어지고 땅의 가치가 남으면서 역세권의 단지가 역전했다는 걸 보여주셨는데요. 아무리 5호선이 불편하다고 하더라도 수도권에서는 교통이 정말 중요하다는 생각이 들었고 입지가 좋지 않은 신축을 볼 때 상품의 가치가 떨어질 것을 잘 고려해서 투자에 적용해야겠다는 생각이 들었습니다. 

그리고 수지를 예시로 들어주며 아직 가격에 반영되지 않은 곳이 있다면 긍정적으로 보면 좋겠다고 하셨는데요. 
동북선, gtx-a, 신안산선 등 이런 확정된 교통 호재가 있는 지역의 단지를 볼 때 기존 교통편으로 강남 접근성을 계산하는 게 아니라 호재가 들어올 경우를 생각해서 시간을 계산해 보라고 하셨습니다. 
저는 지금 만들고 있는 노원구와 기존 앞마당인 덕양구가 생각 났는데요. 시세 트래킹 할 때 이 부분을 적용해서 비교평가를 잘 해야겠다는 생각이 들었습니다. 
bm : 상품성 감가상각, 확정된 호재 적용해서 비교평가

/수도권 외곽 투자 갈아타기
갈아타기 부분도 인상 깊었습니다.
수도권 외곽에서 중심으로 갈아타기 했을 경우 자산의 격차를 보여주셨습니다.
물론 외곽도 결국 수도권이기 때문에 장기적으로 보유해도 괜찮지만 계속 서울 수도권 앞마당을 늘리며 가격차이가 좁혀지는 시기나 눌림목이 되는 규제 시기 때 적절히 갈아타기를 잘 해야겠다는 생각이 들었습니다. 

그리고 외곽도 규제가 되어 양도세 중과가 된다면 그 중과를 맞는다고 하더라도 매도하고 중심으로 갈아타면 좋다고 말씀해주셨는데요. 이 부분이 지금 당장은 잘 이해가 안 됐지만 계속 염두에 두면서 그 이유를 찾아가야겠습니다. 
bm : 중심으로 갈아타기, 앞마당이 있어야 하니까 꾸준히 늘린다.
 

/투자 목표와 이번 달 목표

26년 투자 목표 : 매도 후 갈아타기
2월 목표 : 노원구 앞마당 만들기(구리, 안양과 비교평가), 서울수도권 5분위시세표(투자 후보)

26년도 투자로 결과를 낼 수 있는 한 해를 만들겠습니다. 
좋은 강의 해주셔셔 감사합니다. 

감사합니다.